提要
从化终于迎来2019年批土地公开出让，其中一地铁旁优质地块回炉，地铁14号线开通超过半年，此次地铁旁地块起拍价却不变？地块还有哪些看点？
本篇报告，广州中原研究发展部将从地块基础条件、重要配套、区域楼市、地块价值、地块风险等角度作详细分析。
地块基本信息
位置优越，起拍价不变回炉
此次出让地块位于太平镇政府对面，东南侧临近G105国道和地铁14号线高架，西南侧为S118省道，西侧距离流溪河600米，北侧为当地村屋；
与地铁14号线太平站相距约3公里，地块所在区域交通区位优势明显，是进入从化的门户区域。
地块为兼商业/二类居住/商务/交通场站用地
总占地面积43833㎡（实际可建38499㎡），容积率3.5，总计容面积为134747㎡。
本次出让采取“限地价+竞自持+摇号”
起拍总价11亿元，起拍楼面价7800元/㎡，地块限价11.3亿元，即限价楼面价8424元/㎡。
该地块要求居住部分计容面积不得超过60%
即未来可开发住宅计容建面约为8万㎡，此外需配建1500㎡的公交首末站。
该地块于2018年12月5日中止出让后现重新回炉。
与此前出让条件相比，本次出让取消“1.配建3060平方米政府回购房；2.建设不少于20000㎡的四星级酒店+5000㎡的商业中心，且需要整体确权，不得销售”等多项附加限制条件。
不过，地块新增要求“居住计容建面不超过用地总计容建面的60%”；
即约5.39万㎡需开发非居住性质物业，这对后续开发运营等提出较高的要求。
地块内外部现状
内部整体平整，周边居住生活氛围尚可
广州中原研究发展部踩地发现，地块之前为停车场，现已拆除；
地块四周目前已围闭，四至走向规则，内部地面整体平整，并无其他大型构筑物，拿地后可直接进行开发。
广州中原研究发展部实地调研发现，地块东侧为地铁14号线，G105国道正在全线整修复建，沿线多处正在围闭施工。
地块位于太平镇中心位置，临近城市主干道G105及S118，对面即太平镇政府、太平步行街，地块北侧为本地居民村屋，距离流溪河约600米。
整体而言，目前地块周边居住、商业氛围发展仍算成熟。
交通配套
道路通达性好，对外比较方便
通达性：地块位于太平镇中心交通要道，对外交通便利。
地块G105及S118等城市主干道，地块南侧600米即新和收费站，进入北三环高速后可转入大广高速，40内可到达白云国际机场，30内到达中新知识城；
通过G105往南可到白云区，往北可到从化街口城区，通过S118省道600米跨越流溪河即可进入花都区。
公交：地块在东侧国道、南侧省道各有一个公交站。
设置太平中学、太平镇政府等公交站点，地块周边公交出行较为便利。
此外，未来该地块配有1500㎡的公交首末站。
地铁：地块位于14号线新和站、太平站之间，直线距离在2-3公里，坐公交可前往上述地铁站；
新和站是快车经停站，平均15一趟快车，可快速到达中新知识城和嘉禾望岗，地铁出行便利。
商服及其他配套
基本完善，满足日常生活需要
商业配套：地块周边大型商业配套稀缺，以满足日常生活需求的社区底商为主。
地块对面即太平镇主要商业街—太平步行街，以日杂、服装、饮食等基本业态为主，板块商业配套仍有较大提升空间。
学校资源：地块处于太平镇中心位置，板块学校资源基本集中在地块周边。
3公里范围内设有从化圣宝幼儿园、太平中心小学、太平中学、太平第二中学等院校，基本满足周边小区上学需求。
医院：目前地块周边医疗配套仍算合理。
太平镇中心医院距离地块1公里范围内，广州市老人院、太平开发医院在3公里范围内。
