提要9月19日，备受瞩目的荔湾区南岸路冷冻厂地块即将出让。除顶着“广州土拍史上起拍楼面价地块”的头衔外，该地块开发上存在多年债权纠纷，曾经三度易主，是一宗“有故事”的地块。此外，地块虽然具备一线江景的高端稀缺资源，但所处南岸路周边批发市场、建材城密布。“冰火两重天”的环境能否支撑起3.6万/㎡的起拍价？未来产品能否被优质买家接受？接下来且看广州中原研究发展部解读。冷冻厂地块“前世今生”回顾纵观冷冻厂地块历史，债权纠纷以及工业地转居住地过程堪称“两大难题”。冷冻厂地块原为广州食品集团的工业用地，2003年包括该地块在内的南岸路23号地块以总价1.02亿出让予城启集团。其后，城启集团出现资金危机，于2009年将南岸路23号尚未开发用地（约21万㎡）以21亿转让予中信地产。“接盘”后中信开发了西关海项目，但冷冻厂地块由于债权纠纷，工业地转居住地手续问题，一直未能开发。2014年，中信地产整体出让“荔港南湾有限公司100%股权”。新买家深圳建工于2015年11月才正式亮相，但由于债权纠纷尚未解决，冷冻厂地块仍未能开发。2017年，法院对荔港南湾公司与广州食品集团的纠纷进行判决，地块债权问题得到初步解决。2019年7月，冷冻厂地块补充方案出炉；2019年8月20日冷冻厂地块正式挂牌出让，将完成冷冻厂地块 “工业地转居住地”的必要招拍挂流程。需要指出的是，按照补偿方案计算，即使地块以底价成交，现属于深圳建工的“荔港南湾有限公司”可以获得近14亿补偿。由此可见深圳建工在拿地上具备较明显的资金成本优势。冷冻厂地块踩地报告1）地块基本信息该地块总占地面积37653㎡，计容建面83597㎡，总起拍价30.1亿，起拍楼面价36060元/㎡。该地块采取“限地价+竞自持+摇号”的方式出让，限价为37.6亿，到达限价时，楼面价为45000元/㎡。该地块为临江地块，限高严格，要求一线限高30米，二线限高100米，此外需配建占地0.2万㎡文化活动中心、肉菜市场等。2）地块现状及四至情况地块整体为闲置绿地，原地上建筑物已清理完毕，地势平整无明显起伏，地块北侧部分暂作停车场之用。冷冻厂地块北侧紧邻西关海项目及西关广雅实验学校，西侧为珠江堤岸，南侧为十一号线工程部及仓库，东侧为建材市场及老旧小区荷柳苑。调研期间，批发城大货车、物流客车来往频密，建材市场亦存在一定噪音、粉尘问题。整体而言，虽然地块具备稀缺一线江景资源，但东部由于专业市场密布（东侧为未来进入小区的必经之路），环境欠佳。3）地块周边配套情况冷冻厂地块地处老城区，生活配套成熟度较高。教育方面，距离优质教育资源西关广雅实验学校100米。交通方面，距离南岸路公交站550米，该车站拥有10条以上线路，公交线网发达；此外，地块距离地铁5号线中山八站700米，可一线珠江新城、科韵路等商务区。生活方面，距离大型购物中心圣地新天地广场约600米，且周边有多个传统肉菜市场。4）地块市场价值分析一.市区望江靓地供应稀缺，近年屡屡拍出高价回顾近3年，属于市区临江地块的仅4宗。目前已出让的3宗用地溢价率及竞配建、竞自持比例均较高，可见各路房企为竞争这一类“稀缺靓地”愿意一掷千金。其中，2017年3月出让的海珠区石岗路AH051028号地块截止目前仍是广州公开挂牌商住地单价标杆；今年2月出让的黄埔大道东646号地块，若仅计算可出售住宅部分楼面价，亦处于较高水平。因此，广州中原研究发展部认为，虽然本次拍地原业主方深圳建工具备成交金额返还优势，但面对“兵家必争”的优质地块，亦存在其他房企竞争的可能性。近3年市区望江地块出让情况一览二.公路线网发达，处于内环路、东风路、中山路交汇点对于以自驾车出行为主的高端买家而言，地块发达的公路线网具备一定吸引力。其临近内环路南岸路出入口，可35通往天河主要商务区。此外，其处于东风路、中山路两条中心区“大动脉”的西部起始段，可快速通往越秀、天河重要商圈。5）地块市场风险分析一.项目出入口环境欠佳，且暂无旧改计划虽然地块西侧具备江景资源，但作为主要入口的南岸路及其周边范围，布局有多个大型装修建材、文体用品批发市场，繁忙时间来往人流、车流集中，环境欠佳；此外，与广钢、广纸等大规模推动旧改建设不同，南岸路一带近年无重大旧改计划，预计未来相当长时间环境将维持现状。二.地块周边缺乏整体规划利好，市场热度偏低，高端买家对其认知度有限地块处于老荔湾区域，周边主要布局专业市场等相关业态，近年无新出重磅规划消息，整体片区市场热度较低，发展空间对比广钢及隔江相望的大坦沙岛亦相对局限。即使地块以底价出让，未来楼盘销售价格亦达到7万元/㎡或以上，该价位可选择广钢、广纸一手住宅以及天河员村、海珠琶洲、滨江东，越秀五羊等望江优质二手项目；此外，近年大受高端买家欢迎的黄埔长岭居、番禺洛溪、华南具备“离尘不离城”的优势，加上户型选择多样（大平层、叠拼、联排等新产品），对高端买家同样具备较强吸引力；对比上述板块，冷冻厂地块并没有“过硬”的优势。6）地块周边楼价情况地块所处的老荔湾板块可售一手基本处于尾货阶段，包括西关海以及黄沙的珠光御景壹号等。目前西关海售价为6.5万元/㎡，珠光御景壹号售价为10万元/㎡，而地块起拍楼面价折算项目盈利售价处于这一区间内。与地块“一桥之隔”的大坦沙地块目前已有多个一手项目在售，包括双桥8号、悦江上品等，售价在4.8万元/㎡。相比起大坦沙板块，地块所处的位置生活配套、出行条件更加便利，但规划利好、未来发展潜力不及大坦沙。7）南岸路冷冻厂地块SWOT分析广州中原研究发展部认为，冷冻厂地块具备中心区一线江景资源、生活配套成熟度高的优势，对在老荔湾、越秀、天河区工作、生活的买家具备一定吸引力。市场机遇方面，由于老荔湾一手项目基本枯竭，未来地块项目具备一定“稀缺性”的优势；此外，随着恩宁路、上下九一带旅游区旧改推进，将刺激一部分获得拆迁补偿的客户入市；这一部分拆迁补偿买家长期生活在老荔湾，对片区认可度较高，购置地块项目的可能性亦较高。但需要指出的是，地块存在明显“不足”，由于周边专业市场集中，且处于未来小区出入的必经之路，部分对住宅周边环境要求较高的买家或难以接受。此外，对比起目前中心区大型旧改，冷冻厂地块体量较小，市场“存在感”“知名度”均较低，未能广泛引起高端买家关注；加上南岸路片区亦无整体更新计划，预计老旧环境长期维持现状。随着芳村片区、海珠等区域积极推进旧改，未来买家或转投上述两个区域的大型旧改转化项目。更加重要的是，近年广州豪宅市场“分化”严重，部分拥有优质居住环境、由品牌房企开发的新项目促使越来越多买家关注近郊豪宅市场。对于追求“个性化”“舒适性”的高端置业需求而言，冷冻厂在打造产品、生活环境上存在明显局限性。