提要
2月为春节月，市场进入春节模式，成交遭季节性转冷。根据阳光家缘数据显示，2019年2月广州市（不含南沙、从化）中介网签量为1611宗。
较1月（3090宗）环比大幅下降47.9%，较去年春节同期（3132宗）大幅下降48.5%，成交创近4年以来新低。
另外，需要指出的是，今年春节过后，市场成交反弹力度远不及往年。
纵观以往春节假期后两周情况，2016/2017/2018年均能达900宗以上。
相比之下，今年节后两周周度成交仅达642宗，市场成交回暖缓慢，成交能力明显不及往年。
价格方面，本月阳光家缘网签均价为26104元/平，基本与上月持平。
广州中原研究发展部认为，除季节性因素外，2月二手住宅市场成交下滑严重主要有以下几方面：
（1）二手客户分流至一手项目。2月下旬适逢粤港澳大湾区规划纲要出台，南沙、黄埔等规划热点的一手区域成“香饽饽”。
加上开发商“借势”推货、开盘，市场货量充足，客户选择性增多。导致部分二手客户转移至新房市场。
（2）年后业主叫价强势，议价空间大幅减少。
春节过后，业主对后市信心有所增强，部分如天河东圃板块、越秀东风东板块等业主叫价强硬，议价空间明显收窄。而客户接受意愿较低，入市兴致不高，从而导致成交低走。
（3）年前楼市成交活跃，不少刚需客户选择提前购房“上车”，消耗大批客源及房源。
因此目前市场上优质盘源较为紧缺，尤其为部分总价较低的板块，如番禺钟村板块、白云机场路板块等。
2月市场热点
春节过后，报价指数飙升
业主对后市信心增强
据广州中原研究发展部监测，春节前数月报价指数均低于荣枯线50%，基本维持在25%-35%之间低位徘徊。
但春节过后，业主信心有所增强，报价指数整体大幅提升至47.7%。
另外，据中原放盘量统计，2月份下调报价的房源占比下降明显，较春节前相比净减2-3成。不少业主认为“三月小阳春”楼市成交将有所回暖。
此外，中原经理指数整体表现较年前亦有明显提升，达56.2%，较春节前一周大幅提升8.1%。
由此可见，经理人对市场信心逐步增强，看跌占比大幅减少。
分区点评
各区成交普降
白云、天河跌幅超5成
受春节假期效应影响，各区的成交量普遍下滑超4成。
外围花都、黄埔两区整体跌幅较小，本月分别共成交269宗、66宗，环比分别下滑47.6%、40.5%。
其中，花都区成交更是超越增城（226宗），排名全市第二位。
中心区方面，天河、白云成交下滑最为明显，本月分别成交171宗、155宗，环比分别下滑56.9%、51.3%。
另外，本月番禺成交环比虽大跌5成，但仍以297宗的成交量位列榜首位置。
天河区
年后东圃业主市场信心增强
议价空间大幅收窄
本月天河二手网签宗数为171宗，环比下滑56.9%。
但监测发现，春节假期过后，业客逐渐回流，珠江新城板块上门咨询带看客户数量较年前相比明显增多，成交活跃。
现时，板块成交主力贡献楼盘为保利心语花园、嘉裕公馆等豪宅房源，总价基本在千万/套左右。
其2019年2月成交均价分别为78799元/平、101400元/平。
另外，据广州中原研究发展部调研了解，春节过后，东圃板块业主后市信心明显增强，认为市场回暖可能性高，报价相对“企硬”。
现时板块议价幅度集中在5万元以内，相比起之前动辄10-15万的议价幅度，业主降价空间有明显收窄。
以近期成交的两宗中海康城项目为例，其分别为北向110平的三房和85平两房户型，其放盘价分别460万及330万元。
经过与客户长时间僵持，最后仅同意小幅让利3万、5万，以457万及325万成交。而前段时间一套三房的“笋”盘放盘价仅为450万，最后仍需让利13万成交。
由此可见，板块凭借多条地铁线路规划，加上金融城利好的辐射，市场需求仍在，客户青睐度相对较高。
越秀区
散盘成交有所下滑
2019年2月，越秀区二手网签均价为41057元/㎡；阳光家缘中介网签量为119宗，环比下滑45.9%。
据广州中原研究发展部监测发现，本月越秀区以小区盘成交居多，成交较为活跃的楼盘有东山水恋、侨福苑等，2月成交均价为64612元/平、43917元/平。
而散盘成交有所下滑，1月成交仅占比为35.7%，而2月成交占比下滑至28.6%，成交占比环比下跌7.1个百分点。
广州中原研究发展部分析认为，本月散盘成交占比有所下滑主要原因有两方面：
一方面散盘多为老旧楼梯楼，主要客户为刚需客。但由于节前刚需市场活跃，需求被部分消化，导致目前散盘供应量减少，促使成交占比理性回落；
另一方面，现时如水荫路、环市东路等楼梯楼业主认为节后市场正逐步回暖，三月小阳春成交将逐步回升，因此议价空间反而有所收窄。
仅存在较少部分因急售换房而降价的业主，而客户继续持币观望，导致本月散盘成交占比出现明显下滑。
海珠区
赤岗板块成交活跃
业主让利促成交
2019年2月，海珠区网签均价为34208元/㎡；阳光家缘中介网签量为208宗，较1月同期下降41.9%。
