本月中旬一手住宅市场迎来备案价优化的“重磅”消息，这一利好出台将有利于减轻买家购置压力，预计将释放后市活力；展望11-12月，包括番禺广州亚运城、南沙越秀滨海新城、增城科慧花园在内的大盘接下来均有推货计划，热销项目+首付压力减轻将刺激成交回升，一手市场出现“翘尾”行情可能性较大。
2018年10月（1-28日）广州市（不含南沙、从化）中介网签量为3790宗，较8月同期（5331宗）环比下滑21.3%，同比下滑40.4%。成交量再度插水下滑，跌至年内第二低（仅高于春节月3132宗）；而本月二手住宅网签均价为26147元/平，基本与上月持平。
今年“金九银十”风光不再已成定局，成交能力明显不如去年同期。据小研君监测发现，自今年6月以来，成交量呈现不断下滑的趋势，目前周度成交量在1200宗低位水平已成常态，客户观望情绪并未减缓，仍然持币等待后市的变化。
因此，小研君认为，目前广州整体楼市主要以买家市场为主导，若业主若想加快促成成交，可能需要一定的让利空间。部分“放高价”的盘源相对难以出手，或需较长时间的僵持。
花都成交首超，排名跃升至第二
从各区成交情况来看，本月各区成交量环比均呈现下滑的趋势。其中，天河、黄埔、增城三区跌幅最为明显，1-28日分别成交406宗、148宗、569宗，环比分别下滑36.6%、23.7%、25.4%。其中，天河区成交占比更是从13.3%下滑至10.7%,排名跌至全市第五名。
另外，需要指出的是，本月花都区成交量首次超越增城，位列全市第二名。本月花都整体共成交586宗，环比下滑13.6%。小研君认为，花都区由于价格相对低洼、次新房房源充足，再加上花都近年来基建进度良好，配套设施亦逐步完善，客户对后市信心较强。因此，虽然广州二手市场表现平淡，但花都区仍有较大的置业需求。
越秀多个板块成交活跃，机场路板块排名跃升
本月，越秀区凭借教育资源雄厚，交通通达性优越等优势资源的影响，本月多个板块成交活跃，如东风东板块板块、小北路板块、北京路板块，10月成交均价分别为57872元/平、47484元/平、56692元/平。
另外，本月白云机场路板块成交活跃度也有明显的上升。板块主打价格洼地的特点，以低价吸纳刚需客群。本月机场路板块二手成交均价仅25183元/平，套均总价为134万元/套，入市门槛较低，受不少首次置业的刚需客户所青睐。
根据监控显示，本月广州一手住宅整体网签7971宗，环比下跌30%。广州中原研究发展部认为，受国庆周网签速度放缓（795宗）以及部分项目于9月初“抢跑”推货影响，10月整体成交不及9月；但对于去年同期，今年10月网签量同比增加超2成，由此说明市场活跃程度较去年有所改善。
另一方面，根据我部“十一”期间对市场进行调研，今年项目“扎堆”十一同台推货的现象不如近年明显；房企、买家对于“楼市黄金周”的态度正在发生变化，就目前情况而言，九月份至十二月均属于楼市推盘、消化的集中期，项目间的“战线”将较以往拉长。
成交情况：14号线开通临近刺激从化成交，黄埔大盘促销“积极求变”
从数据上来看，本月增城、从化、黄埔3区网签环比上升。但需要指出的是，增城数据中存在回迁房南山丰景花园、赛宝花园影响，假如将回迁项目进行剔除，本月增城实际网签应在2100宗左右，该区本月交易网签集中在中海联睿品（267宗）、科慧花园（384宗）两大项目，上述项目可见目前市场上增城区较受追捧的项目仍离不开性价比高、地铁通勤等要素条件。
从化区本月网签530宗，环比上涨81%，为全市环比增幅的单区。主要拉动成交的珠江壹城（92宗）、保利桃花源（86宗），随着14号线投入运营时间即将到来，预计四季度至未来一年从化地铁沿线一二手市场将会受到更多买家关注。此外，黄埔区本月网签1033宗，环比持平。该区已连续2月成交回升，并“摆脱”7、8月份仅3-4百宗网签的尴尬情况。
广州中原研究发展部认为，就该区10月成交情况来看，虽然上半年网签主力知识城板块进入供应减少阶段，但由于9月以来多个在售大盘采取让利措施，促使市场成交有所回升，其中万科三盘（尚城、里享家、幸福誉）本月累计网签409宗，越秀保利爱特城网签181宗；上述项目均为国庆前后采取一定促销活动的项目，可见在目前市场环境下，积极求变的项目仍然对买家存在较大吸引力。
库存状况：整体消化周期持续5个月下跌，黄埔、增城不足半年
由于近段时间成交量提升，直接导致整体消化周期连续5个月下降，目前已降至9个月，为近一年以来水平，说明实际上广州一手供求将出现相对紧张的趋势，考虑未来备案价优化将进一步刺激购买力，建议意向买家不宜过分观望而放缓入市步伐，错过入市时机。
一手商业：商铺物业终止跌回升，公寓写字楼升跌走势持续
外围多个项目底铺成交贡献，一手商铺市场摆脱近期持续下挫跌势，商铺物业本月共计网签5.37万㎡，环比大幅上升78%，投资需求逐渐回升。
10月一手写字楼、公寓两物业市场成交延续此前走势，其中一手写字楼市场持续低走，一手公寓市场成交则连续上扬，再度有若干项目批量成交撑市。
