文｜邓浩志
深圳又一场土拍盛宴，一天卖地127亿元，买家分别是中海，电建，五矿，华润招商，深圳安居集团。
5块地6个得主，清一色国企央企，国企也不是一般的国企，都是市场化程度不高，和地方政府关系极为密切的那种。不单深圳如此，其他一二线城市情况也差不多，基本也是央企和地方的国企唱主角。现在的土地市场就没民企什么事，像万科这里已经完全市场化的国企优势也不明显。房地产市场最近这三年国进民退已经说过多次，可这次是最最严重的，这半年算是进入了一个新高峰。
土地市场的这种趋势恐怕还会继续，原因非常简单，目前针对房地产行业融资全面收紧，多数房企融资已经融到了企业员工（相关内容我在咨询号谈过）。房企融不了资，别说买地没钱，甚至一些刚性兑付项目都出现了问题。统计数据显示11月4日以来的20天内，已有20家国内房企计划或已发布美元融资超50亿美元，平均融资成本融资成本涨至12.8%。德信中国、佳兆业、正商实业等几家房企的融资利率均超过10%另外今年以来，不少国内房企发行了利率超13%的海外债券，当代置业、泰禾集团、鑫苑置业、景瑞控股、弘阳地产等。以上所述清一色都是民企，就我个人所了解，今年下半年后的融资成本几乎没听说有低于10%的，15%是正常，短期融资过20%都有。这么高的利息，只能短期周转一下，谁还敢用来拿地？而央企则不同，仍有融资渠道，融资成本在5%以内的现在竟然还有，地方的国企也有地方政府在政策上的特殊扶持。
这种地产资金紧张的背景恐怕将成为未来几年的一种新常态。
首先过去几年房地产市场过于野蛮生长，聚集了太多的社会资源，就官方的多次表态看，这种趋势不但对金融安全埋下隐患，而且对其他行业的生存空间也产生了挤占，所以收紧地产发展空间成为了当前被反复强调的基本策略，肯定会坚持几年。
其次是过去几年社会财富过度集中于地产商，这无论是财富角度还是社会话语权角度看，对国家都不是好事。中央到地方也可能通过房地产领域的国进民退，实现社会财富与资源的再分配，把过于强大的地产商削弱，把他们赚的过多的钱收一部分回来，而当前的政策动作和上述这个目标是非常匹配的了。
所以房地产这个行业要过几年苦日子了，而相对压力大的一定是民企，中小房企。如果这一轮调整维持个2、3年，大部分规模民营房企会被迫在规模上进行收缩，又或者在发展模式上进行改变，比如少在招拍挂市场拿地，多参与旧改等等。而小型房企被收购的命运会继续，只不过被收购的主要对象会从“碧万恒”分流大部分到央企、地方国企身上。
（本文图片来自网络）
邓浩志
2019-11-29 14:34:33
