一纸倡议，引发巨大争议。
上月30日，广州市房地产租赁协会与广东省公寓管理协会分别发文，倡议房东全免2月租金，并对3月和4月租金减半，以应对疫情给租赁行业带来的巨大冲击。
轩然大波，由此而起。
很多租客，拿着这份倡议或明示，或暗示发给房东，要求减租。
而不少个人房东，本身背负房贷，在生活和工作上都有开支，无法满足租客的需求。
矛盾由此产生，而在一来二往中，对社会契约也产生了冲击。
发出倡议的两家协会，被卷入了风暴眼。
| 风暴眼（来源：图库中国，房产君已获版权）
那么，免租倡议究竟是如何诞生的，协会的本意又是什么？今天，房产君采访了市房地产租赁协会会长、省公寓管理协会会长刘昕。
“这份倡议，是代表公寓运营机构，发给大业主的，并非倡议普通房东给租客免租”。
刘昕开门见山。
| 不是每个房东，都这么霸气
这里有几个名词，房产君给大家解释一下。
公寓运营机构，是指YOU+国际青年社区、万科泊寓、魔方公寓、世联红璞等长租公寓，以及寓米集团、一呆公寓等短租公寓，还包括以宛若故里为代表的民宿等。
如果用世俗的说法，他们是机构二房东，通过空间改造、设计和服务获取回报。
| 空间改造，是公寓机构的获利方式
而大业主是什么呢？
在广东，泛指国企，民企，村集体，以及城中村里独栋建筑的业主，他们存量物业众多，不想自己打理，便交给公寓机构运营。
刘昕用了一个比喻来形容二者关系：地主和长工。
长工从地主家租得土地，耕种上缴，余下便是自己的，在好光景的时候，能获取不错回报，但如果遇上意外，就有生存危险了。
很可惜，春节期间的疫情，就对行业带来了巨大冲击。
| 奋战疫情（来源：图库中国，房产君已获版权）
刘昕透露，公寓绝不是暴利行业，拿房成本，改造成本，人力成本等叠加，需要85%以上的出租率才能打平。
在2015年—2016年，这个水平是不难的，但随着进入者增多，特别是大资本的入局，市场供应大幅增加，入住率跌至80%以下并不鲜见。
再加上拿房成本推高，以及为了追求规模，高收低出，长收短付等冒进手段频出，很多机构非常脆弱。
高收低出：5000元/月从大业主租来，然后再4000元/月租出去，以追求规模和出租率，为上市讲好故事，但会产生巨额亏损。
长收短付：通过金融产品，一次性从金融机构收取了一年的租金，由于给大业主的租金是按月付，因而运营方会有一笔现金用来扩张规，但需背负高额利息。
两种做法都非常冒进，但如果要冲击资本市场，从红海中杀出，又不得以而为之。
冒进的代价是输得体无完肤，2019年，出现了超40起公寓爆雷。
而2020年的疫情，让原本的开春旺季推迟，公寓空置率进一步提升，广东的机构虽比较沉稳，但亦面临生死劫。
毕竟，公寓是资金周转非常密集的行业，收不到租金，现金流崩溃，拿什么还给银行和大业主？
“据我所知，至少有三家机构出现了危险苗头，有的运营者已经要抵押房子”，刘昕说到，也正是这种背景下，协会发文倡议大业主能减免租金，共度难关。
| 城中村，是广州长租公寓的主要房源地
而公寓机构与大业主商谈租金减免，是有可能的。
一方面，二者已经合作了3—5年，有信任基础；另一方面，很多大业主靠租金生活，他们也不希望行业发生恶性事件。
而如果大业主真减免了租金，协会也倡议公寓机构根据情况，为受疫情影响较大的租客，减免租金，给予优惠。
说到这里，很多朋友又会产生质疑，如果大业主给机构减免了租金，而机构又不给租客减免，会不会赚取暴利？
或许，这是需要行业协会进一步思考的问题，而在武汉，蛋壳公寓也因此而备受质疑。
| 租房，是一个城市的刚性需求
房产君有话说：
最近几天，房东减租是热门话题，租客希望遇上“中国好房东”，而房东则不希望被道德绑架。
市租赁协会、省公寓协会的倡议，被视为慷他人之慨，激化双方矛盾，这是之前不曾想到的结果。
但我们从另一个角度来看，协会所代表的是会员利益，其所发出的倡议，是站在机构和企业的视角，这也是协会身份所决定的。
而租客拿着这份协议，去暗示和要求普通房东，不合适，也不具有法律效力。
回到根本，让我们尊重契约精神，房东减免房租是人情，不减也是无可厚非。
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广州房产2020-02-04 00:08:07
