三色周报4.1-4.7:清明返乡致网签短暂回落,但个盘营销仍维持较旺势头

本周二手整体网签宗数为903宗，环比下滑33.1%；小研君分析认为，本周二手成交量明显下滑的主要由于不少意向购房客户利用清明假期回乡祭祖导致市场表现疲软。因此，本周成交属于合理回落，整体市场需求仍在。

价格方面，本周二手网签均价为25969元/平，环比下滑5.9%。主要由于上周中心区成交活跃，以致成交占比明显上扬，价格冲高，而本周略有回落。

在主要七区中，各区成交量皆有不同程度的下滑，其中前段时间成交活跃的越秀、荔湾两区下滑幅度最为明显。本周分别成交43宗、35宗，环比分别下滑55.7%、52.7%。

另外，本周黄埔环比降幅相对较少，环比降幅为28.8%。在中心区域房源楼龄相对较旧且价格高的情况下，黄埔的“次新房”对刚需置业者而言有较强的吸引力。

本周业主报价指数为31.6%，环比上周微升0.1个百分点。但从近期走势来看，报价指数整体表现平稳，基本稳定在30%左右，业主认为后市楼价将更趋稳定。

整体看，本周共有63的盘源下调报价，环比上周减少1%。其中报价下调5%-10%之间的盘源占16%，较上周净增1.0个百分点。而报价下调1%-5%以内的盘源占比较上周减少2.7个百分点，共占43%。另外，本周报价上调5%-10%的盘源继续回升，在上周增涨0.2个百分点的基础上，本周再增2.2个百分点，共占20%。

本周全市一手住宅网签达1322宗，环比下跌60%，经历3月末连续两周成交突破3000宗后，4月首周受清明节假期买家返乡、外出影响，整体成交热度出现一定程度下降。

但从热门项目周末销售情况来看，如黄埔保利罗兰国际、增城科慧花园，买家购置欲望较强，成交表现较好，预计下周起成交情况将有所改善，延续3月成交火爆趋势的可能性较大。

从近期新批预售情况来看，除上述提及的两个项目外，南沙越秀滨海新城、黄埔龙湖云峰原著、双珑原著均推出过百套单位，由此可见开发商抢占4月市场并提前布局“红五月”的迹象明显，供应“持续性”意味着市场上供买家购置的产品相对充足；当前市况下，买家购置步伐亦明显加快，市场交易气氛持续升温。

本周全市仅越秀、番禺、从化三区成交量环比上升。其中番禺成交190宗，环比上涨39%，该区成交主要来自亚运城，该盘本周成交152宗，占区域成交80%，同时为本周全市成交热盘。值得一提的是，4月1日广州出让的石楼镇新城地块一拍出18202元/m2的楼面价，即意味着未来住宅盈利售价需在3.4-3.6万元/㎡之间。

小研君认为，该地块占地面积较小（2.9万㎡），目前配套高度依赖亚运城。而品牌开发商中海以超过40轮及45%的溢价拿下，说明其区位价值得到认可，未来发展潜力可期。

此外，石楼镇新城地块一未来项目销售预期价格大幅高于周边优质项目，如亚运城、尚上名筑等一手均价。这一定程度上刺激了买家对于亚运城的价值预期，为担心项目调价，部分意向买家加快入市步伐，从而提高项目成交量。

多个旧项目经历多周市场关注后，本周相继回落，整体共计成交395套，较上周下跌57%。市场主力仍更多来自外围旧盘，不过整体成交量呈现下滑。

中心区本周收获73套成交，环比下跌61%，仅海珠成交环比上升，不过成交平平；此外，录得成交同时也是上周成交主力的荔湾、天河、白云三区皆环比下跌，跌幅介于25%-78%，分别成交38套、21套、9套。中海花湾壹号贡献20套，继续位居中心区首位，不过中止了上周增长势头；此外，天河主力易主为尚塬颐都汇，本周共收获13套成交，而白云仍依靠旧项目保利金沙大都汇贡献，收获零星市场需求。

近一个月来高位成交的外围区热度锐减，本周共计成交305套，虽仍占全市的77%，但环比下跌超过一倍，其中位居上周前列的番禺、南沙、花都纷纷下跌，分别收获66套、115套、82套成交，跌幅介于43%-78%。多周位居榜首的绿地空港国际中心本周仍贡献68套批量网签，不过此前热度锐减；同样关注下滑的还有南沙中交汇通中心，本周该项目收获40套成交，跌幅为27%。此外，其他个盘成交零星，广州绿地城、信业悦都荟等多个项目平稳成交撑市。

碧桂园从化1960、誉山国际城分别贡献2套、8套成交，增城从化整体收获17套，虽较上周下跌39%，仍持续保持市场较平稳的需求。

经历多周市场持续上扬走势后，本周热度回落。一方面，政策利好逐步进入平稳期，近期已基本消耗大部分市场需求；另一方面，整体楼市大环境稳定，并无更多利好刺激，加之新增项目不多，近期市场供求走势趋向平稳。