4月广州一二手住宅成交均在“3月小阳春”的热度带动下保持向好态势，其中一手成交近9000宗创2019年月度成交纪录；二手方面，增城“来势汹汹”，成交体量进一步逼近番禺。
2019年4月（1-27日）广州市（不含南沙、从化）中介网签量为4560宗，较3月同期（4485宗）环比微升1.7%，市场成交平稳向好。从4月各周成交量来看，周度成交量呈现稳步攀升。首周成交量仅为903宗，15周成交量升至1238宗，16周再进一步至1300宗左右。
小研君认为，本月整体成交量稳中上升主要因为：一、信贷环境有所放松，贷款利率出现微幅下调，广州首套贷款利率相比春节前下跌1.5-2%左右。利率的下调能够有效降低客户置业成本，大大促进刚需买家入市热情升温，致使成交回升。二、目前楼市政策环境稳定，致使前段时间挤压的观望客户开始逐步入市，上门看房客增多，市场交投活跃度明显上涨。
价格方面，本月二手住宅网签均价为26711元/㎡，环比微跌1.0%。
从各区成交情况来看，本月增城表现亮眼，成交急起直追，以823宗的成交量排名各区第二位，仅微微落后首位番禺（831宗）。小研君认为，楼价低洼、楼龄新、配套逐步完善等多方面因素加持，增城二手房源对刚需客有较强吸引力，市场需求不减。同时，由于不少开发商有意储备“弹药”迎战红五月，促使整体推货节奏相对缓慢，迫使部分客户分流至二手市场。
另外，本月黄埔区同样表现亮眼，1-27日黄埔共成交230宗，环比上涨4.5%，成交占比达5.04%，成交排名超越荔湾（176宗）上升至第八位。
本月，天河区多个板块成交活跃，如后天河北板块、天河公园板块、东圃板块等，其成交均价分别为59052元/平、60622元/平、46859元/平。
另外，本月白云区多个价格低洼的板块成交活跃，分别为机场路板块、罗冲围板块等，其成交均价分别为27282元/平、26279元/平。
根据监控显示，4月广州网签一手住宅成交量为8996宗，环比上涨21%。超越3月成为2019年成交新高；回顾近半年一手成交，本月同样为峰值，可见今年3、4月广州市场成交明显改善。
但需要指出的是，统计周期内4月成交主要依赖3.26-3.31一周贡献成交，该时段累计成交3027宗单位，占4月总成交量的34%。相比之下，4.1-4.21累计成交4812宗单位，平均每周仅成交1604宗单位，比3月末大幅下滑47%。
广州中原研究发展部认为，造成四月中下旬成交回落的原因主要有：
一.清明节假期看房客返乡、外出，整体成交热度出现一定程度下降。
二.4月新增供应集中在五一之前，月中供应量偏低，买家选购新货的空间收窄，尤其市场主流大盘，普遍集中在五一或五一前“抢跑”；
三.部分买家认为五一期间楼盘将有让利促销活动，故推迟入市时间。
4月成交中心六区均迎来环比上升，升幅较大的区域荔湾、天河两区。其中荔湾成交面积达665宗，环比上涨26%，大幅抛离其他老城区。该区成交主要得益于茶滘、广钢、两大板块支持，其中茶滘板块的保利花海湾单盘成交97宗，占区域成交的15%，广钢板块包括中金茂府、保利碧桂园·公园大道在内的5个楼盘累计成交323宗，得益于近年供地增加，广钢南区新货入市，2019年荔湾有望迎来成交“大年”。
天河则依靠兰亭盛荟一盘成交131宗支撑热度提升，据了解该盘3-4月期间多次推货，推出79㎡小户型单位，以低总价吸纳市场需求，备受市场关注。
此外，本月黄埔区表现抢眼，得益于供应量增加，该区本月成交达11.28万㎡，环比增加17%，主要发力板块为知识城，该板块龙湖双珑原著、招商·雍景湾、时代天韵三盘累计535宗。据了解，知识城对天河、黄埔刚需上班族具有较强吸引力，从市场情况来看，今年春节过后知识城板块成交明显增加，除货量充足外，不少买家由于担心年底21号线贯通至天河将刺激知识城板块楼价上涨，因此加快入市步伐。
外围区方面，南沙、增城两区累计成交4876宗，占全市总成交的54%，其一手主力地位“不可撼动”。
本月消化周期回落至10.2个月，较上月下跌0.3个月，同时为2019年以来首次出现回落，除3-4月成交较2月提升外，整体月供应持续处于50-60万㎡/月“低位”亦是主要原因。
从各区情况来看，天河、黄埔、从化本月得到的货量补充较多，消化周期较季度有所改善。其中天河从2月低点3个月提升至4.7个月。黄埔区在知识城、科学城、长岭居三大板块的加持下，消化周期提升至6.1个月，“缺货”现象有所缓解。
一手商办：需求持续放缓，供应高位补充
3月多区旧盘受捧，拉升商业市场成交，市场也迎来“小阳春”。不过，此市场热度未能延续，4月商业市场纷纷回落。一手商铺、写字楼、公寓市场4月分别成交4.98万㎡、2.1万㎡、13.99万㎡，较3月分别下跌32%、13%、18%；其中，写字楼市场更是录得同比52%的跌幅，大部分区域尤其主力成交的外围四区环比纷纷下跌。
