提要
2018年广州一手住宅市场出现了明显下行信号。
为反映市场实际情况，广州中原研究发展部在阳光家缘数据基础上对2018年网签数据进行积压、回迁房剔除。
同时对2017年数据进行合理补充，因此本篇正文数据如无特别提示，将按照广州中原研究发展部还原后数据进行分析，请注意。
整体市场分析
调控次年+市场干预手段影响
成交量同比跌18.9%
2018年广州一手住宅网签成交76056宗，同比下跌18.9%。
虽然跌幅较2017年收窄，但总量下滑依然显著，对比近8年成交，今年为2011、2014年后又一“低谷”。
从市场趋势来看，重大调控出台的次年市场表现均不理想。
加上今年大部分时间面临备案价、预售证发放效率等问题以及经济大环境影响，购房者观望气氛浓，市场下行状态“困扰”一整年。
四大一线城市
广州成交总量居首
仅深圳成交同比上升
根据广州中原研究发展部监控显示，2018年1-11月四大城市成交均出现月度明显波动。
广州1-11月累积成交711.6万㎡一手单位，居四大城市总量之首。
但“北上广”成交量同比均出现下滑，仅一直处于成交低位的深圳同比上升。
全市销售均价27200元/㎡
同比增幅不足5%
根据广州中原研究发展部对全市各区热点项目销售均价进行统计分析，截止12月末广州一手销售均价为27200元/㎡，比去年同期涨3%。
可见在成交活跃度较低的市况下，大部分项目售价保持平稳，不轻易变动价格，“以价换量”成为下半年市场的一大特征。
此外，由于花都、南沙、番禺3区近年标杆地陆续转化为一手项目，因此区域价格变动相对明显。
2018年整体市场成交3大特征分析
特征一：
聚焦全年三个重要转折点
“五月末、金九、第四季度”
从每月情况来看，今年一手市场走势可分为4个阶段，3个重要转折点。
阶段为1-5月，由于今年春节假期较晚（2月中下旬），不少买家3月中才陆续回流。
导致一季度表现疲软，维持每月50万㎡的成交低位，传统旺季“3月小阳春”无显著特征。
4、5月对比一季度略有改善，但由于备案价以及开发商推货节奏放缓影响，市场表现一般。
第二阶段为6-7月，随着5月末增城一中高端价位项目入市，该区备案价进行一定程度的“优化”。
与此同时该区网签速度亦较早前加快，增城区部分低单价项目“闻风而动”，借备案价优化“东风”，主打“三成首付”卖点加快推货节奏，刺激6-7月成交提升。
根据广州中原研究发展部监控，6-7月成交的161.68万㎡总量中，增城单区成交66.9万㎡，占41.3%，可谓“撑起广州成交半边天”。
第三阶段为9月，作为传统销售旺季，加上临近年末开发商冲业绩。
从月初起市场供应明显增加，不少项目抢在国庆前入市。
如增城朱村大盘科慧花园、南沙阳光城丽景湾、越秀滨海新城等均选择9月推货；
与此同时，朱村、金洲、白云新市等热门板块部分楼盘小幅让利以促成交。
第四阶段为第四季度，10月中旬官方公布了备案价优化措施，旨在消除高首付对购房者造成的困扰。
在此期间，除增城外的其他区域等待实签措施落地，导致10、11月成交大幅减少。
直至11月下旬-12月初南沙率先落地实签，其他区紧随其后，成交量在12月才被充分释放，表现出“翘尾行情”。
特征二：
成交面积“两极分化”
小户型、120㎡以上备受关注
从近一年成交面积段情况来看，年初占比达50%的90-120㎡单位成交量逐渐降低至42%；
而90㎡以下单位成交占比突破3成，120㎡以上“一步到位”户型亦受到买家追捧。
广州中原研究发展部认为这一定程度上反映了随着购房单价提高，更多买家愿意选择“小户型，低总价”项目入手，资金充足，或是选择外围区置业的买家，大多选择大户型单位；
另一方面，对于房企而言，增加小户型单位，并加强对叠拼、复式产品的研发供应可视为对近年“高地价”的一种应对措施，表现了房企希望通过推出低总价、实用率高的单位减低楼价对买家购置意愿的影响。
特征三：
0成交热盘由东、南四区包揽
