提要
4月12日，广州官方挂出去年11月因故中止出让的黄石西路第三煤矿有限公司地块，出让条件未作任何改变，关于地块前瞻分析，且看接下来解读。
《2019供地计划》中
白云传统板块宅地
该地块时隔半年再次挂牌，广州土地市场亦正经历“由冷转热”的过程。
广州中原研究发展部认为，天河黄埔大道646号及广钢AF040225-B两宗市区宅地出让结果“珠玉在前”。
预计开发商对黄石路地块的价值亦将重新审视。
另一方面，根据《广州2019供应计划》显示，白云供地重心往西、北部人和-江高、石井“迁移”。
这意味着新市、嘉禾望岗、同和等传统优质板块住宅“买少见少”。
过去两年，三元里、黄石路一带仍有2-3宗小面积地块计划出让。
而今年《计划》中，属于白云传统板块的用地仅黄石路地块一宗，尤其显得“矜贵”。
起拍价2.65万元/㎡
创白云起拍价新高
本次挂牌的黄石西路地块起拍价达2.65万元/㎡。
超越2018年8月出让的琴星小学用地2.3万元/㎡的起拍楼面价，成为区域起拍价新标杆。
基本情况分析
该地块位于黄石东路，位于2017年4月出让的鱼苗场地块（现万科未来森林项目）东侧1.5公里，比万科未来森林更加靠近主干道机场路。
其占地面积偏小，仅10610㎡。
扣除临近道路的防护绿地，实际可建面积为9799㎡，容积率高达4.3，预计未来建成项目楼层较高。
该地块起拍楼面价为26500元/㎡。
采取“限地价+竞自持+摇号”的方式出让，限价为16.2亿，到达限价时楼面价为38425元/㎡。
周边配套情况分析
从区位情况来看，地块东侧为公交总站，与大型购物商城金国广场（黄石路商圈）距离700米。
与新市商圈距离1.5公里，同时与在建14号线二期新市墟站距离1.5公里。
广州中原研究发展部认为，地块所处的黄石路板块为传统居住片区。
除距离地铁较远外，基本生活、公交、道路网完善度较高。
地块周边楼市情况
地块周边1公里范围密集布局多个二手大盘，如富力阳光美居、元邦航空家园等小区，价格在3.2-3.4万元/㎡之间。
楼龄较长的黄石花园价格在2.5-2.7万元/㎡之间。
一手方面，万科未来森林均价为5.6万元/㎡，该项目当时出让楼面价为29832万元/㎡，且需自持50%。
广州中原研究发展部认为，该宗用地实际可建面积不足1万㎡，实属“蚊型地”。
比起周边大社区楼盘，拿地房企需要对其进行更加合理、新颖的产品设计以吸引买家，故地块对开发运营能力要求较高。
广州中原研究发展部2019-04-18 01:11:42
