细究，土地消化周期不可信，地产数据需多维合参

文｜邓浩志

在房企做土地投拓（拿地）的朋友基本都在用国内某研究机构的数据系统，近期我看了他们关于各城市“土地消化周期”的研究，还有一些其他研究。提几个小看法：

1、这个统计只包含近年的，公开出让的，土地情况。实际上许多历史土地，非公开市场的交易都没有反应。比如广东的清远，他们归入了“土地供应较为紧缺”的城市。但本地老板都知道有多少土地握在本地房企甚至个人手中，有些已经是10几年前的地块了。当然这些土地未必都是“熟地”，但都将会是潜在供应。而且由于体量巨大（某些地头蛇房企就私下宣传他们在自己地盘城市拥有千万平米建面的存量土地），足够影响市场的供求关系。这个责任不完全在研究机构，有些久远的土地，他们当年甚至还没有成立……。但如果只参考他们的“土地消化周期”的研究，那问题就大了。这里是数据+本地经验+官方资源三方结合，作综合判断。

2、同一个城市，同行之间数据对不上。比如广州市住宅库存，从13到15个月都有，如果是一些三四线城市就差异更大了，我见过差异7、8个月都有。这个差异足以把供不应求错判为供大于求。这里面当然有一些统计口径上的差异，但核心问题我认为还是数据源的采集。到目前为止，没有任何机构有最真实和全面的数据。哪怕是官方，数据虽然全面，但是有限价的城市，官方对实际成交价也是一脸懵的，类似情况各地都有。而我想说的是，这家性机构，他们在小城市实际投入的人手资源并不足以采集到的真实全面的数据，说白一点，有些城市的数据是研究部同事自己填上去的。当然，这种情况也很常见，但相对而言，长期扎根本地的地域性代理机构，可能在数据上会更靠谱一点。

所以，我的建议是，花几百万一年买套系统，可以帮你在宏观层面了解多数城市楼市的基本概况。但如果到决策层面，实施层面。还是采用长期扎根本土的企业。当然，这为性房企带来了麻烦，因为他们会因此面对更多的合作方。当然，你雇一个熟悉本地的人也行，虽然更多时候是主管的，而且未必可视化，数据化。