与去年0项目来自不同板块的情况不同，今年热盘均来自番禺、南沙、黄埔、增城4区，金洲、朱村板块各有两盘上榜。
十大热盘累计成交202.26万㎡，排名的亚运城单盘成交41.97万㎡，占其中20%。
而去年排名的项目仅成交24万㎡，占前十盘成交总量的12%，由此可见“热区包揽，热盘集中”为今年0榜一大特征。
另一方面，十大热盘售价平均售价为2.2万/㎡，可从侧面反映目前广州市场上买家较青睐的价格范围集中在2-2.5万/㎡之间。
整体供应：
创近4年新高
2014年后又一次“供大于求”
得益于2016年底以来商住用地出让增加，2018年陆续享受土地转化一手住宅的“甜头”，今年整体供应面积达1086.45万㎡，创近4年新高。
另一方面，由于成交面积下降，今年出现自2014年以来的又一次“供大于求”
同属于“调控次年”，今年整体市场供求表现与2014年特征相类似。
全年新批呈现4个“波峰”，出现在3月、5-6月、9月、11-12月四个时间节点
尤其下半年备案价优化、预售证发放速度逐渐提高等积极因素刺激，加上房企推货冲业绩，供应量大幅增加。
近一年广州整体库存基本维持在820万㎡左右，由于年初成交量偏低，导致去化周期上升至接近11个月，随着下半年9月、12月成交量回升，库存周期回落至9.5个月。
分区域市场分析
供求：中心区荔湾迎来供应高峰
天河萎缩，外围区供应普增
今年荔湾供应面积达105.74万㎡，成为老城区中供应量的区域。
该区热门板块广钢新城迎来中轴线以南项目推货潮。
如华发中央公园、振业天颂、保利碧桂园公园大道等全新项目相继入市。
整个广钢板块2018年供应73.05万㎡住宅，占荔湾总供应量的70%，此外桥中、滘口陆续有新货供应。
此外，白云得益于近年密集供地，今年一手住宅供应量达45.93万㎡，同比上涨近3倍；
今年白云供地步伐继续大步迈进，该区将成为未来一段时间中心区一手的“主产区”。
相比之下，2016-2017年间推货能力较强的天河区今年供应量大幅下滑。
今年仅供应34.49万㎡，同比下跌37%，在牛奶厂板块进入销售尾段的情况下，该区仅主要凭借兰亭盛荟等个别项目供货，消化周期相对紧张；
此外，由于天河区近3年无公开宅地挂牌，未来一手住宅供应将高度依赖旧村改造项目，故一手供应将更加紧缺。
外围区方面，五区供应量均有所增加，其中番禺供应120.14万㎡住宅，同比上涨1.6倍，无论总量、同比增幅均表现抢眼。
该区供应主要得益于大盘亚运城年初、年末两个时间段推货，其累计供应77.82万㎡住宅，占番禺总供应量65%，其中亚运城11月新组团天峯加推以来，累计供应65.57万㎡单位，满足了市场上对于配套完善优质大盘的需求。
此外，花都、南沙、增城三区供应量增幅亦较为明显。其中花都供应面积达87.05万㎡，并且由以往主要依靠万达城供货，变化为花都湖、狮岭、新华旧镇“多点开花”，买家选择的空间增大，促使四季度花都成交改善；
南沙年内供应169.03万㎡住宅，仅次于增城为全市第二大供货区，大盘越秀滨海新城供应36.11万㎡，单盘占区域21%的供应量。
广州中原研究发展部认为，就目前全市格局来看，一手供求基本集中在中心区白云、荔湾、黄埔，外围区番禺、南沙、增城，这一情况以土地供应为保证，预计未来2-3年这一格局将基本维持稳定。
库存各区
积压网签影响降低
天河库存告急，黄埔、增城不足6个月
由于今年中心区积压网签处理速度加快，天河、海珠、荔湾可售面积较去年大幅降低。
截止2018年12月底，天河剩余可售面积仅15.72万㎡，消化周期1.9个月，可见目前该区缺货情况严重；
海珠区与天河面临情况相似，由于近年供地偏少，一手供应能力下降，消化周期亦呈现缩短趋势；
此外，较受市场关注的东部区域黄埔、增城消化周期亦不足6个月。
热点板块市场分析
十大热点板块成交一览：
黄阁、知识城、亚运城同比涨超5成
