整体情况
供应298.24万㎡同比增1.5倍，创近5年同期新高
2019年上半年广州商住商服用地累计供应298.24万㎡（51宗），供应面积同比增加1.5倍。
其中商住用地供应166.57万㎡（29宗），商服用地131.67万㎡（22宗），整体面积创近5年同期新高。
图表 1 2015年至今广州商住商服用地供应情况
今年每个月均有用地挂牌，并未出现去年同期2、6月土地“断供”问题。
土地供求高峰集中在5-6月，其中6月供应共计119.78万㎡用地，为上半年供应量月份。
图表 2 近一年每月用地供求情况
整体成交创近5年同期新高
“商、住两旺”，成功吸引大咖拿地
上半年整体土地成交面积为182.55万㎡，创5年同期新高。
其中，“商、住两旺”是今年成交一大特征。
广州中原研究发展部认为，过去多年广州商服地供求持续“低位徘徊”，重点规划区、优质产业发展相对平淡。
随着2月《大湾区规划纲要》正式落地，加上近年官方积极进行“产业升级”见成效。
上半年庆盛枢纽、知识城创新中心、广州第二CBD等重点产业区靓地 “顺利出嫁”；
吸引包括新鸿基、绿地、万达在内的行业大咖拿地开发。
此外，增城派潭旅游用地成功吸引“文旅专家”华侨城落子开发。
可预期未来广州东部将诞生与番禺长隆、花都融创文旅城形成“三足鼎立”之势的优质项目；
由此可见，大湾区利好为广州土地、产业带来“焕然一新”的发展空间。
图表 3 2015年至今广州商住商服用地成交情况
整体出让金额537.1亿
同比增加25.1%，溢价率提升明显
上半年广州商住商服用地累计出让金额537.1亿（仅统计公开挂牌地块，其中商住地416.9亿，商服地120.2亿）。
比去年同期增加25.1%，此外，今年地块平均溢价率提升明显。
图表 4 2016-2019年同期出让指标一览
各区供求
增城、番禺梯队
白云、黄埔、南沙第二梯队
上半年整体供地大区为增城，该区累计供应商住商服用地71.26万㎡。
而番禺凭借挂牌多宗商住地，加上6月末挂牌长隆板块2宗（合计51.7万㎡）旅游用地，总供地量达70.25万㎡，整体与增城“不相伯仲”。
两区同属上半年广州供地“梯队”区。
而白云、黄埔、南沙三区供地总量分别为51.64万㎡、37.28万㎡、45.62万㎡，为供地相对集中的“第二梯队”。
值得一提的是，上半年黄埔并未挂牌商住用地，但商服地挂牌“可圈可点”。
其中包括知识城国际创新驱动中心（绿地，占地15万㎡），长岭居万达国际医院（万达，占地13万㎡）两宗“巨无霸”地块。
图表 5 2019年上半年各区用地供求情况
广州20拿地企业排行榜
历史罕见！拿地总额前三由民企包揽
“民企表现强势”为上半年土地市场一大特征。
从拿地金额来看，合景、星河、龙湖三家民企包揽前三位。
排名的合景拿下4宗商住商服用地，当中包括以总价37亿+55%自持拿下黄埔大道东646号“天河靓地”。
图表 6 上半年广州Top20拿地企业排行榜（按拿地总额排序）
此外，回顾近5年拿地金额排行榜，“国家队”未能有一家进入三甲实属罕见。
从拿地面积来看，深圳房企星河以底价66.8亿拿下东湾村2019NJY-2地块（占地19.3万㎡），为上半年公开挂牌获取用地面积的企业。
从拿地平均楼面价来看，深圳龙光以26375元/㎡成为上半年综合拿地楼面价的房企。
广州中原研究发展部认为，优质民企从过去两三年“下沉二三线城市”到今年“积极回归广州”，体现了对重磅规划的信心，对广州市场价值的认可。
商住用地市场分析
从源头派“定心丸”
供应166.57万㎡同比大幅增加78%
上半年商住用地供应166.57万㎡，同比增加78%，创近5年同期新高。
广州官方从源头大派“定心丸”，以更加充足的供应，维持市场稳定预期。
成交方面，由于供地集中在6月并于7月出让；
