2020年11月，广州市二手住宅成交量（自助网签+中介网签）为14398宗；
较10月同期（10700宗）环比上涨34.6%，同比大涨71.3%。
经历8、9月的快速去化后，积累的盘源、客源被严重消化；
经过10月份的补充后，11月整体需求明显升温，成交量创年内第二高位水平。
价格方面，本月二手住宅网签均价为29223元/平，环比上月增长1.86%。
广州中原研究发展部认为，11月二手市场主要有以下几方面特征：
（1）市面上货源紧缺，业主“惜售”严重。
据监测数据显示，中原周度新增房源数量已连续数月不足千套低位水平，11月同比下降17.8%。
在目前盘少的情况下，业主叫价相对强硬，议价空间较窄。
部分如洛溪、珠江新城等活跃板块甚至出现反价现象。
但如钟村、罗冲围等板块整体均价相对平稳，部分长时间未能售出的盘源议价空间亦有所扩大。
（2）改善需求增加，卖一买一客户增多。
目前市场需求活跃，成交周期明显缩短，促使卖一买一客户能够快速出售旧房源以置换新房源。
加上“买涨不买跌”心理作祟，担心明年价格有所上涨，选择提前上车。因此，本月改善需求客户明显增多。
01.海珠成交夺魁，从化逆市而上
从各区成交情况来看，本月大部分区域成交有不同程度的上涨；
其中，天河、黄埔、番禺三区表现相对明显。
本月分别成交（不含自助网签）621宗、221宗、489宗，
环比分别上涨32.1%、36.4%、26.0%。
其中，天河区成交占比更是上升至15.0%，稳占各区榜首位置。
此外，南沙区亦有亮眼表现，本月共成交（不含自助网签）136宗，环比增长44.7%。
小研君认为，南沙随着大批次新房房源进入存量房市场后，南沙二手成交亦逐渐发力，将越来越受购房客户所关注。
02.天河区：珠城需求激增，成交占比跃升
本月天河二手网签宗数（不含自助网签）为621宗，环比上涨32.1%。
据广州中原研究发展部监测发现，本月天河区天河公园、东圃、珠江新城三大板块成交活跃度较高，支撑起区域大部分成交。
其中东圃板块以骏景花园、盈彩美居两盘表现相对活跃，11月成交均价分别为52685元/平、50089元/平。
另外，据监测显示，本月天河珠江新城板块需求激增，新增购房客数量环比增加2-3成左右。
同时，新增盘源数量亦较10月同期增加22.7%。
从而导致成交占比明显上扬，11月份中原成交占比达28.6%，环比上月净增8.3%。
广州中原研究发展部认为，本月天河成交活跃主要有两方面原因：
一方面，经过10月份客源、盘源的补充，市场成交能力明显增强，促使本月需求合理回升；
另一方面，板块楼市具备较强的保值、能力，在目前经济环境下，不少购房客户选择将资金投资至珠江新城板块的房地产市场。
03.越秀区：僧多粥少，东风东学位房源报价上调
2020年11月，越秀区阳光家缘中介网签量（不含自助网签）为307宗，环比上涨10.1%。
据监测，本月北京路板块、淘金板块成交表现相对活跃，市场需求旺。
其中，北京路板块主力贡献盘源为东山印象台，其成交均价为68094元/㎡。
另外，据调研了解，目前东风东板块学位房源整体仍表现为“供不应求”，业主叫价强硬，板块整体整体总价上调15-30万元左右。
特别是铁一中学的学位房房源，购房客户需求尤其大，从而造成“僧多粥少”的局面。
在这样的背景下，业主心态强硬，不少盘源纷纷上调报价，普遍涨幅基本在3%以上，基本不存在议价空间。
以东堤湾为例，年初市场报价大约在8万多/平左右，而截至目前，东堤湾部分优质户型市场报价甚至上涨至10万多/平。
因此，建议有学位需求的购房客户可提前入市，避免明年价格再度上调，以减少不必要的置业成本。
04.海珠区：海珠西需求大增，赤岗成交略回落
11月份，海珠区二手住宅网签宗数为（不含自助网签）615宗，环比上月上涨26.5%，二手住宅网签均价为40564元/平。
据监测，本月海珠区的赤岗板块成交占比略有下滑，上门看房客数量亦有所减少。
本月板块成交主要集中在优质的小区房源，比如板块“明星盘”金影花园。
其2020年11月成交均价分别为29679元/平。成交客户多以80、90后的首次置业刚需客户为主。