今年黄阁、知识城、亚运城、朱村及金洲-蕉门河五个板块“逆市走红”，其中新兴板块黄阁表现抢眼，得益于板块内多个项目开盘，市场热度不断提高；
黄埔知识城得益于多个项目密集推货，加上1421号线开通在即刺激，全年成交套数达4519宗，同比涨102%。亚运城板块则凭借天峯组团大批量供应，11-12月密集网签，成交量同比增78%。
增城朱村板块金九银十期间表现活跃，由于区内项目较多，为吸纳买家，部分项目采取了一定程度的让利措施，加上大盘科慧花园开盘，刺激板块整体成交达6737宗。
另一方面，黄埔长岭居、天河牛奶厂板块由于供应不足，成交同比下跌幅度较大，市场份额被同区其他板块吸纳；
如黄埔需求集中在香雪板块，南沙原来部分属于南沙湾的份额转移至黄阁，天河成交则集中在兰亭盛荟、珠江花城等个别大盘。
下半年5大逆袭板块
“大批量+实惠价”
成吸引买家的杀手锏
从全年对比情况来看，十大热门板块中有5个板块下半年表现优于上半年。其主要集中在黄埔、南沙、荔湾、番禺4区。
五个逆袭板块均具备供货充足的特征，同时均能把握9-10月旺季适时让利成交。
另一方面，黄阁、金洲-蕉门河、亚运城板块享受备案价优化带来的首付利好，市场活跃度在11月末-12月有明显改善，“大批量+实惠价”成为吸引买家的杀手锏。
而广钢整体成交回升除得益于部分项目下半年“以价换量”外，11月末以来预售证发放不再“一次只批50套”。
网签速度加快等行政措施改善亦起到重要作用，如12月振业天颂花园一次性获批632套单位，金融街融穗华府获批144套单位。
由此说明中心区项目供求环境正发生积极变化。
2019年一手展望
市场环境展望：
2018年第四季度基本面改善
“四大金刚”为来年保驾护航
广州中原研究发展部认为，虽然2018年广州一手成交表现欠佳，但今年第四季度发生的基本面变化却朝着积极的方向改善。
首先，以增城、南沙、番禺为首的区域陆续优化备案价落地“实签”，买家首付压力大幅降低，入市意愿增强；
其次，从广钢、东圃、新市等中心区板块新批情况来看，目前已实现一次性获批过百套单位，市场供应渠道更加通畅，买家选择空间增大。
此外，第四季度网签效率明显提高，据了解，目前番禺、南沙等区最快可实现一周完成网签。
最后，房贷利率下调，额度相对宽松，可降低买家月供压力。可见上述“四大金刚”将为未来市场保驾护航；
另一方面，12月末召开的中央经济工作会议提出“因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任”的房地产发展思路。
广州中原研究发展部认为，广州官方针对2018年市场表现作出优化备案价、加大土地供应、改善新批网签行政效率等举措。
正是充分践行了“分类指导，适时调节”这一方针，利于营造良好交易环境。
供应展望
增城、南沙、番禺领衔
供应环境持续改善
根据2016年-2018年初供地情况转化统计，预计2019年广州一手供货将继续维持高位。
朱村、亚运城、金洲等板块将持续供应新货，新兴板块如花都湖、中新镇等亦将陆续入市。
老城区白云将会成为供货主力，预计供货幅度在3500-4500套之间。
荔湾、天河两区近两年出让地总量少，主要依赖旧村改造项目供货，今年12月荔湾桥中旧改项目已入市，而天河小新塘旧改项目有望在2019年供货。
2019年成交展望
审慎乐观
预计全年实际成交稳定在8.3-8.5万套
广州中原研究发展部认为2019年市况将较今年乐观，排除回迁房、积压网签后预计将成交8.3-8.5万套左右。
供应面上，土地转化一手产品更充足；同时，行政干扰因素减少，交易环境逐步改善。
需求面上， 2017年由于“330”失去购房资格的买家陆续回流，这一部分购买力将刺激成交反弹。
其次，首付压力、项目让利将降低置业压力，让此前因资金不足放弃入市的买家重新进入市场，市场逐步回暖。
广州中原研究发展部2019-01-02 12:06:37
