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多城出“地王”,托市“虚火”预料难持续

邓浩志 2020-03-25 17:18:37

文|邓浩志

2020年2月全国土地市场平均溢价率达到11.3%,创近期新高。包括上海、广州在内的多个城市接连出现地王,而南宁、成都的平均溢价率超过30%,北京溢价率也已达27%。但这次土地市场的回暖明显有人造虚火的假象。

造成这种现象大致有以下几点原因:

1、 不少地方出台房企纾困政策,其中包括土地价款可以延期支付等条款,这类地方政策等于帮助房企在土地市场上进行融资,所以这类城市土地市场升温明显;

2、 许多“地王”是刻意安排的,为的就是在市场不景的情况下提振市场信心。比如上海和广州的地王,在起拍前就注定是创纪录价格的。但细看,广州地王是三次流拍后由地方下属企业获得,有明显托市的嫌疑。另外各地方最近也推出不少优质土地,希望能够吸引房企竞投;

3、 各地起拍价比去年大幅降低,造成了溢价率比较高的现象。细看实际成交价,多数的地块和周边其他地块价格相仿,不但并没有地价上涨的情况,甚至部分还有轻微下降。

总结与预测

1、 房价已经开始下跌,地价肯定也会跟随下跌。比如一线城市,同板块地价有可能比去年同期下滑15%,甚至以上。

2、 前期市场还有些剩余的“子弹”,特别是融资成本低的央企国企(多数民企没钱拿地),所以土地市场仍有一定的交易量。但实际情况其实并不乐观。预计随着经济下行的态势逐渐明晰,会有越来越多房企出现资金紧张的情况(最终央企国企一样紧张),未来土地市场将会面临较大压力,房企参与拍地的意愿会越来越低。多数城市土地市场将出现频繁的流拍和撤回挂牌的情况。

3、 特别需要强调的是,去年中开始全面收紧资金进入房地产领域后,各种资金流入房地产领域已经变得相当困难。在这种情况下,哪怕是降息、降准等宽松货币操作,房地产领域依然未能获得资金支持。结合空前的危机,房企只能选择一边降价回笼资金,一边减少拿地降低开支。所以只要对地产融资监管不放松,土地市场一定会快速、持续地低迷。

4、 感觉,只是感觉。如果整个经济下滑得过猛,一些前期坚决不用的政策也可能会阶段性采用。毕竟相比控房价,更大的困难是如何度过这场几十年一遇的大难关,这才是更现实的。

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