公园：地块1.5公里范围内有北回归线公园、流溪河等自然资源。
区域楼市
地块所在板块周边一二手楼盘较少，尤其大型小区。
目前在售的一手楼盘仅地块北侧的紫泉流溪湾，该楼盘坐拥流溪河一线景观，目前在售报价高达2万元/㎡。
距离地块约3公里的一手项目云星钱隆天誉目前报价在1.6-1.7万元/㎡。
地块周边鲜有二手楼盘，沿地块西北侧S118省道直行600米左右，跨越流溪河即到达花都区；
目前距离地块最近的二手项目逸景韵翠售价介于1.3-1.5万元/㎡。
地块前景分析
一、板块定位及价值
从化太平镇拥有良好的区位的优势，是从化区南大门、小城镇综合改革试点镇和广州首批中心镇。
交通的便利和区位核心优势是融入广州市的高速发展圈发展的重要基础条件。
太平镇的从化门户优势：
首先，位于发达地区的边缘地带，承接其经济辐射，同时将此经济辐射转移到周边待发展地区；
其次，离市中心与街口的距离适中，处于一个“中介机会”点而发展成为一个相对成熟的区域核心；
第三，太平是从化离市中心较近的部分，是从化发展的重点区域。
从化区太平镇产业发展规划中明确：
将打造以先进制造业、商贸商务、文化创意、健康服务业及生态旅游为主导的新型城镇化示范区，城镇功能完善的区域现代服务中心；
构建五镇紧密联系、相互合作的产业新区，建设广州中部地区五镇联动城乡融合发展示范区。
地块所在位置太平镇府板块，定位为综合服务核心区，以公共服务为主，主要发展现代服务业，是太平镇行政和商贸服务的中心。
二、周边板块串联价值
空港经济区
依托珠三角地区的资源优势，以白云国际机场，广州北站和大田铁路集装箱中心站为枢纽，以发展航空指向性产业为主导，打造多元互动、产城融合共生的国际空港城。
主导产业：航空物流、航空维修、航空制造、商贸会展；关联产业：航空运营、知识创新、电子信息、健康休闲。
与太平镇片区的联系：两地间隔30公里左右，两区域通过大广高速或者S118可以很方便的进行联系。
良好的区位可以让太平镇片区进行更多的商务交流和技术沟通，加强与广州市价值园区的联系。
中新知识城
打造集智慧、创意、革新于一体的商务空间。
主要围绕新一代信息技术、文化创意、服务外包、节能环保等产业领域，重点引进世界五百强企业、跨国公司以及技术领先的自主创新企业机构。
是集工作、生活、休闲和学习于一体的功能复合化、配套人性化的新一代科技创新商务园区。
主导产业：围绕知识经济主导产业，提供教育培训、科研成果转换等全方位的创新服务，发展新一代信息技术、生物医疗与健康医疗、新材料、智能装备及机器人 。
与太平镇片区的联系：两地间隔8公里左右，两区域间的联系道路是国道105和省道378，与太平镇片区主要是合作关系。
从化区明珠工业园
明珠工业园位于从化区鳌头镇，立足为从化区幸福美丽生态之城建设提供重要经济支撑的历史使命，属于从化区“一核两翼三带”的重要一翼。
主导产业：坚持精准聚焦生物医药、汽车及零部件和新材料等先进制造业，聚力打造高端高质高新现代产业体系。
与太平镇片区的联系：两地间隔30公里左右，主要联系道路是大广高速，与从化高技术产业园同属于从化区“两翼”。
两地的新型产业之间同类同质，两区域间产业以竞争关系为主。
楼市价格
全市低位，14号线对沿线价值提升
从化楼市依然有着价格优势。
数据显示，5月份从化全区整体均价在15300元/㎡，与其他城区19500元/㎡至82000元/㎡的价格相比，从化楼市价格优势明显，是全市最后的价格洼地。
从化区各板块中，已经开通地铁的街口-江埔板块，均价在1.8万元/㎡左右，比还未开通地铁的荔城板块还低。