继上个月市场接近腰斩回落后，本月写字楼市场进一步下挫，环比、同比分别下跌46%、61%，写字楼成交少有出现持续下滑走势，而可售物业的减少是其中重要影响因素。10月公寓市场持续在外围多个项目批量成交贡献下，整体共计成交1762套9.27万㎡，成交面积环比、同比分别上升24%、322%，市场需求保持高位。
一手商铺、写字楼：城区、增城底商受捧，写字楼成交持续放缓
10月一手商铺市场整体成交5.37万㎡，，较9月大幅上升78%，多区收获成交贡献，且大部分区域成交量较上个月回升。中心区、增城从化本月整体成交环比呈现升势，成交面积分别为1.46万㎡、2.58万㎡，占比分别为27%、48%。虽中心区成交量环比均上扬，但各区成交仍较低，成交量介于0.01-0.6万㎡之间，且无突出成交案例；增城本月继续收获一项目商铺批量网签，助推该区整体成交量达到2.46万㎡，环比上升173%，成交量连续2个月位居各区之首。外围四区本月市场回落，各区成交量介于0.1-0.7万㎡之间，其中仅黄埔、南沙两区成交量环比录得上升，升幅分别为4%、1%。
10月商铺市场成交，底商与社区铺成交占比分别为52%、48%，本月两属性成交占比反转，其中底商整体成交达2.77万㎡，环比上升349%。本月热销项目中，多个底层商铺项目占榜，其中增城合汇中央广场批量成交1.04万㎡，应属项目整体确权；此外，天河保利金融大都汇、万科云城米酷、海珠新一城广场等项目分别贡献0.3万㎡、0.25万㎡、0.29万㎡，成交量位居前列。
本月商铺市场成交走高，整体投资氛围呈上升趋势，底商成交突出；同时也注意到，外围区商铺物业持续受到关注，成交平稳撑市。
10月写字楼市场成交再度放缓，成交量环比下跌46%至4.08万㎡，突出成交项目持续减少。本月市场成交主力来自外围，其中外围四区共计成交1.93万㎡，占比47%，成交量及市场占比均较上个月大幅下跌；增城从化则环比录得大幅上升，整体共计成交1.87万㎡。中心区则继续成交低位，整体成交0.29万㎡，环比、同比分别下跌39%、95%。
本月热销项目均来自外围，其中增城誉山国际项目3栋近1.74万㎡批量成交，位居本月成交榜首。番禺万博板块粤海广场继续收获29-33共5层批量成交，共计1.08万㎡位居次席。此外，黄埔壹品Epark、绿地中央广场、番禺中铁诺德中心本月均收获整层成交，成交介于0.22-0.27万㎡，其中整层成交包括：壹品Epark的E-1栋第3层、绿地中央广场E栋第7层、中铁诺德中心第33层。
相较此前高位成交，部分受限于市场可售量减少因素，近2个月整体写字楼市场呈现低走。不过也可以看到，市场大宗交易仍持续撑市，多个项目出现整层成交，需求依旧得以保持。
一手公寓：中心区批量成交撑市 外围稍下滑仍是主力
10月公寓市场成交进一步走高，整体共计成交1762套9.27万㎡，成交面积环比上升24%，多个区域录得成交且成交量保持上扬。
本月外围四区成交量稍有回落，共计成交992套5.38万㎡，成交面积环比下跌15%，成交占比也下调至56%的近期低位。外围四区成交量连续2个月破百套，花都、番禺两区关注度下滑，本月分别成交393套、268套，环比分别下跌33%、28%；黄埔区则依靠若干项目批量成交贡献，成交量达到222套，较9月上升10%，是外围区成交环比上升区域；南沙区本月收获109套成交，成交连续下挫，不过可售项目减少是其中影响因素。
本月中心区整体成交量高位，共计成交744套，环比上升320%，成交占比也达到42%的近期高位。不过，收获成交的四区中，天河区成交量已达673套，贡献中心区90%的成交量，其中两项目批量成交撑市；此外荔湾、白云、海珠依旧成交较低位，分别贡献38套、26套、7套，成交主力来自万科海上传奇、百信广场、越秀星汇海珠湾。增城区誉山国际项目本月贡献17套，助推该区整体成交量保持平稳；从化区则依靠碧桂园从化1960项目突破近期的零成交记录。
10月公寓市场最成交项目来自天河远洋天骄，该项目批量成交，共计成交524套，其中包括B1栋3-15层504套整栋网签，据了解该成交来自内部交易。花都绿地空港国际中心同样收获批量成交，共计网签368套，其中也有第2栋约105套整栋成交，以及多宗整层成交案例。番禺本月继续有多个项目持续成交，万科世博汇、雄峰城、敏捷御峰国际分别成交153套、33套、19套，其中万科世博汇项目录得多宗整层交易。黄埔区中新知识城板块绿地云创园项目本月继续收获不俗成交，T5、T6批量成交150套，主力户型仍是近期主推的43-55㎡。
本月批量成交及整层交易案例保持突出表现，多个区域项目成交突出撑市，公寓物业投资需求继续保持上升，此外上个月新增入市的项目，预计会在近期收获市场的关注，近期市场的高位需求走势将有望延续。
注：本文数据月度统计周期，如无特别说明，均按“阳光家缘”统计口径，即上月26日至本月25日。
广州中原研究发展部2018-10-30 14:50:21