据中原成交大数据显示，本月海珠区海珠西板块市场活跃度明显升温，上门看房客环比10月同期增加10-15%左右，成交占比亦从上月的30.2%上升至本月的37.5%，环比净增7.3%。
广州中原研究发展部认为，江南大道南板块成交占比出现明显回升主要有两方面原因：
一方面，片区配套成熟度高、交通四通八达，对于卖一买一购房客户而言属于优质选择；
另一方面，海珠区一手市场面临严重缺货情况，广纸、广钢等一手热点板块已基本进入售罄或尾货阶段，促使客户只能选择二手市场。
05.荔湾区：中山八板块需求活跃
11月，荔湾区阳光家缘二手住宅网签宗数（不含自助网签）为307宗，环比上升10.1%。
根据中原成交数据显示，本月荔湾区中山八路板块需求活跃，本月成交均价在43301元/㎡左右；
整体市场成交较为活跃的楼盘主要为富力广场、珠岛花园，本月成交均价分别为47399元/㎡、32792元/㎡。
另外，据广州中原研究发展部调研了解到，本月康王路板块上门客户多以“卖一买一”的置换客户居多，以3房购房需求为主。
目前康王路板块业主叫价仍相对强硬，下调报价的盘源并不多。同时，不少楼梯楼盘源报价甚至上调3%以上。
因此，刚需客户整体入市热情不高，市场活跃度不及其它板块。
06.白云区：8号线延长线利好加持，罗冲围板块需求活跃
11月份，白云区二手住宅网签宗数（不含自助网签）为377宗，环比上升21.6%。
本月白云区机场路板块需求相对稳定，2020年11月机场路板块中原成交均价为38439元/㎡。
在机场路板块中，汇侨新城成交最为活跃，本月中原成交价均为27316元/㎡。
另外，据广州中原研究发展部了解到，8号线延长线的建设利好加持下，罗冲围板块楼市价值明显上扬，成交活跃度大增。
本月罗冲围板块“当红炸子鸡”非同德花园莫属，不少购房客户“点名”选择同德花园的盘源。
广州中原研究发展部认为，同德花园成交活跃主要有两方面原因：
一方面，得益于8号线延长线开通的利好，直接带动该楼盘价值上升，促使吸引不少购房客户的关注；
另一方面，楼盘价格相对低洼，11月成交均价仅20437元/平，套均总价仅150万元/套左右，入市门槛非常低，对于首套购房客户青睐度高。
07.番禺区：洛溪业主反价严重，钟村板块报价合理
2020年11月，番禺区阳光家缘中介网签量（不含自助网签）为489宗，环比上涨26.0%。
据广州中原研究发展部监测发现，番禺区华南板块整体尚可，成交环比上月有所增加。
11月，华南板块成交均价在44423元/平，其主力贡献楼盘以华南新城、万科欧泊为主，本月成交均价为32150元/平、48172元/平，属于购房客的优质选择项目。
另外，据调研了解到，本月洛溪板块“盘少”现象并未得到有效改善，优质盘源未能及时补充，业主惜售仍然严重。
据监测中原数据显示，9-11月洛溪板块新增盘源数量持续减少，11月新增盘源环比下降25.1%。
在这样的情况下，业主报价信心较强，叫价强势，尤其是板块改善型房源，甚至出现反价现象。
比如，近段时间成交的珊瑚天峰，原本业主报价1100万元，最后反价至1300万元并且顺利成交。
但需要指出的是，与其它板块不同的是，本月钟村板块整体供应保持相对高位；
部分长时间未能售出的盘源议价空间亦有所增大，报价相对合理，基本不存在业主反价成交的情况，购房客户接受意愿较高。
由此可见，盲目叫高价只能使业客双方长时间处于僵持状态，合理增大议价空间、让利才能快速出售手上盘源。
08.预测：成交趋稳或微跌，价格继续保持稳定
11月，广州二手住宅市场火热，成交高度活跃，成交量突破14000宗大关。
已经去化大批贮备客源、房源。加上业主报价普遍有所上调，议价空间较之前时间缩窄，客户接受意愿可能会有所下降。
另外，需要指出的是，新房市场同样火热，成交更是创年内高位，新增供应更是达1.6多万套。
在弹药充足的情况下，新房可能会出现“翘尾”行情，届时将分流部分二手购房客户。
因此，广州中原研究发展部预计，12月份大市成交（自助网签+中介网签）或在12000-13000宗水平左右，价格将保持维稳状态。
广州中原研究发展部2020-12-18 15:48:01
