老破小也有春天 公积金贷款年限提高20年

近期，政府推出了一系列支持老旧小区改造的政策，以期提升老破小地区的居民居住条件并刺激相关行业发展。这些政策的核心背景是为了解决“老旧小”住房的去化难题。

数据显示，自2021年起，北京加大了对老旧小区改造的投入力度，目前已完成800多个小区共40多万套房屋的改造工作。随着老旧小区改造的完成，房屋的使用年限得到了延长。

与此同时，北京还加大了住房公积金对完成老旧小区改造后的支持力度，优化调整了贷款期限的核定标准，有效解决了贷款期限较短的问题。这一举措将有利于减轻借款购房和还款的压力，更好地支持住房消费。

然而，对于这一政策的影响，各方观点不一。部分人认为这将为他们提供更多改善居住条件的机会，但也有人担心，贷款期限的灵活性可能导致一些居民负担过重或者滥用贷款。

对此，首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池表示，此次只是对改造完成的老旧房屋的房贷期限进行调整，已经改造完成的老旧小区确实会延长使用年限，而且有北京市住建委确定的改造完成的老旧小区名单，所以贷款风险是可控的。

另外，合硕机构首席分析师郭毅表示，“老旧小”住房是所有购房总链条当中的最底层的一环，只有刚需接盘的“老旧小”住房卖掉，才能够置换品质稍好的刚改住房。但从整体市场来看，“老旧小”住房的价格出现了较大面积的下行，且刚需接盘“老旧小”的诉求也在不断减弱。因此，新政通过提高“老旧小”住房贷款年限的方式，打通了整个房地产链条，使之形成了更好的交易环境和更流通的市场。

政府推出的一系列支持政策无疑将对老破小地区及居民生活产生积极影响。首先，改造完成的老旧小区将延长使用年限，提高了居民的居住环境；其次，政策的实施降低了购房门槛，减轻了借款人购房及还款压力；最后，新政的实施也有助于提振老旧小区的交易活跃度，刺激购房需求的释放。

然而，我们也应该看到，新政针对的人群较窄，对市场的带动或有限。

根据业界观察，北京、上海、广州等地都有开展针对“老破小”的改造行动，方案不一致。

据悉，上海近年的新策略是“拆落地”，就是“原拆原建、拆除重建”，在原址拆除原来的房屋，再在原地重新建造。目前已有杨浦、黄浦、静安、徐汇、虹口等区共9个老校区进行拆除重建，涉及的居民达到一万户。

其中彭一小区是上海最大的原拆原建小区，预计2025年交楼。它的容积率从2.5提高到3.4，老旧居民楼变成高层电梯住宅，增加了小学用地、公共服务设施。

广州花都区集群街2号楼，业主们自掏腰包，筹了785万，拆掉了50年楼龄的危房，重新建起来。这也是一次大胆的探索。

尤其是城市更新进程放缓的今日，政府与业主共同进行“原拆原建”或许是新的出路。比如杭州的浙江新村，走的是地方财政补贴+业主出钱的模式，原地升级居住条件。拆建过程当中的户型设计、分配公平性等都要有相关部门牵头。这就很考究管理的颗粒度，也很依赖地方财政，所以老破小的腾挪还有另外一个模式。

为了促进老破小重回交易场，超过30个城市正在推动“以旧换新”，对二手房进行估价，政府、开发商或其他机构进行收购，给予换房者购房补贴，置换到新房。原先的二手房则作为保障房、公租房或其他出租用途，由机构翻新维护。

大拆大建的时代过去了，疯狂扩建新区的时代过去了，我们的眼光重新回到老城区，那些充满皱纹与岁月的老破小，它们也许能在人们的智慧改造下重新焕发光彩。

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