因此上半年成交商住地面积较供应量少，为119万㎡，同比减少7%。
这一成交面积在近5年中排名第二，仅次于去年同期。
图表 7 近5年商住用地供求情况
上半年商住地总出让金为416.93亿，同比增加35%。
由于今年商住用地竞拍较去年激烈，因此在成交面积同比小幅减少的情况下，出让金总额相对增加。
此外，去年上半年成交商住地基本集中在增城、南沙、从化等外围区域；
而今年上半年天河、荔湾、白云等中心区优质地频频入市，亦提高了出让总金额。
图表 8 近5年商住用地出让金情况
各区供求
“多点开花”，供地区比去年增加3个
除供地总量多外，供地“多点开花”亦是上半年的重要特征之一。
去年仅5个区供地，且54%的供应集中在增城。
今年共有8个区供地，断供多年的天河、荔湾重出江湖；
白云、南沙供地猛增，与增城形成“三足鼎立”之势；
这意味着未来各区提供给买家的选择空间越来越广，市场供求更加健康。
图表 9 近4年各区商住用地供应情况（单位：万㎡）
图表 10 2018/2019年上半年各区供地占比
各区成交表现
房企竞争积极，带动多区溢价提高
上半年白云、天河、南沙、番禺四区均有地块竞争到达限价（+45%）。
其中白云、天河、南沙三区部分地块需要通过“竞自持”决定东家，热点区土地市场气氛活跃。
图表 11 上半年各区商住地平均成交楼面价及溢价率
去年无溢价/低溢价（0%≤溢价≤10%）地块占总量的75%；
今年，无溢价/低溢价地比例下跌至30%，60%的地块溢价在20%以上，房企竞投热情提高明显。
图表 12 2018/2019年上半年商住地溢价率对比
对比17/18年，19年广州土地市场出现明显回温
整体溢价情况、房企争抢激烈程度明显提高。
广州中原研究发展部认为，上半年房企争抢（或高价出让）地块主要有以下特征：
1. 区位条件稀缺的中心区靓地 。如金融城646号宅地、广钢、黄石路地块。
2.发展潜力大，规划利好地块。如灵山岛宅地、人和航空基地地块。
3.临近成熟板块，起拍价低的地块。如亚运城北石楼新城地块、市桥西横江地块。
图表 13 2019年上半年部分高溢价地情况一览
此外，上半年共有5宗用地进入“竞自持阶段”，为2017年“竞自持”新政出台后，自持地出现的半年（2017年上半年3宗，2018年上半年0宗）。
自持地增多，一方面反映房企抢地积极，另一方面亦有效地补充租赁房建设。
与去年直接挂牌3宗科学城人才租赁房用地不同，今年上半年并未供应纯租赁用地。因此，践行“租购并举”需要依靠“竞自持”实现。
上半年5宗自持地累计产生8.9万m2计容建面，按照65m2/套的面积估算，上半年自持面积可产生1000-1200套租赁单位，以服务租赁需求人群。
图表 14 2019年上半年需部分自持地块情况一览
图表 15 截至2019年6月末广州各区标杆地情况一览
上半年商住用地市场特征分析
特征一：民企发力！“国家队”拿地占比减少
2019年上半年成功出让的20宗商住地中，民企与国家队“平分秋色”各拿10宗地。
而去年同期出让的16宗商住地，国家队拿地9宗，占56%，可见随着粤港澳大湾区热点深化，民企积极布局广州。
图表 16 2019年上半年房企竞拍商住地热点地图
特征二：与去年相比，地市回暖；与热年相比，溢价合理
今年用地平均溢价率为21.6%，从近7年数据看，排第四位。
与去年大部分地块“底价”出让相比，今年房企抢地热情提高。但相比起2013、2014、2016三个地市热年，今年溢价率适中。
今年房企竞投激烈的优质靓地，其出让价基本与周边楼价、区位价值匹配，“面粉贵过面包”的现象不明显。
图表 17 2013年至今广州商住地平均溢价率走势
特征三：价值与价格不符地块，房企放弃角逐理性应对
上半年房企拿地“热情但不盲目”。
