提要
本篇广州中原研究发展部通过实地考察调研，为大家带来石楼镇新城地块一的调研报告以及区域发展前景解读。
石楼镇新城地块一踩地报告
地块基本信息
宗地紧邻亚运大道北侧，沿江路西侧，与小莲浮山隔江对望。其中，地块一为本次出让地块。
该地块为居住用地，占地面积为28801㎡，为全可建设用地，计容建面86403㎡。
同时，根据规划要求，地块临涌一线建筑限高40米，二线建筑限高60米。
同时，待项目建设完成后，需提供10000㎡住房由广州市番禺区政府指定单位按3500元/平方米的价格回购。
若扣除政府回购面积，地块实际可售部分起拍楼面价为12553元/㎡。
此外，根据规划显示，地块二为租赁用房或商业商务用地，并有一定面积的绿地规划。
广州中原研究发展部认为，待地块二项目出让建成后，可以有效地弥补地块一无商业配套的缺陷，一定程度上为项目加分。
地块区位及现状情况
1）地块区位状况
石楼镇新城地块地处番禺东部，紧邻大盘亚运城。
地块周边景观资源丰富，除莲花山外，海鸥岛、大小浮莲等重点休闲度假和文化体验产业均处于地块周边。
因此，优质的居住环境将为项目的一大亮点。
另外，项目距离番禺大型生活商圈距离适中，距万博商圈约15公里、市桥商圈约12公里，自驾车来往基本可以控制在30以内。
2）地块现状情况
据广州中原研究发展部实地调研了解，地块前身为一生态农庄，目前处于围蔽状态，内部尚未平整，现场仍有挖掘机正在作业。
另外，地块东侧有大面积的湖泊和散乱杂草绿植覆盖，日后需先填湖后平整，土方成本较大。
地块周边居住氛围浓厚，西侧、北侧分别为尚上名筑、番禺保利公馆项目，西南侧则是亚运城天誉及山海湾项目。
另外，地块东侧紧邻珠江水道，周边无明显遮挡物，中高层单位业主可直接享受一线江景资源，具备“宜居”的特色。
周边配套情况
道路交通方面，地块紧邻亚运大道北、市莲路。
可直接接驳广澳高速、南沙港快速等重要交通要道。
连通思科、万博等多个重点规划片区，同时驾车可来往庆盛交通枢纽约20的。
公共交通方面，宗地周边仅3条公交线路布局，均可地铁海傍站，通勤时间在5-8左右。
另外，目前地铁3号线东延线进度良好，预计2023年能够落成。
未来在3/4双地铁线路加持下，项目可实现30来往广州市中心。总体来看，地块周边交通出行条件较佳。
生活配套方面，地块项目主要依托发展近10年的亚运城的生活配套，在一定程度上具有坐享其“城”的开发优势。
亚运广场、亚运城国际商业街等配套足以满足项目业主的日常生活需求。
教育配套方面，地块周边虽然名校密布，如天誉小学、亚运城小学、广铁一中等。
但根据“邻居”尚上名筑的情况来看，未来项目学位可能以石楼镇的石楼一中和石楼二中学位为主。
地块整体市场价值分析
1）住宅供应激增
市场关注度往番禺转移
近年来，番禺区土拍不断，单单是今年番禺前三月宅地供应量面积已达13.9万㎡，远远超越2016年的总和（3.85万平）；
另一方面，去年番禺为广州的供地大户，总供地量高达64.35万㎡，为南沙宅地供应量的1.2倍。
因此，预计在2019-2020年番禺一手房源供应将达到高峰，广州未来一手市场关注度有望高度往番禺集中、转移。
但需要指出是，当日后产品进入销售阶段时，长隆中铁建、思科碧桂园等优质项目亦逐渐面世，区域竞争将十分剧烈。
但广州中原研究发展部认为，由于地块楼面价偏低，保守估计项目保本房价仅24000元/㎡左右，与番禺华南片区的“高价”楼盘大概存在20000元/平左右的价差。
价格优势明显，地块项目具备较强的市场竞争力。
2）产业扎堆布局
大批居住需求涌入番禺东部
地块项目周边招商引资进展乐观，产业项目扎堆驻扎。
除汽车产业园外，石楼镇胜洲村9月转让29.4万㎡用地，由珠江实业负责开发，拟定位商务金融区，服务汽车相关上下游产业。
而思科智慧城目前已进入招商阶段，早期项目基本处于预售、招租状态，待项目完全落成，预计将为片区带来7-8万个就业人员。
此外，位于地块项目西侧1.5公里左右的前锋村片区将研究作为番禺区智能制造产业园。
其占地590万㎡，旨在打造番禺区参与区域产业发展的主战场，抢占广州IAB、NEM战略高地。未来产业园就业人数将在1万人以上。
广州中原研究发展部认为，围绕地块项目周边的番禺东部“新产城”正逐渐成型。
但由于化龙片区一带一二手市场项目相对较少，而产业员工居住需求巨大，因此出现“需求外溢”的现象可能性较大。
3） 项目未来可辐射客源广
根据规划显示，地块项目位于大湾区一号公路线网“东部干线”沿线。
未来可直接通过东部干线-南大干线-黄埔大桥抵达广州第二CBD。
而通过莲花山过江隧道、虎门二桥、虎门大桥等可直接来往东莞等地。
同时，通过“广深港澳科技走廊”的带动，项目业主可快速来往中山、东莞等地，实现1湾区互联互通的生活圈。
因此，未来地块项目客户来源不单单局限于广州、番禺客源，日后可辐射范围将越来越广。
地块居住部分前景分析
1）周边楼盘情况
目前周边一二手均主要来源于亚运城，亚运城亦将会是本地块未来的竞争对手。
亚运城在售一手天峯组团均价2.5-2.8万/㎡左右，而较早建成且距离地铁较近的二手盘亚运城媒体村价格在2.4-2.8万/㎡之间。
另外，番禺西部新房实力亦不可小觑，如珠江铂世湾、碧桂园藏珑府等优质项目。
地处万博商圈附近，交通通达性较好，目前在售均价在4万元/㎡左右，对项目亦有一定的威胁。
地块SWOT分析与调研总结
基于上述分析，广州中原研究发展部对石楼镇新城地块一的SWOT分析如下:
综上所述，本项目未来可直接共享亚运城发展“成果”，生活配套完善程度高。
同时，番禺东部招商引资进展良好，交通网络亦逐步完善，东部“新产城”亦逐渐促熟，片区楼市含金量较大，日后发展前景可期。
但需要注意的是，亚运城的市场竞争实力强劲，无论是区位条件还是学位资源均具备一定的优势，未来如何避免同质竞争，房企需重点考虑。
广州中原研究发展部2019-03-20 15:04:16
