提要
根据监控显示，本月广州一手住宅整体网签共84.36万㎡，环比下跌12%，网签一手住宅为7755宗。
经历去年12月“年末冲刺”后， 1月开发商供货积极性明显减弱，本月一手住宅新批面积下跌50%，直接影响成交表现。
广州中原研究发展部认为，由于部分房企已完成年底业绩冲刺任务，新年伊始供应速度适当放缓；
另一方面，央行于月内宣布降准，可见宏观环境在强调稳健的前提下，向偏松方向调整，市场热度有望进一步被激活。
因此除极个别仍需完成业绩任务的房企外，大部分房企已开始针对春节后、三月市场进行部署，从而造成1月整体成交活跃度下降。
【新批供应】
环比下跌5成
低于近6个月供应水平线
踏入2019年，全市一手住宅供应速度明显降低，仅供应85.21万㎡，环比下跌50%，低于近6个月平均水平（109.39万㎡/月）。
从各周供应情况来看，12.26-12.30一周占统计周期内新批供应量的57%，踏入1月以来，供应基本在每周10万㎡的低位徘徊。
从供应区域来看，荔湾区连续两个月供应突破20万㎡。
本月累计供应23.6万㎡（2256套）单位，其中主要供应项目悦江上品苑累计获批7.78万㎡（802套）单位，华发中央公园获批5.42万㎡（438套）单位。
广州中原研究发展部认为，随着旧改推进以及近年出让宅地陆续转化。
荔湾除广钢新城板块外，茶滘、滘口、桥中等板块供求趋于活跃，预计2019年荔湾楼市关注度将持续提高。
此外，供应量突破20万㎡的区域还有增城，该区去年国庆后供应能力有所减弱，本月在招商臻园、品秀星图、碧桂园云顶等新项目带动下，供应维持相对高位。
此外，番禺区本月无新增供应，该区经历去年12月亚运城大批量推货后，本月迎来“供应荒”。
受近年出让宅地量减少以及地价提升影响，番禺新增供应除依靠亚运城、祈福新邨等个别大盘外，其余项目供应能力偏低。
从而造成该区在缺少大盘支撑的情况下，出现零供应的尴尬情况。
展望未来一段时间，除跑量大盘外，番禺新增供应将集中在万博、长隆、南村一带，并以高端项目为主；
而旧改项目预计难以在短时间内入市，2019年番禺区一手价格具备上扬趋势。
因此建议希望入手番禺刚需项目的买家加快入市速度，避免“供不应求”造成的购房成本增加。
【成交情况】
14号线开通刺激从化逆袭
增城中高价位项目陆续入市
受整体供应放缓，临近春节假期市场逐步转淡影响，本月仅海珠、荔湾、从化、增城4区成交量环比上涨，其余区域均出现不同程度下跌。
其中，从化本月网签面积6.3万㎡，环比上涨54%较值得关注。
广州中原研究发展部认为，在14号线开通的加持下，从化正式纳入“市区地铁1交通圈”，成功上位。
凭借限购门槛低、置业压力较低的优势承接花都等区需求外溢。
以本月成交情况来看，珠光御景山水城、珠江壹城等大体量+小区配套完善项目成交走红，未来14号线的利好将持续“发热”，从化将承接更多广州北部上班族置业需求。
另一方面，成交热区增城在招商臻园、碧桂园云顶、香江天赋等中高端项目集中推货的支撑下，成交一改去年第四季度颓势，本月网签面积30.78万㎡，环比上涨1.2倍。
此外，融信天樾府、碧桂园中心、首创碧桂园悦山府等全新项目陆续入市。
上述项目均价集中在2.5-3.5万元/㎡之间，属于增城中高价位项目，分属新塘、荔城两大板块。
广州中原研究发展部认为，新塘优质项目主要依托TOD（广州东部交通枢纽）、大湾区互联互通等概念吸引买家；
而21号线年底贯通至天河员村，极大提升了荔城板块项目价值，加上荔城增江河两岸自带优质居住环境、完善生活配套等优势，对看重居住氛围的买家具有一定吸引力。
相比起上述区域，2018年成交表现较出色的南沙本月仅网签7.62万㎡，环比下跌48%。
在阳光城丽景湾、滨海新城等大盘供应放缓后，区域成交量大减，仅南沙塞纳河畔一盘成交超过100宗，其余项目仅维持60-80宗低位，其中12月以来供应量减少是主要原因。
新一年，南沙规划利好众多，其中包括庆盛枢纽科创地块出让、南沙港四期、港科大广州校区等重点项目，预计在资源投入不断加大的刺激下，2019年南沙楼市前景乐观。
【库存状况】
全市维持9.6个月水平
天河、黄埔库存微升，增城仅5.6个月
由于本月成交环比下跌12%，促使全市库存回升至9.6个月，自去年11月以来整体库存周期基本保持稳定。
本月天河、黄埔区在一手供应增加的刺激下，消化周期轻微回升。
其中天河区岑村板块全新盘慧源山庄于月初开盘，累计获批2.71万㎡（311套）单位；
黄埔区实地常春藤、越秀保利爱特城分别获批5.39万㎡（536套）、4.29万㎡（400套）单位，促使区域库存量得到一定补充。
另一方面，本月增城消化周期回落至5.6个月，由于区域供求两端均相对活跃，不少推货在月内被消化，导致整体库存依然处于低位。
【个盘表现】
增城占4席
南沙仅一盘上榜
本月增城热盘招商臻园、碧桂园云顶“占据”成交热盘冠、亚军位置。
此外金地香山湖、科慧花园分别位居4、8位，增城楼盘占据0热销榜近“半壁江山”。
相比之下，去年第三、四季度表现抢眼的南沙区本月仅南沙塞纳河畔一盘上榜。
【后市预期】
市场将进入“春节时间”
2019年波推货潮或集中在2月下旬
展望2月，预计上、中旬时间受春节假期影响，市场供求将转淡；
预计元宵节（2月19日）过后，买家陆续回流，同时开发商将准备充足弹药以应对 “3月小阳春”。
得益于调控环境优化，今年项目新批供应、网签速率、备案价制度改善利于买家置业。
加上今年春节放假时间较去年早，预计成交量于2月下旬便迎来回升。
从成交环境来看，今年行政干预造成的影响较往年低。
加上330调控政策即将满2年，2017年购房资格受影响的买家社保将陆续“满五年”，部分置业需求将回流，预期后市表现乐观。
广州中原研究发展部2019-01-29 19:02:37
