提要
据广州中原研究发展部监测，今年五一期间广州一手住宅开盘或加推个盘为26个合计3881套单位，总推货量较往年同期增加54%。
就今年3月小阳春以及即将到来的五一开盘情况来看，房企推货积极性较过去两年明显提升。
此外，由于近年宅地供应增加，部分热点区域将迎来供应“大年”，关于五一推盘情况，且看下文分析。
整体开推盘情况
3881套单位“整装待发”
碾压过去两年五一推货量
从推货总量来看，今年五一大幅抛离2017/18年供应量。
但从供应盘个数来看，今年较去年减少3个盘。
主要原因为2018年新批受干预，市区盘一般一次只批50套，导致单个楼盘供应能力偏低。
自去年第四季度优化管理手段后，新盘供应量大增，今年五一市区盘平均推货121套（去年同期为74套）
外围区平均推货167套（去年同期为158套），可见对于中心区买家而言，选择空间大增。
2016-2019年五一/十一黄金周一手住宅开盘/加推情况
从开盘加推类型来看：五一有5个全新盘供货。
其中，位于广钢新城的保利东郡为2016年拍出41582元/㎡楼面价的荔湾“标杆”AF040219地块转化项目，预计将推出70-108㎡平层二至三房、97-103㎡复式单位，其销售价格值得关注。
越秀区亦将“铁树开花”，位于珠光路的粤海拾桂府有望入市以填补越秀一手空白。
外围区全新盘保利东湾、中铁诺德名著、保利花城纪均为近两年出让宅地转化项目。
可见加大供地量为热点区域一手住宅带来明显补充，尤其对于增城等热门区域而言，今年二季度起或将迎来供应潮。
从开盘户型产品来看：今年五一假期26个推货盘中，22个涉及100㎡以上单位。
其中珠江花城、建发央玺、新世界凯粤湾等15个楼盘更是集中供应120㎡以上单位；
另一方面，涉及复式产品供应的楼盘亦有6个，由此说明市场上供应的大户型单位有明显增加迹象。
相反，推新盘中对于80㎡及以下中小户型供应偏少，仅4个盘有相关产品推售。
其中增城朱村的科慧花园推出40㎡小面积单位，预计其低总价优势加上市场稀缺性，将会受到相关需求买家追捧。
2019年五一假期一手开盘/加推预测明细
区域推货特征分析
增城占全市3成推货
南沙从化超500套
由于近年供地集中，增城将成为今年五一开推盘的主角，该区预计将有1147套单位推出，占全市总推货的30%，同时较去年五一推货量增加27%。
增城主要供货板块为新塘、朱村及荔城。
其中朱村板块推售的科慧花园及保利东湾与地铁21号线站点距离适中。
回顾近年同板块出让地以及《2019年供地蓝皮书》，凤岗地铁站周边1公里的用地基本无新增供应，在售一手项目亦“买少见少”，建议对地铁通勤要求较高的买家抓紧时间入市。
另一方面，从化五一期间预计将有620套单位推出，供应量位居全市第二，同比增加超1.4倍。
广州中原研究发展部认为，14号线开通对从化楼市的“盘活”现象越来越显著，从化项目开发商推货热情明显提高。
其中全新盘保利花城纪4月以来推广攻势强劲。
虽然项目区位条件一般，未来住客需要选择“地铁+公交”的方式来往市区
但其16500元/㎡的价格加上大社区教育、生活配套，预计将会吸纳一部分白云、从化街口家庭上班族置业。
传统大盘珠江壹城4月底获取新批300套洋房单位，该盘距离14号线神岗站约1公里，两站可换乘知识城线，9站可达嘉禾望岗，对通勤要求较高的买家具有加大吸引力。
2016-2019年五一各区开推盘情况
此外，规划利好热区南沙经历3月大湾区行情后，五一新推盘量有所减弱，但仍保持500套以上新货。
据了解，今年五一南沙大部分楼盘以顺销为主，大盘均有充足货量待买家购置。
此外，番禺今年五一以顺销为主，该区主力大盘亚运城、珠江铂世湾均有一定量单位供买家选购。
此外，番禺华南板块大盘广地花园（新组团名为广地国际）已获新批超过200套单位。
据了解番禺广地国际最快五一期间开放样板间及销售中心，极有可能于下半年入市。
中心区推货以荔湾、黄埔两区较为集中。
其中荔湾预计新推450套单位，广钢、滘口两大板块“平分秋色”；
黄埔主要供货板块为知识城及长岭居，其中位于知识城板块的双珑原著售价为23000元/㎡，预计对天河、黄埔刚需上班族具有较强吸引力。
从市场情况来看，今年春节过后知识城板块成交明显增加。
除货量充足外，不少买家担心年底21号线贯通至天河将刺激知识城板块楼价上涨，于是加快入市步伐。
2019年五一各板块住宅开盘推货情况（单位：套）
五一市场预测
基本面改善，成交稳步增长
但难言“火爆”
从总体情况来看，今年五一将延续三月小阳春的推货趋势，供买家选择的产品、货量相对充足。
另一方面，利于市场改善的基本面因素不断改善，其中包括：
一.“330新政”满两年。当年购房资格受限的买家将陆续回流；
二.房贷利率呈现下调趋势。
以工行为首，包括广发、招商、浦发在内的多家银行将首套房利率从上浮10%下调至上浮5%，二套从15%下调至上浮10%，购房成本降低将刺激买家入市；
三.2月以来广州土拍市场转热。
天河金融城、荔湾广钢、番禺石楼多宗宅地以高溢价拍出，越来越多过江龙房企关注大湾区市场，关注广州市场价值，这一系列利好将利于成交稳步增长。
但另一方面，根据过去两年五一/十一情况来看，选择扎堆黄金周购房的现象较2016年以前有所减弱。
尤其今年五一拼凑为“小长假”，不少意向买家或选择外出旅游，待节后再选择时机入市。
更加值得关注的是，4月19日高层会议再次强调“房住不炒，落实好一城一策、因城施策、城市主体责任的长效调控机制。”
由此可见高层对于楼市调控优化的力度并未放松。
针对2019年以来重点城市土地市场“春潮涌动”，部分城市直接或间接调整限购政策等现象
从高层来看，“保持市场平稳运行”仍是主基调，预计各一二线城市将维持对房地产市场的调控力度。
此外，从1-4月广州一手成交情况来看，虽然市场较2018年同期有改善，但对比2016、2017年成交总量仍有明显差距，说明市场依然处于政策消化期。
因此，预计广州五一成交将以“稳步增长”的基调为主，市场“火爆”的可能性较低。
广州中原研究发展部2019-04-26 02:09:31
