文｜邓浩志
市场虽有巨大不确定性,但五一优惠不会少
我们把疯狂的深圳楼市这个例外抛开，今年五一的楼市就像一锅汤，放了各种调理，最终出来会是什么味道没人知道。但比预测更有意思的是，今年的五一市场，很可能成为下半年市场走向的风向标。
利空众多，且足够大。
1、疫情没玩没了，防控常态化，市场无法真正恢复政策；
2、经济不景，收入、失业情况可能比数字显示得更难看，整个市场都面临购买力不足的问题；
3、中央没丝毫放松地产调控的意思。荆州这些“重灾区”都不被允许，其他城市就不用想了。
4、一线城市开始严查经营贷违规流入楼市……
“利好”足够大。
1、宽松货币政策已经明确，未来降息、降准、抗疫债、特别债排队出，全球都印钱，资产价格水涨船高是硬道理；
2、所有大城市都在放松户籍政策，人口聚集+限购变相放松，购买力被暗中释放；
3、部分房企维持较高的促销折扣，吸引抄底资金入场；
4、中国投资市场严重缺乏标的，各种投资品前景黯淡，资金来来去去还是流向楼市……
说了半天，今年五一市场会如何呢？从供应上看，各地各板块都比较平稳，有新货，但也不多，所以成交量总体稳定，但会略低于去年同期。至于个盘销售速度，则完全看优惠力度。至少目前绝大多数城市还不支持涨价，至于宽松货币政策的影响，那是后话了。价格方面，优惠应该还会有，但各个开发商对后市看法存在分歧，所以策略上差异程度会比较大。但毕竟是五一这个重要节点，而2月的停摆导致的资金紧张仍未消除，所以多少需要通过这五一促销回笼一波资金。不过对于多少买家而言，今年五一肯定是个不错的出手时机。
变动的市场也有确定的基本面，投资需把握安全边际
当前股市和楼下城市的楼市正在无视疫情造成的真实冲击，表现得异乎寻常的坚挺甚至强势。需要注意以下两点：
1、 流动性不均衡，资本市场可能比较“充足”。
客观上，首先是LPR持续下行，说明整个社会的流动性并不紧张。资金如果紧张，利率是不会这么低的。其次政治局对于宽松货币政策和积极财政政策的表态，进一步强化了市场预期。感受上，我周围也真有不少小老板，持有有小亿资金计划投入股市或楼市的。另外最近两天有说经营贷违规流入楼市，导致深圳房价被推高。更有个贷经理私下表示：“要是经营贷去炒房风险还可控，就怕真去做生意……”。所以就资本市场而言，似乎并不缺钱。如果不缺钱，还有其他领域能流入增量资金，那资产价格恐怕会坚挺下去。至于是否会再次出现房价暴涨？或者更极端的，在实体不景的情况下，出现资产价格暴涨？我不知道，但也不是不可能。
2、 报复性消费不会有，报复性存钱是现状，报复性投资有方向。
就业率数字难看，但真实的情况比数字更难（你懂的）。现在不少人都在靠“余粮”撑下去，要撑到什么时候心里没底。所以多存钱，少花钱是被动选择。而我国一季度存款逆势增加8万亿，余额宝等各种稳健的理财持续下跌……说明整个社会都不敢乱花钱，都在“屯粮”，利息再低也继续屯。疫情虽然好点了，但经济仍十分低迷，谁还敢报复性消费？
至于投资，政府到是出政策大力鼓励，但目前实体经济低迷，市场亏多赚少，谁都不敢再加大投资。另外，全球“印钱”，又逼着大家寻找保值的资产，但目前投资渠道也是窄得很。比如各种大宗商品，以原油为首，需求全线下跌，价格都跌得一塌糊涂。黄金又没利息收入；A股本质问题多多，加上也熊市了好多年……
所以有点钱你能投哪里？敢投哪里？最后只能“被动”地投资楼市。对中产而言，楼市让不少人也尝过甜头，有习惯性的路径依赖。最后房子可能再次成为这轮投资大潮中的资金宣泄口。深圳是不是个示范？值得关注。但是由于购房的准入门槛较高，不是所有人都能参与，所以没有指标和资金不足的，可能就更多选择进入股市。
邓浩志2020-04-30 15:56:28
