多城出“地王”，托市“虚火”预料难持续

文｜邓浩志

2020年2月土地市场平均溢价率达到11.3%，创近期新高。包括上海、广州在内的多个城市接连出现地王，而南宁、成都的平均溢价率超过30%，北京溢价率也已达27%。但这次土地市场的回暖明显有人造虚火的假象。

造成这种现象大致有以下几点原因：

1、 不少地方出台房企纾困政策，其中包括土地价款可以延期支付等条款，这类地方政策等于帮助房企在土地市场上进行融资，所以这类城市土地市场升温明显；

2、 许多“地王”是刻意安排的，为的就是在市场不景的情况下提振市场信心。比如上海和广州的地王，在起拍前就注定是创纪录价格的。但细看，广州地王是三次流拍后由地方下属企业获得，有明显托市的嫌疑。另外各地方最近也推出不少优质土地，希望能够吸引房企竞投；

3、 各地起拍价比去年大幅降低，造成了溢价率比较高的现象。细看实际成交价，多数的地块和周边其他地块价格相仿，不但并没有地价上涨的情况，甚至部分还有轻微下降。

总结与预测

1、 房价已经开始下跌，地价肯定也会跟随下跌。比如一线城市，同板块地价有可能比去年同期下滑15%，甚至以上。

2、 前期市场还有些剩余的“子弹”，特别是融资成本低的央企国企（多数民企没钱拿地），所以土地市场仍有一定的交易量。但实际情况其实并不乐观。预计随着经济下行的态势逐渐明晰，会有越来越多房企出现资金紧张的情况（最终央企国企一样紧张），未来土地市场将会面临较大压力，房企参与拍地的意愿会越来越低。多数城市土地市场将出现频繁的流拍和撤回挂牌的情况。

3、 特别需要强调的是，去年中开始全面收紧资金进入房地产领域后，各种资金流入房地产领域已经变得相当困难。在这种情况下，哪怕是降息、降准等宽松货币操作，房地产领域依然未能获得资金支持。结合空前的危机，房企只能选择一边降价回笼资金，一边减少拿地降低开支。所以只要对地产融资监管不放松，土地市场一定会快速、持续地低迷。

4、 感觉，只是感觉。如果整个经济下滑得过猛，一些前期坚决不用的政策也可能会阶段性采用。毕竟相比控房价，更大的困难是如何度过这场几十年一遇的大难关，这才是更现实的。