提要
1月23日，广州公开挂牌2019年首宗商住用地，“打头阵”地块便是“宇宙中心”天河区的金融城板块临江一线优质地。
另一方面，作为天河区时隔4年再次挂牌的宅地，该宗地区位条件、市场潜力俱佳。
在吸引房企关注的同时，预计将对天河区乃至中心六区楼市价值产生重要引导意义，关于该宗地块的前瞻性分析，且看广州中原研究发展部解读。
地块研判 黄埔大道646号地块
基本情况分析
该地块位于规划中的金融城东区范围内，北临黄埔大道东、石溪村，南临珠江，东西侧为待改造旧厂区，整体为沿江一线用地。
整体占地面积3.09万㎡，扣除配建道路后，实际可建面积为2.81万㎡，总建筑面积为9.89万㎡。
该地块可分为东、西两侧分地块。其中位于西侧的1806号地块面积较大，占地达2.25万㎡，计容7万㎡。
根据出让文件显示，要求住宅计容面积不大于5万㎡，商服配套计容面积不大于1.7万㎡，剩余面积留为配建公共设施。
东侧1808号地块占地面积0.56万㎡，整体规划为商服用途，商服计容建面不大于2.76万㎡。
与金融城商服用地严格的定向企业条件不同，该宗用地并未进行企业定向要求；
但由于地块处于临江一线以及岑村机场净空范围内，限高条件上较为严格。
其中1806号地块商业限高50米、住宅限高80米，1808号商服地整体限高100米。
该地块起拍价为25.56亿，折合楼面价25838元/㎡。
该地块采取“限地价+竞自持+摇号”的方式出让，限价为37.07亿，达到限价时，楼面价为37465元/㎡。
地块周边配套情况
广州中原研究发展部认为，该地块所处东圃板块为天河区重要商住区域，配套完备程度较高。
交通条件方面，地块距离地铁5号线东圃站800米，距离“石溪村”公交站100米，6条公交线路可覆盖金融城、珠江新城、五羊新城等重要商服区。
生活配套方面，石溪村生活区距地块200米，可满足日常超市购物、餐饮需求；
而更优质购物商场、大型超市则位于地块西北侧1.5公里的东圃商圈。
此外，通过地铁通勤，可25抵达体育西、岗顶等重要商圈，由此可见，地块具备交通通勤、生活配套优势。
但需要指出的是，出让文件显示地块西侧规划有220Kv变电站、消防站、垃圾转运站等厌恶性公共设施；
此外，地块北侧的石溪村目前暂无整体改造信息。预计未来一段时间仍保持“城中村”环境，故待日后地块建成住宅项目，西、北朝向单位景观资源一定程度上受影响。
此外，该地块原属于广东正大康地有限公司所有，厂区以生产畜禽、水产饲料为主，存在土地污染问题。
根据2017年广州市环境科学研究院评估显示，地块存在一定的土壤环境风险，主要污染物为镍（Ni）。
此后地块于2018年4月进行污染区清挖，2018年6月完成污染土壤修复项目，通过验收。
地块与市场特征研判
1）地块虽存在缺点
但“瑕不掩瑜”
具备市场、战略价值
广州中原研究发展部认为，虽然该地块存在西、北侧环境缺点以及土壤问题，但对于整体地块市场价值研判的影响较低。
综合而言，市中心临江一线宅地“买少见少”，加上广州“黄金三角”之一的金融城加持，对于高端人群的吸引力不言而喻。
目前地块周边1公里范围内一手项目仅兰亭盛荟一盘，售价4.8-5万元/㎡。
与地块区位条件更相似的江源半岛花园，一手尾货在售，毛坯价格高达7.5万元/㎡，而目前地块起拍价为25838元/㎡，对比一手在售项目，仍有较大的竞价空间。
另一方面，广州中原研究发展部认为由于该地块面积相对较小，起拍总价25.6亿相对“适中”，属于大部分优质房企接受范围内。
以2018年为例，老城区（白云、荔湾）出让的5宗非定向宅地中，3宗起拍价在50亿以上，非资本实力雄厚的房企不可触及。
相比之下，本次出让地块“入场价”亲民。
除实力强劲的千亿房企外，部分本地中坚、主攻中高端市场的“过江龙”均有参与竞拍机会。
尤其对于过江龙房企而言，拿下如此备受瞩目的地块，将利于在广州本地市场“一战成名”打响名堂。
因此，广州中原研究发展部认为该地块除市场价值外，还具备一定战略价值。因此，预计地块竞价将会受到各路开发商关注。
2）金融城首次供应宅地
改变单一发展商业办公思路
金融城自2013年以来出让的用地均为商服地，虽然本次出让地块属于新规划的金融城东区，但改变以往发展纯商服的思路，本次出让宅地可谓“开先河”。
根据2018年11月《金融城东、北区控规》显示，目前金融城东区将主要规划3宗商住用地（下图黄色范围）；
据了解，金融城东区规划范围南起珠江、北至黄埔大道、东至天河西界、西至车陂路，总用地面积约为217.5万㎡。
其定位是广州东部沿江发展带的重要组成部分，将重点打造为科技创新集聚区。
广州中原研究发展部认为，本次出让宅地将打响金融城东区出让地的“枪”。
同时标志着金融城建设将进入新阶段、推进至新片区，亦是金融城与黄埔临港经济区融合为“广州第二CBD”的重要一环。
吸取金融城起步区发展经验，东区发展居住用地建设先行，可有利于带动周边配套成熟，盘活片区人气。
3）地块出让结果或产生“连环效应”
由于该地块区位条件特殊、市场价值高，引起各路房企争抢的可能性较高；
与此同时，作为中心区“新年拍”，对于2019年市区住宅价格调整具有参考意义，如果地块出现明显溢价，将产生“连环效应”，刺激区域一二手价格变动。
假如竞拍进入自持阶段，即楼面价高于3.7万元/㎡,则对于现时具备相同江景、优质生活配套资源的海珠、越秀、荔湾一二手板块价格产生一定刺激作用。
广州中原研究发展部2019-01-24 11:24:50