根据中原成交数据显示，本月海珠区赤岗板块整体市场成交较同区域的其它活跃。
板块楼价相对低洼，本月成交均价为41599元/㎡。成交较为活跃的楼盘主要为鸿运花园、弘景花园，本月成交均价分别为34105元/㎡、58407元/㎡。
据广州中原研究发展部调研了解，本月海珠区赤岗板块成交活跃主要在于以下两方面原因：
一方面，与天河东圃、越秀东风东板块等板块不同的是，春节过后赤岗板块业主并无收窄议价空间，部分业主反而略有加大让利幅度。
如近段时间成交的鸿运花园一套60平两房单位为例，其原放盘价为215万元，一段时间没能成交后，报价下跌至210万元，最后以206万元成交。
让利幅度在10%左右，客户认为价格合适，加快入市；
另一方面，“邻居”琶洲商务区日渐成熟，但由于琶洲居住房源不足、生活设施设备不完善。致使琶洲企业上班员工置业需求逐步外溢至赤岗板块。
荔湾区
准电梯房源业主心态强硬
2019年2月，荔湾区网签均价为33226元/㎡；
阳光家缘中介网签量为100宗，较1月环比下降39.4%。其中，本月中山八路板块较其它板块而言相对活跃，其本月成交主力楼盘为富力广场，其2月成交均价为42524元/平。
据广州中原研究发展部调研发现，中山八路板块的电梯楼业主下调价格幅度较大，主要由于部分业主因放盘价居高，加上市场盘源较多，放盘一段时间后仍未售出，致使部分急用资金业主大幅让利以促成成交。
以富力广场为例，本月有一套94平三房房源，之前放盘价为395万元，后因客户接受意愿不高，最终降至382万元成交；
另外还有一套两房单位，原放盘价为365万，最后因长期未能成交，最后将至355万成交。
但现时中山八路板块楼梯楼业主心态较电梯楼业主强硬，尤其是部分有电梯加装意向的房源，基本不存在议价空间，致使本月楼梯楼整体成交略有下滑。
白云区
富力半岛花园租售两端活跃
2月份，白云区二手住宅网签宗数为155宗，环比下降51.3%。
据广州中原研究发展部监测发现，即使进入传统的楼市淡季，白云区罗冲围板块由于价格低洼，仍然较受置业者青睐，其2月成交均价分别为29474元/㎡。
本月罗冲围板块的主力贡献楼盘为富力半岛花园。
据调研了解，现时富力半岛花园由于二手盘源相对充足，而且小区环境较好，房源较新，加上目前房价相对低洼，2019年2月中原成交均价为32000-33000元/平，因此受到不少本地及天河、越秀上班族的青睐,尤其部分60-70平的两房中高层单位最为“抢手”。
另外，据监测中原成交显示，本月富力半岛花园不仅成交市场活跃，租赁市场也较为活跃。
2019年2月，富力半岛花园的平均租金为38元/平方米/月，出租的多为2房房源，2房租金为2500-3000元/套，租金相对低洼，租客多为80后、90后。
番禺区
市桥板块跌幅
钟村板块成交萎缩严重
2019年2月，番禺区二手网签均价为23931元/㎡；阳光家缘中介网签量为297宗，环比下降50.7%。
但需要指出的是，本月市桥板块成交跌幅相对较小，环比上月仅下滑34%。
市桥板块主要凭借“价低+配套齐”的优势，吸引刚需客户的青睐。而本月板块成交活跃楼盘为西城花园，2019年2月成交均价为20736元/平，套均总价在150万元/套左右，入市门槛极低。
另外，据监测发现，一向受刚需客户所青睐的钟村板块，本月成交萎缩情况相对严重，2月网签宗数环比大幅下滑67%，板块跌幅远超区域整体跌幅。
广州中原研究发展部认为，本月钟村板块成交下探主要有两方面原因：
一方面，年前板块成交活跃，不少客户选择在春节前购房，致使节后有效的盘源及客源明显减少，加上本月新增房源较少，导致成交量环比1月大幅减少。
另一方面，钟村板块业主心态相对强硬，业主基本不存在议价空间，部分客户接受意愿较低，从而选择继续观望。
但相对买卖而言，本月钟村板块租赁市场相对火爆，其主力贡献大盘为祈福新村，以两房房源最为热租，租金总价在2300元/月左右。
预测
市场成交小幅度回暖
客户分流问题加剧
春节过后，随着外出返乡的客户逐渐返穗，看房客逐渐增多，二手住宅市场开始逐步回暖。
但由于市场政策、信贷环境趋紧，市场更趋理性，客户入市热情较低，致使市场成交回升缓慢。
另外，2月下旬一手市场供应大幅上涨，累计将有超5000套单位投入市场，届时一手将备有充足“弹药”应对三月小阳春。
加上粤港澳大湾区规划利好持续刺激，南沙、黄埔等热点规划区域成楼市“新贵”。因此，在多方面加持下，预计二手分流一手问题将持续加剧。
总体而言，广州中原研究发展部认为，未来3月成交量难以出现爆发性增长，可能环比2月份有明显提升。
但整体与1月成交量相差不大，3月月度成交预计仍在3500-4500套左右，而二手价格将继续保持平稳状态。
广州中原研究发展部2019-03-07 15:04:13
