文｜邓浩志
越秀南新“地王”风险有点高
项目位于越秀南路，挂牌楼面价已经达到6.46万/平方米，又创广州历史记录。
评：
1、越秀南位于广州最老的城区，成熟度无需多讲，加上越秀区已经好多年没有什么住宅用地出让，目前周边极个别在售一手楼盘单价要到9万左右，新一点的二手房也要7、8万起步，所以地块起拍价高是毫无疑问的。
2、地方政府供应土地通常有个惯例，市场太热的时候多供应郊区项目，市场不好的时候多推核心城区优质土地。首先是市场好的时候，差的地块也能卖出，并且能卖个好价格，再加上郊区土地单价低，可以拉低整体市场均价，起到调节市场，“稳定”地价的效果。而市场低迷的时候则推优质地块，核心城区项目。一是为了避免流拍，保证地产财政收入，二是通过较高的成交价提振市场信心。
3、这块地的起拍单价太高了。今年中曾推出一块荔湾一线江景地块，最终成交价也仅4.25万/平米。越秀南虽然在配套上可能优于南岸路板块，但地块景观资源无法与珠江景色媲美。其次是周边在售一手项目大概9万/平左右，按6.46万的起拍价，项目售价过10万可能才能实现盈亏平衡，按照市场状况，市场未必能卖这么高价，而且高价项目政府最容易调控，一旦限签，限售对项目来讲就是致命的打击。再有过去几年广州的所有“地位”的日子都不好过，要么亏损销售，要么迟迟未能开盘，而且拿了“地王”项目也成为了舆论的风口浪尖。最后是目前市场比8、9月份时更显低迷，房企资金链在年底也显得额外紧张，谁有这么多钱拿个这么贵的项目还很难说。
广州针对港澳人士购房再次放松
港澳人士在广州购房，无需再提供学习、工作、居住证明，仅需提供身份证和通行证，只要广州无房，即可购一套住宅。
评：
1、港澳人士在广州有房的是极少数，新政接近把港澳人士的购房限制彻底解除了。
2、近期放松政策是排队出，是看都看不过来。市场复苏就剩时间问题而已。不过单这一个政策能带来多少港澳购买力尚不好说，毕竟港澳在广州购房并无传统，需要进一步观察。
南沙自贸区计划扩容
其实深圳前海扩展已经跑在前面了，去年已经提出的，今年也连续动作中了，所以南沙的扩容其实已经“慢”了。而南沙最终扩容也只是时间上的问题，毕竟有粤港澳大湾区这个更大的政策平台和目标在推动和开路。但南沙的房价并不会受到南沙扩容消息的影响，因为扩容本身并不会影响市场的供求关系，而且目前从南沙楼市看，自贸区外和自贸区内的房价也没有什么特殊差别。所以自贸区内外，差别是产业政策，而非居住感受。
邓浩志2019-12-23 14:59:31
