提要
2019年伊始，广州副中心“南沙”挂牌的两宗地块均“剑指”庆盛枢纽。其中，1月25日挂牌科创教育核心区工程项目；1月29日，挂牌2019NJY-1商服地块。
回顾近一年时间，庆盛板块已累计挂出（含挂牌、出租、PPP）5宗13万㎡商服地。
本篇广州中原研究发展部在分析庆盛1月挂牌地块的同时，将带来区域规划、发展前景解读。
聚焦庆盛板块三大发展特点
特点一：
一年时间出让13万㎡商服地
体量“碾压”灵山岛
庆盛板块近期密集出让用地，自去年1月挂出2018NJY-1出租地块后，至今累计挂牌总占地面积达13.1万㎡，远高于同区的灵山岛板块，市内仅次于科学城。
2018年1月至今重点商服区挂地情况（单位：万㎡）
广州中原研究发展部认为，庆盛枢纽地铁（4号线）、大湾区通勤（广深港高铁）特点与其他商服区相比特色鲜明、优势明显。
定位具备“差异性”，加上广州官方“强南沙”战略，在金洲-蕉门等传统板块商服布局饱和后，庆盛将成为新的发展热土。
特点二：庆盛迎来新定位
大湾区重要科技创新节点+南沙北部中心
去年10月，《庆盛枢纽控规》新鲜出炉。
文件对该板块定位为“粤港澳大湾区重要科技创新节点、国际智慧创新城、人工智能产业引领示范区及南沙新区北部组团中心”。
广州中原研究发展部认为，《新控规》一方面强调了庆盛发展“科创”的方向；
同时官方将投入资源促进其成为南沙北部的“组团中心”，建设规格将与金洲-蕉门看齐。
另一方面《新控规》可视为官方对南沙北部待发展区域“拓荒”的重要文件，而庆盛枢纽建设将“打响枪”，其将带动东涌、黄阁、大岗等板块产业升级。
此外，《新控规》为庆盛枢纽带来不少福利，其中包括“港科大广州校区”。
该项目建设同时被写进《2019年广州市政府工作报告》，属于今年重点推进项目，可见官方对于该项目的重视程度。
根据功能区分布图显示，未来校区将布局在庆盛板块的西北侧。
据了解，该校区已于2018年12月正式签约动工，总占地面积达1.13平方公里。
未来，庞大的学生、教师群体将产生巨大的消费、生活需求，可较快地刺激区域配套发展。
特点三：
南沙“北弱南强”现状将被改写
未来2-3年庆盛片区进入发展快车道
就目前而言，庆盛生活配套主要集中在东涌立交周边，石牌市场、百越商场可满足一般生活需求。
广州中原研究发展部认为，庆盛板块档次提升需要2-3年时间。
届时，新鸿基商业项目将投入使用成为区域商服中心、
其办公（写字楼）部分将发挥港企招商优势，吸纳优质外资企业区域总部进驻；
对于其商铺（购物中心）而言，其将承接4号线、广深港高铁旅客，以及周边产业园、港科大广州校区员工、学生需求。
庞大的人流量可产生可观的消费潜力，支撑购物中心健康发展，带动区域商服氛围成熟。
假如本次出让的2019NJY-1地块同样由新鸿基拿下。
两地块总占地面积达10.2万㎡，其总计容建面达32.7万㎡。
体量是天河城（计容建面16万㎡）的2倍，对于区域发展具有举足轻重的意义。
未来，南沙目前发展“北弱南强”的格局亦将得到改变。
庆盛极有可能凭借交通、人才、产业优势，成为南沙区域发展的重要增长极，成为辐射亚运城、东涌、黄阁的重要商服区。
地块研判一
庆盛枢纽2019NJY-1
基本情况分析
该地块西侧紧邻去年5月由新鸿基拿下的2018NJY-4地块。
总占地面积达6.96万㎡，为庆盛枢纽截止目前为止出让面积的一宗用地。
其计容建面为26.3万㎡，此外需配建1.9万㎡公交、客运站等公建配套（不计入计容面积）。
其总起拍价为12亿，折合楼面价4530元/㎡，预计最终将由定向企业底价拿地。
该地块配套条件、定向要求严格。
首先拿地企业必须为上市港企，需要自持计容40%面积不低于10年；
同时引进人工智能、互联科技相关产业。
此外，该地块要求建筑高度在100-250米之间，带有一定“地标”性质。
地块研判二
庆盛枢纽2019NGY-1
PPP（公私合营）地块
该地块距离庆盛地铁站约1公里，位于规划中的“人工智能园区”范围内。
占地面积1.4万㎡，出让使用权，起拍总价1.37亿元，折合楼面价2901元/㎡。
值得关注的是，该地块为庆盛板块个PPP项目，需配建“人工智能园区”内道路、桥梁、学校等公建设施。
本次出让为继去年2018NJY-5地块出让后，“人工智能园区”再次出让用地。
对比两宗地块，均包含引进人工智能相关产业的出让条件，可预期庆盛相关产业引入、产业园建设将逐步提速。
地块周边楼价情况
庆盛板块主要以布局产业园、商服项目为主，距离较近的住宅区为东涌板块。
东涌自2018年以来出让宅地面积增加，目前美的云筑在售，均价21000元/㎡。
但需要指出的是，东涌生活中心距离地铁站3-4公里，因此选择置业东涌需要考虑“公交+地铁”或自驾车的出行方式，同时东涌生活配套完善度仍有待提高。
相比之下，距离庆盛以北3个地铁站的亚运城具备临近地铁口、教育、生活配套发展完善的优势。
预计对未来产业园、庆盛上班族具备较强的吸引力，亚运城目前一手在售均价26000-30000元/㎡，二手25000-30000元/㎡。
广州中原研究发展部2019-01-30 16:32:31
