提要
2018年一手公寓新增供应114.87万平方米，同比下跌32%；网签面积为94.21万平方米，同比下跌17%；上半年网签均价为20714元/平方米，同比上升1%。
图表1 近5年广州一手公寓供应供求量价走势
2017年330政策影响延续，不过市场已逐步适应。
虽上半年供求仍低位，但成交较去年下半年有所提升，下半年供求较上两个周期表现提升不少。
不过市场整体仍未见明显起色。年底出台1219政策利好，其对市场的影响有待在2019年关注。
供应走势：整体低走 外围区继续主力
2018年广州一手公寓新增供应低走，公寓主区外围区及中心区整体供应面积同比分别下跌13%、75%，全市11区中仅花都、黄埔、白云3个区供应同比上升。
外围四区供应量排名前列，介于4000-5800套，其中黄埔、花都分别以5716套、5667套公寓位居前列。此外，越秀、海珠、增城三区全年零新增。
图表2 2017、2018年广州各区一手公寓供应情况
广州国际空港中心、广州绿地城、保利中珺广场分别以4041套、1741套、1557套位居前列。
南沙、番禺两区金山谷、四海城、中交汇通中心、中国铁建环球中心等项目均以旧盘加推为主。
供应货量均超过900套。白云、从化更是突破多年的零供应，分别新增1135套、600套入市。
图表3 2018年广州一手公寓供应量15项目
330政策“分割面积不低于300平方米”限制，公寓新增项目明显减少。
虽旧改商服项目“针对性”放松，但目前市场环境下，符合条件项目入市时间也在延后，故上半年整体供应量不高。
整体集中在二、三季度传统销售旺季入市。
不少项目集中在传统“金九银十”前后新增供应，9、10月供应量也达到全年的位，全年供应走势呈现“先抑后扬”。
图表4 2018年广州一手公寓月度供应量走势
3)成交特点：有望止住市场降温
外围保持主力撑市
330政策威力持续，个人不可购买商办项目影响大，公寓市场需求进一步收缩，整体成交占比降至41%的近5年来低位。
1219政策对2017年330之前拿地的商服项目放松个人购买，将提升个人购买公寓的积极性，预计未来公寓市场占比有望回升至近几年平均水平。
图表5 近5年广州一手商业各属性成交占比走势
整体成交下降，大部分区域成交量普遍下跌，其中以中心区为主，中心各区同比跌幅介于40%-80%，整体共计成交2929套，同比下跌大幅54%。
不过仍有黄埔、花都等四区录得升幅。外围四区共计成交14075套，较2017年上升25%，占比也较去年提升二十六个百分点至80%。
其中，公寓主区黄埔、番禺强力撑市，两区分别成交5382套、4163套位居各区前列，不过番禺区同比微幅下跌3%。
图表6 2018年广州各区一手公寓成交情况
小面积公寓热度持续，继万科云城米酷连续两年高居榜首，另一个项目万科世博汇也以1667套成交量高居首位。
依托广州南站区位及配套优势，加上粤港澳湾区规划、高铁等利好，持续受到市场关注。
主力项目仍以外围区为主，其中绿地空港国际、广州绿地城、金龙城等外围低总价项目继续受到市场追捧，新入市项目越秀国际总部广场、远洋天骄等项目表现不俗。
图表7 2018年广州一手公寓成交量10楼盘
4)2018年市场活跃商圈、项目
外围区域板块毫无疑问已成为市场热点。
三大枢纽建设、产业引进是近几年广州的重大转向，330政策下，市场需求收窄，大客户购买自用也是市场主旋律。
近几年产业集中区域板块萝岗区府、中新知识城等项目集中入市，也受到政府、国企等的合作购入。
此外，坐拥区位、配套优势的广州南站、迎宾大道板块、金洲等板块保持活跃，万科世博汇、绿地空港国际中心、越秀国际总部广场等项目受到投资者关注。
图表8 2018年广州一手公寓成交10活跃商圈
330政策已出台接近2年，市场已逐渐消化适应，个人注册公司购买也已被市场接受，加之目前整体商服市场已进入大客户为主的阶段。
具备规划、产业、配套、区位等优势的优质项目更能吸引大客户青睐，其中不乏国企整栋购入案例；
此外，政府大力推动租赁市场发展，不少低总价项目也吸引大机构购入多层投资及自用。
图表9 2018年广州一手公寓大宗交易项目
【市场热点】
热点一：市场已适应330政策，但打击力度大
330政策出台至2018年底，公寓市场月均成交量从330前的13.5万平方米大幅下跌至7.1万平方米，跌幅高达47%；
公寓物业成交占商办物业比例也从330前的月均64%下跌至40%。
图表10 2013年-2018年广州一手公寓成交走势
热点二：公寓项目整体去化艰难，库存高企
2018年广州一手公寓项目库存量超500套的即超过25个项目，占全部的81%。
其中2018年零网签的项目即20个，网签量低于100套的有29个，上述两项占比即达66%。
图表11 2018年广州公寓库存情况
热点三：公寓或迎小高潮，价格将保持稳定
“1219商服新政”对330之前拿地的商服类项目松绑个人购买，个人购买力释放。
商服类项目将重新受到关注，尤其是受330政策重击的公寓物业，预期近期内公寓或迎来小高潮。
但目前广州一手公寓项目库存量较大，短期内大部分项目不具备涨价的条件。相反，开发商会更主动迎合新政利好积极推货，甚至会释放不少优惠。
图表12 1219新政后若干重点公寓项目表现
热点四：
公寓重新解冻，2019年投资机遇在哪里？
330政策后，公寓市场供求减少，除部分旧改商服项目外，几无全新公寓项目入市,目前可售以库存为主。
投资热点可选择市场交易活跃的板块。
例如，产业支持力度大的南沙、知识城、科学城；交通枢纽、地铁辐射的广州南站、花都迎宾大道、天河客运站等，均深受投资者关注。
图表13 2015-2018年广州热点公寓板块
图表14 广州热点在售公寓项目分布一览
【后市研判】
2019年市场将呈现量升价稳走势。
2019年市场基调
330政策出台后，商服地产受到重击，库存积压。
尤其公寓物业，相关部门也已循序渐进进行多项针对性放松，的1219政策对330前拿地的商服项目放松个人购买，将释放和带动个人购买积极性。
但预期整体市场较难重现此前热度，
一是楼市调控基调不放松；
二是1219政策仅针对性松绑，330后拿地商服项目并未放松，同时坚持“限售2年”；
三是市场库存累计较大，目前市场环境下，也不持过分乐观态度。
对于2019走势，预计市场将会趋向更加稳健，成交量将会有所提升，但价格将会保持平稳。政策方面如信贷支持进一步增强，将会给商业地产市场带来实质的提升。
2019年重点关注板块
中心区板块，整体库存不大，相对而言更显稀缺，部分具备区位等优势的优质项目不排除“涨价”“惜售”，毕竟330前拿地的公寓项目也是“卖一套少一套”。
可售量较大的南沙、花都、番禺等外围区将继续占据市场主力，相信推售动作也会加大，依托区域规划、产业引进实质推进建设，部分项目将再度受捧。
此外，随着近年来广州旧改推动进度加快，“针对性松绑”的旧改商服项目将会陆续进入市场，也将会成为市场的热点。
广州中原研究发展部2019-01-10 14:47:18
