提要
从整体供地趋势来看，当前增城“供地边缘化”现象明显，即供地普遍集中在“远离地铁、远离市区、远离成熟板块”的片区。
而6月末官方挂牌位于朱村地铁站以南3公里的横塱村A19017号地块，为时隔15个月后这一热门板块再次挂地。
但该地块并不属于地铁沿线，其市场价值几何？区位条件能否掩盖交通短板？房企将如何抉择？接下来且看广州中原研究发展部分析。
横塱村A19017号地块调研
地块基本信息
该地块占地面积为6.6万㎡，建筑面积19.8万㎡，整体限高120米。
地块起拍总价为21.4亿，起拍楼面价10807元/㎡。
该地块采取“限地价+竞自持+摇号”的方式出让，限价为31亿；
到达限价时，地块楼面价为15670元/㎡。
该地块无道路、绿地配建移交要求，6.6万㎡均属于建设范围；
此外，该地块需要配建计容建面0.1万㎡的居民健身场馆、0.2万㎡健身设施。
朱村街横塱村A19017号地块情况（局部）
地块内部及四至情况
地块现状为明显起伏山地，内部坡度较大，未来楼栋建设将依山而建，
地块内部及周边均为山林绿地，景观、居住环境比较理想。
但由于地处山林绿地中，距离朱村地铁站、生活区比较远。
目前周边配套成熟程度偏低，仅一公交线路来往21号线山田站，且发车班次密度较低。
预计待1-2年后临近项目云溪四季入住后，周边成熟程度将得以改善，同时地块未来项目亦可共享其生活、商业配套。
需要理性看待的是，虽然未来地块生活配套方面得以完善，
但交通通勤、教育、医疗等配套仍存在明显不足。
尤其交通方面，需要“公交接驳地铁”。
因此未来住客需要花费15-20前往地铁站；
计算换乘时间，未来通过21号线前往天河公园时间约1-115分。
地块市场价值分析
1）“物以稀为贵”
近一年朱村挂牌“首宗”商住地
首先，《2019年供地蓝皮书》及《供地计划》均未有提及朱村地块出让。
因此该宗地块出让属于“计划外”。
另一方面亦体现了朱村商住地供应能力较过去2-3年减弱，处于“买少见少”的阶段。
2019年至今增城各板块商住地供应面积一览（单位：万㎡）
其次，朱村地块历来备受追捧。
2018年4月出让的凤岗村A17025地块（5.1万㎡）
即使在土地市场“冷年”，亦吸引了多家房企激烈争抢，并最终以46%的溢价率出让。
由此可见房企对朱村地块的关注度较其他板块高。
而本次挂牌地块，虽然属于朱村“非地铁”片区，但可通过公交接驳，且周边已有项目在售，
预计“稀缺”的条件将继续吸引市场关注。
2）公路网完善，规划“增天高速”
有望压缩来往天河时间
地块周边公共交通配套欠佳，但公路网完善，对于自驾车而言便利度较高。
地块南侧5公里为增城主干道荔新大道，自驾车20可达新塘万达广场（在建），25可达新塘大润发商圈；
地块南侧8公里处为济广高速出入口，通过高速接驳，
理想情况下30可达科学城，40可达智慧城。
此外，地块南侧为规划中的“增天高速”，该项目最快于今年下半年动工。
据了解，增天高速是连接增城与天河的快捷通道，短期目标（天河龙洞-增城华商学院）57公里，途径天河、黄埔、增城三区。
未来天河往增城时间将控制在30左右，预计2022年12月完工，增天高速远期目标为天河通往第二机场的主要高速干道。
因此对于拥有自驾车的市区上班族而言，项目具有一定吸引力；
此外，未来地块所在片区将形成大型居住区，或可通过如约巴士、楼巴等方式供业主来往市区。
最后，根据规划图显示，本次出让地块东北侧将布局商业项目。
其占地面积在3万㎡以上，假如未来顺利推进建设，将极大满足片区住客生活需要，对提升片区市场价值亦具备重要意义。
3）自然环境条件突出
可打造“多样化”产品
地块西、南侧为低矮丘陵，北侧为平整绿地，整体处于山林环抱之中。
与朱村临地铁楼盘相比，其自然景观资源、优质居住环境为重要卖点。
未来可针对刚需、改善以及中高端买家，设计多样化产品。
例如，丘陵山坡适合建造部分布局联排、叠拼等产品，故地块开发产品“多样性”强，可迎合不同买家需求。
地块市场风险分析
估算售价比周边项目稍高
公共交通仍是短板
首先，该地块起拍楼面价为10807元/ ㎡。
这意味着即使不产生溢价，其未来盈利售价将接近2.1万元/ ㎡。
该价格高于与其相邻的云溪四季定价，甚至与部分21号线沿线项目售价持平。
对于朱村这一主要吸纳市区刚需上班族的板块而言，价格不具备优势，是地块的短板之一。
而地块的另一短板为公共交通。
虽然未来可联合周边小区设立穿梭巴士、地铁循环线等方式弥补
但便利程度仍偏低，一定程度上会影响住户的出行自由度。
此外，地块距离近期朱村规划的“餐厨垃圾综合处理厂项目”拟定地址约2.5公里。
并处于其西北风下风口，秋冬季节或存在一定影响，上述因素为地块价值“减分项”。
地块SWOT
朱村地块“物以稀为贵”
期盼公路网、产业推进提升价值
综上所述，广州中原研究发展部对朱村街横塱村A19017地块分析如下：
地块主要优势在于“朱村供地整体呈减少趋势”
仍能供应6.6万㎡商住用地，实属难得。
此外其居住环境条件突出，与地铁沿线盘形成一定差异性。
地块未来主要发展潜力在于公路网建设以及朱村产业发展；
这两个“着力点”分别能为地块项目带来“市区上班族”“本区域购置”两大主要群体。
需要理性看待的事，地块距离地铁较远，需要“公交接驳地铁”是其中的短板。
将影响上班族购置热情，此外其起拍楼面价已处于相对高位，因此房企拿地不宜过分追高；
假如地块竞拍到达限价（即楼面价为15670元/㎡），则未来项目盈利难度较大。
此外，朱村即将有部分项目进入二手市场，早期开盘的如碧桂园城市花园、中铁建国际花园等，
具备临近地铁、周边配套成熟时间更快，临近富士康、教育城两个产业“重镇”的优势。
假如投入二手市场，将吸引大量买家关注，区位条件优于本次挂牌地块，将“瓜分”部分需求。
广州中原研究发展部2019-07-19 22:10:21
