文｜邓浩志
大湾区楼市实地考察
过去两周我有幸作为房协的专家评委，实地考察了一大堆楼盘，看了广州几乎所有区域，还有佛山，惠州的若干板块，一大堆楼盘，了解到了大量现场信息，包括量价变动、热销户型、客户构成等。和开发商项目总、营销总、渠道公司多方面交流，了解了正在执行和待执行的一些隐秘政策，操作手法，潜在规则等。
大致可以归纳几点：
1、 近三个月，深莞客户大规模外溢至周边城市，已经彻底改变了大环深不少楼盘的客户结构，这种情况貌似刚刚开始，仍将持续。而且这种情况似乎是无差别的，环深的垃圾盘最近成交量也明显放大了，不但如此，最近甚至形成了一个“环莞”的楼市板块，东莞的购买力外溢实不可小看。
2、 广州已经全面启动，量价齐涨，只不过各区域表现不同而已。热点板块的某些个盘今年就涨了20%，而冷门板块已经离开了“坑”部，恢复到去年底的水平。
3、 各种热钱在围绕地产周边活动，无论向开发端还是购房端，提供着各种变相的融资服务，说明社会资金仍旧宽松，热钱仍然希望围绕地产“觅食”。
4、 广州旧改动作巨大，尤其某些区域已经开启了全速拆迁的计划，接下来广州部分区域将进入供应青黄不接的时期，再加上大批拿到拆迁补偿要买房的群体入市，房价快速上涨一波毫不奇怪。就涨幅，我预期个别区域能追上前期的深圳，两年涨50%甚至以上也不要惊讶。长期看，只要广州各区旧改往纵深方向推进，楼价未来一年半将迎来一个黄金期。
5、 佛山楼市也迎来的新机遇，较高的性价比将吸引更多来自广州西的地缘客户。广佛交界佛山一侧楼盘再次是广州客的天下。只要佛山现行限购政策不收紧，广州客将继续加速进入，这些板块的房价将会缩窄与荔湾、白云西部楼盘之间的差距。
佛山禅城刷新“地王”纪录
11月27日，经过2个多56轮的角逐，广东粤海置地集团有限公司最终以270740万元斩获位于禅城天虹广场南侧的一宗占地逾4.3万㎡的商住地，折合楼面价17871元/㎡，若扣除幼儿园，则起拍楼面价至少18464元/㎡。该单价成功刷新禅城地价新高，跻身佛山地价第二高位。
简 评
房企看涨禅城未来的房价。地块位于石湾，往北直线一公里就是亚艺公园，算佛山老的豪宅板块。地块旁边是在建地铁湾华站，交通便利，所以地块卖高价格是肯定的。但是，无论是地块东边的奇槎板块，还是西边佛山大道沿线的一手楼盘，售价大概都在2.4~2.7万元/㎡这个区间。如果按1.85万/㎡楼面价计算，项目盈亏平衡估计要超过2.8万/㎡。所以地块多少加了点预期，也就是说房企看好后市还会涨，所以测算售价的时候，在目前周边售价的基础上加了约10%。之所以敢于给项目售价加预期，有几个原因：
1、 广州地价近期普遍上涨，不少区域地价都创了历史记录，这时候佛山土地的性价比开始显现，广州土地市场的升温带动了佛山土地市场。
2、 佛山住宅成交量近三个月持续放大，10月份突破1.25万套，新房整体库存也下降到10个月附近，市场已经开始呈现轻微的供应不足的情况，房价上涨在即。
3、 佛山自从调整了人才政策后，大量广州客进入佛山购房。尤其在临穗板块，比如平洲等地已经出现了新盘5成以上的广州客，开盘卖断货的情况，所以这些区域房价也出现了一定程度的上涨。
4、 佛山未来3年会通3条地铁线路，分别是广州7号线西延，2号线，3号线。由于广佛地铁线路多数能够对接，所以地铁站点附近的物业对广州购买力有较强的吸引力。该地块位于地铁上盖，也能享受地铁开通的红利。
（本文图片来自网络）
邓浩志2020-11-29 12:54:09
