提要
5月13-15日，广州官方挂牌4宗商住用地，分别位于增城、白云、花都三区，总占地面积29万㎡，总起拍价64亿。
其中15日登场的“新面孔”，江高空港基地、花都狮岭总价达54亿
算上5月7-8日挂出的南沙、增城地块，5月至今广州累计挂出6宗合计36万㎡商住用地，创2019年单月供地新高。
关于本周4宗用地的前瞻性分析，且看广州中原研究发展部解读。
白云区
江人三路48-51、52-56号
基本情况分析
江人三路48-51、52-56号两宗地块隶属于“广州航空产业基地一期”范围，从2018年起连续两年出现在《供地蓝皮书》中。
根据《蓝皮书》介绍，该地块整体距离地铁人和站2公里，25可白云机场。
未来产业基地将作为集航空企业、办公楼及企业其他商业配套设施于一体的区域总部。
产业基地着力打造航空集团或公共航空运输企业，服务于空港经济区。
广州中原研究发展部认为，本次出让地块虽然无明确的企业定向要求
但结合地块“服务空港”“服务航空集团”的目的，由相关航空企业，或采取“航空企业+房企”拿地打造新产城的可能性较高。
本次出让面积较小的地块为48-51号组合地，其总占地面积6.77万㎡，总起拍价19.4亿，折合楼面价11000元/㎡。
该地块设有限价28亿，到达限价时，楼面价为15950元/㎡。
此外，该地块除限高及施工时间外，要求配建城市道路、绿地并无偿移交空港管委会。
出让面积较大的52-56号组合地块，占地面积10.4万㎡，总起拍价19.5亿，折合楼面价12000元/㎡。
该地块设有限价28.3亿，到达限价时，楼面价为17400元/㎡。此外，该地块要求配建幼儿园。
地块周边区位条件
广州航空产业基地属于全新板块，周边5公里的人和、龙归板块以安置房、回迁房、保障房为主，基本无可投入市场的一二手住宅。
广州航空产业基地生活配套成熟度较低，本次出让地带有一定拓荒性质。
此外，本次出让的52-56号组合地块容积率仅为≤2.0，加上机场限高条件，预计将建设为低层、低密度住宅小区，其未来产品、项目设计、客户群值得关注。
花都区
花都芙蓉大道G08-SL2地块
基本情况分析
该地块位于花都区府以北，为狮岭板块近年首次公开挂牌宅地。
其总占地面积8.78万㎡，实际可用于建设住宅的为地块二、三、四（占地共4.44万㎡），竞得人需配建地块一学校及地块五文化设施。
该地块起拍价14.6亿，折合楼面价11776元/㎡。该地块设有限价21.2亿，到达限价时，楼面价为17076元/㎡。
地块周边在售项目情况
地块周边临近御湖天下、溢盈湖畔两个别墅盘，南侧为富力环贸港，东侧被工业园所包围。
且地块距离广清高速出入口不足1公里，因此来往的大货车、客运大巴较多，居住环境一般，生活配套成熟度偏低。
交通方面，其距离地铁9号线花都广场站约5公里，未来通往市区需要采取“公交+地铁”的方式，通勤便利度一般，但较适合有私家车的买家。
目前距离地块较近的一手项目为御华园。
但相比起本次出让的地块，御华园整体临近洪秀全水库，周边绿化程度高，宜居条件优势明显
且御华园距离狮岭镇配套密集的铜锣湾广场商圈1公里，周边有多个大型专业皮具市场为其提供客源。
而出让地块所处的位置则相对逊色，缺乏居住氛围。
增城区
荔城街罗岗村A19124地块
基本情况分析
本次为荔城年内挂牌的第三宗用地，该地块位于21号线增城广场站以南4公里，临近增江河。
地块占地面积2.85万㎡，起拍价为10.3亿，起拍楼面价为11999元/㎡。
该地块设有限价14.9亿，到达限价时，楼面价为17399元/㎡。
自2018年起，增城供地不断往荔城板块集中，其成交楼面价集中在1.3-1.4万元/㎡，预计未来1-2年，荔城将进入一手集中推售阶段。
但广州中原研究发展部认为，按照目前楼面价计算，未来荔城项目盈利售价在2.5万元/㎡以上，对比朱村等热门板块，竞争力不足。
此外，待1-2年后，朱村交楼的项目将进入二手市场。
对于市区上班族而言，地铁沿线项目对买家吸引力更强
而荔城远离地铁的项目吸客能力将进一步减弱，因此建议开发商不宜过分追高地价。
从今年五一调研来看，荔城此类距离地铁线较远的项目，整体来访客户较少
其售楼部气氛较朱村或21号线上盖项目冷清
咨询的基本以增城本地客户为主，客户观望心态较重，都不急于成交。
地块周边在售项目情况
地块虽然通勤条件一般，但距离增江河较近，未来东向单位具备一定河景资源优势。
此外，地块临近保利壹号公馆二手项目，目前售价为1.9-2万元/㎡；荔城靠近地铁线的一手项目均价在2.5-3万元/㎡之间。
广州中原研究发展部2019-05-16 04:32:44
