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春节长假,催婚大战不如科普二手房买房贷款失败,是否算违约?

南方房产 2019-02-12 03:55:29

春节长假,走亲访友必不可少,不仅经历过催婚大战,还要经历各种买房提问,

“买房了么?”

“在市区么?”

“多大平的?”

“带学位么?

毕竟买房是一个绕不开的话题,毕竟买房有可能要花掉一个家庭的一辈子积蓄,为了买房不留遗憾,一些防坑的小知识不得不知,也可以给家里的长辈科普科普;

最近南房叔被咨询的最多的就是,在二手房买卖中,买方贷款审批失效,卖房拒绝过户算违约么?

通常情况下,买方贷款审批失败导致交易失败卖方是不承担违约责任的,但是要说是否一定如此,答案显然未必,现实生活中比较复杂,个别情况卖方是需要承担违约责任的。

第一:说不定已经过户了,卖方来不及拒绝了

通常情况下,比较安全的操作方法是,签约后先申请房贷,房贷审批通过后,交易双方再去过户,题目显然也是这个意思,不过少数城市是先过户,然后再申请房贷的,如果此刻房贷申请失败,房子却已经过户了,卖方也来不及拒绝了,所以对于卖方来说,签订买卖合同的时候,审核买方的买房资格,贷款资格是非常必要的。

第二:买方申请贷款失败可以变更付款方式的

买方申请房贷购买房子是买方的一个付款方式,也就是尾款约定由银行支付给卖方,不过双方签订了买卖合同后,申请贷款失败不表示买卖合同就自动失效了,买方如果更改为全款支付,买卖合同依然生效的,卖方不能因此拒绝过户,如果卖方拒绝过户那是卖方违约了。

第三:换一个银行呢?

买方申请贷款失败,可能是某一个银行对于本次交易的某些条件不符合该银行的要求而拒绝出同贷书,但是不同的银行有不同的要求,比如公积金贷款与商业贷款的要求就有不同,申请公积金失败可能是公积金缴存的问题,不表示商业也不可以申请。即便是商业贷款申请失败,有时候换一个银行也可以申请贷款成功的,如果第一个银行申请贷款失败,卖方立即宣布不去过户,其实是不合理的,在适当的时间内,适当的配合买家申请贷款是卖方的义务,如果卖方拒绝过户,更多的可以视作卖方违约。

甚至,买方也可以要求去机构借钱,机构通常指的是金融公司,财务公司,小额贷款公司这些非金融机构,通常来说,大家都会优先找银行申请贷款的,但是这些机构也是大门敞开的,买家也可以选择的,这些机构门槛低,即便被银行拒绝,依然有可能放款的,这样子卖方也不能拒绝过户啊!

当然了,如果买方明明资质不好无法申请贷款,拖延时间太久了,甚至已经更换银行了,依然贷款失败,那么卖方没有义务无限制的配合拖延下去。所以对于卖方来说,签订买卖合同的时候,约定过户的时间非常必要,超过一定时间,卖方就不再配合这样子按约办事比较合法合规合情合理。

第四:到底谁的原因导致贷款失败?

向银行申请贷款,银行需要交易双方提供很多证件,通常来说,对于买家的资质审核比较严格,毕竟放款成功,是买家按约供楼。

贷款成功或者失败,多数是由于买家的原因导致的,业主需要提供的证件简单,配合度要求也低,所以通常都不会影响贷款进度的。

不过现实中,多数银行也会审核业主的情况,比如业主已婚,会要求业主夫妻签字(无论婚前婚后财产,通常银行都会要求夫妻一起签字),比如业主的房子产权有问题,比如房子被查封,比如业主的是受委托的,委托书权限有问题等都会导致贷款失败的。

这些由于业主的原因导致买家贷款失败,然后卖方宣布拒绝过户,该谁承担责任呢?

综合来说:

现实中,如果卖方发现买方贷款失败了,建议先配合办理换一次银行,约定如果这次贷款依然失败,那就要求取消本次交易,不但不承担违约责任,还要向买方追究违约责任比较好。

如果卖方不是很急,也可以等合同约定的过户时间到了之后,买方依然无法解决资金问题,然后要求取消本次交易。

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