提要
6月13日，设计之都出让白云区鹤龙街黄边村AB2901027、AB2901067地块。
这是今年设计之都出让的第二宗商务用地，亦是去年11月以来挂牌的第三宗地块。
目前该片区已累计挂牌2.6万㎡商服地，发展“神速”。
本篇广州中原研究发展部在带来AB2901027、AB2901067地块调研报告的同时，重点总结梳理设计之都的发展历程，接下来且看详细分析。
最后还有“投票环节”，可以谈谈你对设计之都前景的看法。
地块基本信息
AB2901027、AB2901067地块位于广云路西侧，白云三线北侧；
用地性质为商务用地，地块位于设计之都核心区和启动区范围内。
地块起拍总价2.95亿元，起拍楼面价8510元/㎡。
AB2901027可建设用地面积5383㎡，计容建面≤24600㎡。AB2901067可建设用地面积4622㎡，计容建面≤10092㎡。
本宗地块为全自持用地，定向快消品行业企业。
设计之都首宗出让的商务用地由广东省交通规划设计研究院于2018年底竞得，与本案地块相邻，目前已动工建设。
今年6月，设计之都挂牌的另一宗商务商业用地位于核心区范围内，已成功出让。
设计之都发展回顾与展望
自2016年底黄边片区旧厂房改造项目正式启动开始，设计之都建设走上“设计”之路。
黄边工业园，改造前以汽修产业为主，部分为低端的鞋业、制衣等经济效益低的业态类型。
设计之都的改造目标是成为设计产业集聚的国际品牌摇篮，粤港澳大湾区甚至设计行业领军机构的总部落户地，远景远大。
短短三年时间，设计之都于今年六月进入基础设施建设全面动工阶段。
基础设施项目包括市政道路工程、地下环路、地下公共空间、景观绿化及联合基坑工程，预计2020年完工。
下半年计划出让土地
根据2019经营性土地蓝皮书所示，今年内设计之都尚有4宗商服用地待出让。
其中编号78、79两宗用地靠近设计之都中央绿地，景观条件较好。
未来建设展望
按照设计之都目前土地出让速度和建设速度，预计未来5年内设计之都将会初具模型。
届时将为黄边片区带来商业服务配套的升级、产业升级、环境升级。
按照规划，设计之都将会分四期进行建设：
一期采取村级工业园改造与历史留用地指标落地相结合的方式建设设计类总部区；
二期通过土地收储打造综合类总部区；
三期按照城市更新政策实施旧村庄微改造；
四期建设教育、居住等配套服务设施，实现产城融合发展。
其中一期、二期即核心区范围，现已全面动工。
三期、四期没有明确具体位置，预计位于设计之都规划研究范围之内，即未来黄村会进行微改造，居住环境将会得到较大提升。
设计之都周边也将会新增教育和居住配套服务；
直接利好周边居民，特别是时代玫瑰园、云山诗意等距离设计之都核心区最近的楼盘。
战略地位
设计之都属于白云“总部经济聚集区”
白云区自2017年提出“1358”发展思路以来，逐步开始落实各项产业布局。
设计之都位于南部总部经济聚集区。
在白云“1358”布局中的战略定位是：
打造“一带一路”设计服务贸易中心、粤港澳湾区规模的设计产业集群、广州B2B设计服务共享平台。
设计之都vs白云新城
设计之都邻近白云新城，位于“泛白云新城”范围之内。
目前，白云新城南部地区地块已基本出让完毕；
已经引进十多家企业总部，地块企业基本饱和，
需要新增北部总部经济集聚区，拓展总部发展空间。
今年2月26日，白云新城云城中一路以北区域控制性详细规划出炉；
标志着白云新城开始向北拓展，并提出“泛白云新城”概念。
白云新城主要发展航空金融健康总部经济、轨道总部经济与轨道设计服务产业、信息服务产业，建设成为广州标志性的高端商务区。
此外，白云新城依托快速接驳白云机场及白云站交通枢纽的优势，以航空经济、轨道交通经济、金融、商贸等业态为主。
由此看来，白云新城与设计之都相辅相成而不构成产业竞争关系。
反而，发展较为成熟的白云新城向北拓展对于设计之都更是利好，这将为设计之都注入商贸与经济活力。
设计之都vs白云湖数字科技城
白云湖数字科技城启动区位于白云湖南侧，定位为广州市数字经济发展集聚区。
