文｜邓浩志
中国相对能更稳，但覆巢之下无完卵
疫情全球大流行是板上钉钉的事。意大利确诊都过万了，市民还抗拒带口罩，欧洲以外相对贫穷的国家就更不用说了。所以疫情的影响是妥妥的、全球的、重大的，至少大半年。至于石油危机，本质不是沙—俄谈崩的问题，而是美国页岩气造成的冲击，所以就算后续有缓解，也是回不去了。油价暴跌会不会造成违约？爆仓？骨牌效应？这是最恐怖和最不确定的。
相对而言，中国的动员能力不但会在阻击疫情上有优势，在阻击金融危机上也会比欧美有优势，而且中央已经在此前几年一直在加强金融危机的防范。所以我们可以相对地有信心。不过覆巢之下无完卵，全球一体化之下，中国不可能独善其身。好，是相对而言。坏，是一定的。
楼市下行风险较大，房企，炒家难逃“亏一波”
今年的不动产市场肯定会受到较大冲击，大家可以参考一下97年，08年。情况当然不会100%相同，但道理是相通的。开发端自不用说，大危机+强调控。我之前已经预测过，以前危机淘汰一批小房企，这次倒下若干千亿房企也不奇怪。
至于房子还能不能买？或者要不要割肉卖离场？我认为还是应该把握住中国房地产发展的长期趋势作考虑。金融危机、经济危机其实就是负面信息的放大期。如果自身底子好，负面消息少，则受到的冲击也就少，就算有冲击也会比较快恢复，而且对于优质物业，短期的冲击反而造就了更好的入场机会。但“底子”不好的就麻烦了，负面消息会放大若干倍后冲击过来，最坏的结果是部分物业会彻底趴下，或烂尾，成为无价又无市，反正就是一堆烂砖头。由于结果可能很极端，所以建议投资者盘点手中物业，是走是留，宜早做准备。
有危才有机，部分可趁低吸纳
未来对楼市投资总体把握几个基本原则：
1、住宅比商办好。你可以不上街消费，但不可能不回家睡觉，所以房子的刚性需求远比办公和商业强。尤其经济不景期间，商办类物业肯定是雪上加霜。用以居住的房子（非投资类住房）下跌空间肯定比较有限。
2、城市越大越安全。这个之前我们已经反复分析过了，人口、经济持续增长的城市房价一定是长期上涨的，阶段性经济冲击造成的房价下跌，反而造就了极佳的入场机会。对刚需买家，长期投资者而言，这是必须把握住的机会。至于哪些城市有前途？我会在咨询服务号上和大家分享。
3、什么时候出手？其实从现在开始到年底都是出手时机。因为就当前的严峻形势判断，中国楼市今年都不会有往上走的机会，全年低位徘徊概率较大。但买房不但要看时间，也要看不同项目在不同时间段的优惠力度，简单概括就是只在打折时候出手，只选特价房源。如果你是刚需，那就还得结合医疗、学位、户型等个性化需求综合考虑了。
部分物业已无前途，宜割肉离场
该不该割肉离场？简单概括几点：
1、自住的就不建议折腾了，只能住的一套房，涨跌对你都只是数字游戏，况且卖了还要买回来，来回倒腾还会损失时间、税费，而且顶部和底部你也未必看得准，万一错了，那就得不偿失了；
2、较差的投资品，割肉也建议离场，比如多数经济欠发达的三四线城市，比如发展停滞的新区；比如长期空置的商铺和办公；比如没人去度假的旅游地产；比如压根没租客的公寓；比如连产权都没有的所谓“理财产品”物业……以上种种，现在亏，以后更惨。割掉，一了百了，然后把资金转移到更有前途的物业上才是上策。
邓浩志2020-03-14 18:00:02