的例子为番禺易兴地块出让，该地块起拍楼面价高达33838元/m2，未拍即标杆，但周边环境一般，地块明显“价值与价格”不符，最终遭遇流拍。
地市热年，部分地块以高于合理市场价出让，导致了建成项目“有价无市”或不得不推迟入市时间，间接对市场供应造成影响。
广州中原研究发展部认为，今年房企拿地“理性积极”。
对中心区靓地或“价格低洼”地块追捧；
而区位条件一般的地块，则多以底价、低溢价成交。
这将利于房企加快项目建设并提早入市，一手供应更加健康。
附：上半年商住用地出让表（公开挂牌）
商服土地市场分析
多个产业园、文旅片区出让用地，商服地“走红”
上半年商服地供应131.67万㎡，同比增4倍。主要原因为多个产业园、文旅片区出让地块，广州产业、城市发展进入“新时代”。
近5年供应面积与今年相近的仅2015年下半年（99.58万㎡），当年金融城、琶洲两大商服区出让多宗用地；
时至今日，金融城、琶洲逐步投入使用，广州商服/产业发展版图往外围继续延伸。
图表 18 近5年商服用地供求情况一览
上半年商服地供应大区为番禺，累计供应51.7万㎡用地，供应均来自谢村旅游用地。
据了解，该地块与去年9月长隆扩建规划方案地块位置相一致。
2018年6月，长隆旅游度假区规划调整方案已获规委会审议通过；
长隆将新增投资200亿元在番禺打造五大乐园，包括新建规模的室内卡通乐园，结合地铁换乘枢纽新建大马戏等。
此外，增城派潭13万㎡用地由华侨城夺得。
据了解，该规划于年初《2019年增城区政府工作报告》中便有所提及；
增城白水寨将引进深圳华侨城文旅项目，本次用地成功出让便意味着未来增城打造 “广州版东部华侨城”。
此外，黄埔上半年成功引进万达长岭居国际医院（占地13万㎡，万达）、中新广州知识城国际创新驱动中心 （占地14.9万㎡，绿地）；
白云挂牌多宗设计之都、白云新城总部用地“招商引资”，上述为上半年广州商服地供应较猛的区域
图表 19 上半年各区商服用地供应情况（单位：万㎡）
附：2019年上半年商服地出让明细（公开挂牌）
2019下半年土地市场预测
商住地供应预测
南沙、白云、荔湾“巨无霸”地块待嫁，增城供应能力减弱
剔除《蓝皮书》《2019年供地计划》中上半年已出让地块，
下半年剩余可供应用地为184万㎡，其中南沙、花都、白云3区可供应用地面积位居前三。
值得留意的是，增城今年计划供地量较往年减少，且上半年已挂牌计划用地中的95%地块，下半年供地能力或将减弱。
相比之下，上半年集中供应灵山岛用地的南沙，下半年仍有黄阁镇梅山糖厂（20万㎡）、金洲板头石场地块（16万㎡）等巨无霸地块待出让。
此外中心区白云、荔湾有望供应大量商住地
其中荔湾除广钢新城外，广船（12万㎡）、广摩（2.4万㎡）等旧厂改造用地亦已于蓝皮书公布，极有可能投入市场。
图表 20 剔除出让用地后各区剩余可供应商住地（单位：万㎡）
商服地供应预测
金融城、琶洲可供应面积充足，鱼珠或加快出让
今年商服地准备充足，涉及各大产业区，金融城、琶洲西区、白云新城三大中心商务区尚可供应15.3万㎡（18宗）地块。
另一方面，今年商服地片区出现不少“新面孔”，包括广氮商服区、白云设计之都、航空产业基地等。
其中广氮片区去年进行控规修编，定位为“天河智慧城延伸区域”，未来将发力IAB产业，为智慧城发展提供更大空间。
图表 21 热点商服板块可供应用地面积一览（单位：万㎡）
此外，今年黄埔鱼珠建设“第二CBD”速度加快。
上半年挂牌2宗商服地（其中一宗因故中止出让）成功引入“广州日报+开发区金控”拿地开发。
根据《2019年广州供地计划》显示，鱼珠仍有10.7万㎡（4宗）商服用地可出让，随着重点规划建设提速，下半年供地的可能性较高。
广州中原研究发展部2019-07-03 15:09:35