同为生活配套相对成熟的板块，街口、荔城两板块的竞争中，价格优势让该板块具备一定的竞争力。
地铁14号线开通已过半年，对沿线价值的提升明显，尤其不少楼盘价格提升，无论是一二手住宅物业。
不过大部分项目升幅不超过5%，主流升幅在2%-3%，离地铁口越近项目升幅会较为明显。
但亦有部分买家认为从化存在距离天河重点商务区较远、整体配套欠缺等问题，故入市态度保持理性。
土地&供应稀缺
近5年仅1宗，从化今年首宗，一手供应更是少见
从化撤市设区后，土地公开出让逐步增加。
不过，对比广州其他区域，尤其同为新并入的增城区，从化土地资源仍有很大的释放空间。
从近5年从化区公开出让地块情况看，整体挂牌宗数不多。
仅2017年、2018年分别出让2宗、3宗，太平镇仅有1宗供地。
而的广州市经营性用地供地蓝皮书显示2019年从化区仅3宗地块可供出让，从化整体土地市场可谓稀缺。
(来源：广州市2019年经营性用地供地蓝皮书)
一手供应方面，从化区整体近几年新项目紧缺，且较为分散，而太平镇府板块仅紫泉流溪湾、大城云山花园等项目零星供应。
上文已提到，近几年来少有新宅地入市开发，故从一手住宅供应方面看，太平镇也是罕有新货入市。
项目开发优势
客户群定位
上文提到，地块所处中心位置，坐拥太平镇几乎的交通、商服、医疗、教育等资源。
结合上文分析，广州中原研究发展部认为，地块未来入市会吸引以下目标客群：
地块市场风险分析
风险一：地块东南侧临近城市主干道和地铁高架
地块东南侧与G105国道、地铁高架相邻，可以说是一线临马路、高架，未来东南侧位置势必会面临较明显的噪音。
未来地块需要投入对产品设计、噪音减弱等做处理，也需做好未来的营销应对。
地块未来可将占比4成的非住宅物业设置在东南侧，一般情况下商业物业运营对噪音的影响相对较弱；
另外，也可在装修时针对临街方向户型做防范噪音处理，如安装双层玻璃等，减弱临街带来的噪声影响。
风险二：开发超5万方非住宅物业，考验发展商后续资金、运营能力
本地块回炉，要求：“居住计容建面不超过用地总计容建面的60%”。
可以预见，该地块总面积的40%未来将更多开发为商业、办公物业。
目前市场环境看，一方面，虽商服物业1219政策对个人购买有所松绑。
不过对于330后出让地块，未来将建设非居住属性物业不可出售给个人；
另一方面，广州中原研究发展部监测发现，从化一手商业向来成交不多，整体不超过全市的3%。
上述条件下，占比高达40%的商业体量将如何定位、运营及消化，将大大地考验开发者的经济实力和运营能力。
有利的一面是，目前周边商业配套虽满足基本需求但处于中低级阶段。
地块配建如此大体量商业有助于大幅提升周边配套水平，也会成为该项目未来的重要优势及卖点。
地块SWOT分析及调研总结
基于上述分析，广州中原研究发展部对从化太平镇S118地块SWOT分析如下：
综上，广州中原研究发展部认为，
一、地块处于太平镇中心位置，周边配套基本成熟，地块条件较为优质。
未来主要客群为本地改善客户、看中从化太平板块具备一定配套但价格低位的地铁通勤上班族以及周边产业园的企业高管。
该地块周边一二手项目较少，未来项目入市竞争不多，结合地块条件及板块发展，未来产品可往中高端项目定位以获取开发价值。
二、需重点关注的是，占比高达40%的商业体量将如何定位、运营及销售，将大大地考验开发者的经济实力和运营能力，也是拿地的重要考量指标。
广州中原研究发展部2019-06-04 21:36:54