不过，延续3月供应升势，4月各物业市场新增货量继续走高。上个月摆脱零供应的公寓市场4月收获10.36万㎡新增，较3月上升60%；一手商铺、写字楼4月多个项目集中入市，分别供应3.03万㎡、10.37万㎡，两物业环比、同比皆大幅上升，其中写字楼更是一扫近期的供应低位走势。
一手商铺、写字楼
2019年4月一手商铺市场成交4.98万㎡，较3月下跌32%，连续两个月下跌。本月多区成交下滑，中心区、外围区、增城从化整体分别成交0.67万㎡、3.03万㎡、1.28万㎡，仅外围区整体成交环比上扬13%，主要是南沙多盘社区铺成交贡献。中心区则未能延续上个月升势，本月中心各区成交平平，成交量皆低于0.3万㎡。
不过4月一手商铺物业供应增多，其中大部分项目为外围区社区铺，新增项目13个，供应面积占比超过一半，主要是不少楼盘五一集中供应，其中包括商业。
本月整体商业市场无批量交易，主力需求来自外围社区铺，其中亚运城集中成交0.46万㎡，此外，其他个盘成交平平，成交量低于0.3万㎡。在此贡献下，本月社区铺占比较上个月上升14个百分点至77.6%，社区铺也占据成交榜前4。
近期几无外部刺激，商业市场投资氛围较为平静，4月商铺物业需求仍未见起色，不过近2个月持续上升的新货补充，将为后续市场提供良好的支撑，预计五一传统楼市黄金周将带动市场不错的上升机遇。
一季度以来，一手写字楼需求持续低位，4月同样未有太大起色。本月市场仅收获2.1万㎡成交量，较上月下跌13%，连续3个月低走。中心区整体成交虽较3月录得52%升幅，但整体成交量仅0.6万㎡，各区成交量仍零星，新增供应稀缺仍是主要影响因素。值得一提的是，本月市场新增2个全新项目，其中海珠区琶洲板块的中岱广场项目入市4.02万㎡甲级写字楼。
外围区继续主力撑市，合计贡献1.29万㎡，占据62%高位，不过环比仍录得36%跌幅。四区皆有成交，成交量介于0.06-1万㎡，但各区皆环比下跌，跌幅在12%-81%；此外，本月从化个盘零星成交0.22万㎡。
与上个月市场表现无太大差异，本月写字楼整体表现仍较一般，主力成交来自花都绿地空港国际中心项目，该项目本月批量成交近1万㎡，主要是5栋单独多层成交以及3、6两栋零星贡献。此外，本月无太多突出成交案例，整层交易案例也明显减少。
本月虽继续有新货补充，且中心区也突破较长时间的零供应，不过整体供应和可售量仍较稀缺，此外外围区供求同样收缩，市场旧盘表现平平，预计上述走势仍将延续。
一手公寓
4月再有5个项目新增供应1749套公寓项目，延续上个月的高位补充。其中，黄埔两全新项目金博商务中心、广州国际玩具城分别供应304套、228套公寓入市，其余为旧盘加推，中心区天河尚塬颐都汇项目加推405套平层公寓入市。值得注意的是，本月全部新增项目个人都可购买。
目前商服物业市场政策环境较为稳定，而1219新政对相应项目个人购买力的释放，持续支撑公寓物业需求。4月公寓市场有所下滑，共成交2508套13.99万㎡，成交面积环比下跌18%，但整体仍保持不错的市场需求，全市多区需求回落，不过也有四区录得升势。
外围四区持续受捧，本月共计成交1909套，但环比下跌25%，仅南沙保持连续上升势头，该区共计成交669套高居本月各区之首，多个盘加推受捧撑市。其他三区则录得3%-64%的跌幅，其中黄埔领跌，仅成交303套；番禺、花都两区继续依靠个盘批量成交，仍收获超400套成交。
中心区4月整体成交514套，较3月上升22%，天河区依靠多个项目贡献226套，重新占据中心区撑市主力位置，荔湾区在单个项目支撑下继续保持超200套的市场需求。增城从化共计网签85套，环比上升23%，近期保持不错的升势。
4月热销10共成交1426套，较上个月下跌24%，占全市的57%，其中8个来自外围。成交量破百套项目也减少1个，花都绿地空港国际中心继续高居榜首，本月收获363套批量成交，环比微幅下跌23%，包括多栋单层成交；番禺万博粤海广场集中网签208套紧随其后，不过大部分来自此前成交延后网签。本月南沙多个项目继续批量网签，中交汇通中心、越秀国际总部广场均录得超150套成交，此外星恒公馆、南沙珠江湾两项目也分别收获92套、86套成交量，近期南沙公寓迎来供求高位。
此外，黄埔新盘佳兆业城市广场本月收获83套成交，该项目整体均价1.8万/㎡，复式均价2.8万/㎡；本月中心区荔湾中海花湾壹号、天河天健汇近期推新受到市场关注，本月收获集中网签116套、74套，中心区较为成熟居住氛围、产业布局以及配套，都是吸引投资者的重要因素。
本月成交虽再度回落，但整体需求得以保持，多个近期入市项目推新也受到市场关注，加之不少旧盘持续平稳成交，也说明1219新政的利好刺激延续，个人买家需求仍在持续释放。此外，市场供应继续收获补充，本月全部项目个人都可购买，预计近期市场势头有望保持。
注：本文数据月度统计周期，如无特别说明，均按“阳光家缘”统计口径，即上月26日至次月25日
广州中原研究发展部2019-05-01 03:45:40