与设计之都相距6公里，同样是白云区向北拓展的产业新城。
今年5月20日，白云湖数字科技城启动区控规获批。
目前正在进行拆卸工程，建设进度相对设计之都暂时落后。
但2019白云区政府工作报告提出，今年的工作计划是“重点打造20平方公里白云湖数字科技城”、“推进广州设计之都建设”。
由此看来，白云湖数字科技城的重要程度优先于设计之都。
而且白云湖科技城概念启动时间是2018年初，目前的建设速度与设计之都相差并不大，日后有可能赶超设计之都。
设计之都区位条件分析
设计之都位于广州主城区范围内，距离白云新城核心区4公里；
距离嘉禾望岗商圈2公里，临近白云区重点打造的产业园之一白云湖数字科技城6公里，距离白云山2公里。
地铁14/2/3号线三线交汇，周边快速干线路网完善；
能快速进入机场高速、华南快速干线，有利于快速接驳空港经济区和天河中央商务区。
由此可见，设计之都区位优势明显。
其东接白云山西连白云湖，北靠嘉禾望岗商圈南邻白云新城商务区。
交通通达性较高，如此有利的区位条件为产业发展培育提供了基础土壤。
设计之都意向进驻企业
除了已经成功拍下土地的企业之外，
设计之都目前有8家企业与白云区政府签订了意向进驻协议。
其中有4家是建筑行业，而且都是业界知名企业。
由此看来，设计之都未来的设计业态涵盖面较广。
包含建筑设计、工业设计、工程设计、服装设计、集成电路设计、人工智能等，
涵盖传统行业及高新科技行业，未来产值可观。
黄边村AB2901027、67号地块
踩地报告
地块内部及四至情况
目前地块已进行基础平整工作，土地上尚有较多建筑垃圾未清理。
目前整个设计之都核心区地块均已进行整体拆除工作，
核心区土地基本上被围敝，围墙外贴满设计之都宣传海拔。
本案地块西侧相邻的广东省交通规划院正在进行地基作业。
交通配套情况
本案地块南面白云三线，西侧规划有车行干道，黄边地铁站步行距离约为800米，自驾及公共交通出行皆便捷。
设计之都核心区内部规划路网密度高，与周边现状道路衔接路口较多，可达性强。
地块北侧邻近华南快速干线高速出入口，能够快速通往广州城区东部和南部。
周边生活配套情况
目前地块周边配套较为完善，但是服务水平较为一般，以住宅区沿街商铺和沿街小食店为主。
大型商场如安华汇等位于白云大道东侧。地块周边环境以厂房和城中村为主，环境风貌一般。
设计之都核心区周边有省一级小学黄边小学。
还有今年开始招生的公办小学花城实验小学，普通学生招收白云区户籍生，听障学生面向全市招生。
周边住宅价格分析
设计之都周边楼市以二手市场为主，一手楼盘主要集中在新市、罗冲围、白云大道、嘉禾望岗等板块。
目前设计之都周边建设较为完善的二手楼盘也主要集中于广云路沿线，普遍4万/㎡起步。
其他二手楼盘则主要是黄边村城中村住宅，周边生活环境条件较差。
但日后设计之都建成运作之后，周边环境将会得到高速飞跃，周边楼价将会提升。
建议有意在中心城区置办物业的买家可以考虑入手设计之都周边二手房。
周边商业物业成交状况分析
从近几年设计之都周边板块商业物业（包含写字楼、公寓、商铺）的成交趋势来看；
商业重点成交板块逐渐从白云新城往北部拓展。
如太和板块自2016年以来成交量多次超越白云新城。
未来设计之都的商业物业成交预期向好。
从成交迁移路径来看，商业物业的成交是沿着地铁线路转移。
随着14号线的开通，带动了白云北部沿线的太和板块商业发展。
而设计之都所在的地段，是14号线二期和2号线、3号线的交汇点；
未来随着14号线二期开通，加上其地段位于主城区范围内。
比起位于外围区的太和板块地段更优，设计之都未来的商业物业价值更高，更具有优势。
地块调研总结
地块区位条件佳，区域规划起点高，交通便捷。
虽然目前周边商业配套及生活配套欠高端，
但日后通过旧村庄微改造、以及增加生活服务配套完善产城融合发展，
设计之都整个片区的地块价值将不可同日而语。
本地块将会引进哪家都市消费品企业？有待竞拍之日揭晓。
广州中原研究发展部2019-07-16 04:26:36
