文｜邓浩志
某机构发布大湾区跨城购房研究报告，称：核心城市深圳、广州购房者跨城通勤占比较低，在13-14%之间。居住深圳购房人的主要通勤流向城市为东莞，占比3%；广州购房者的主要通勤流向城市为佛山，占比4%。次级中心佛山、东莞跨城通勤占比分别为23%、26%。佛山购房人跨城通勤主要流向为广州市，占整体购房人的16%。东莞购房人的最主要跨城通勤流向为深圳市，占整体购房人的18%。惠州市跨城通勤占比高达62%。其中通勤深圳方向的购房人占比45%。
区域分布方面：
莞深通勤买家中，工作宝安区占4成，莞深通勤人占东莞整体购房人总数的接近两成。
佛广通勤买家中，逾五成跨城人购房于南海区，工作城区分布分散，佛广通勤购房人占佛山整体购房人总数的16%。
价格差异方面：
惠深跨城置业客户购房套均86.8㎡，套均总价95万，使用19-20年成交均价测算，在深圳购置同等面积房屋总价约535万，跨城置业同等面积房屋总价差440万。按相同测算逻辑发现，莞深跨城置业客户购买房屋套均面积85.7㎡，跨城置业总价差360万。佛广跨城置业客户购买房屋套均面积85.5㎡，跨城置业总价差117万。
简 评
1、跨城置业，跨城通勤近几年在大湾区已经成为趋势。
造成这种情况有几个根本原因：
首先，大湾区路网建设的快速完善，这位跨城购房、通勤实现了技术上的可行。目前大湾区内城市之间的沟通，早已不局限于火车和高速公路。城轨、地铁、跨海通道已经成为了跨城交流的新的重要的补充，这使得跨城出行方式多了很多选择，而且也让跨城出现的成本大幅下降，时间大幅压缩。
其次，大城市与次级城市房价的巨大差异，由于经济强劲和人口增速较快，深圳广州房价持续上涨，这使得广深和周边次级城市房价之间的差距越来越大。比如广佛，交界处广州一侧房价破4万，佛山一侧2万多，差距近50%。比如更夸张的深惠，坪山一侧4万多近5万，惠州一侧1万多勉强不到两万，差价超100%。这也使得跨城置业成为更经济的居住选择。
再次，广佛、深莞、深惠同城化正在加速，城市间资源共享更加便利。广佛两城是国内互通地铁，倡导同城的两个城市。这使得两地在规划、产业、人才流动、社会资源共享方面都有较大的协同，这也大大刺激了跨城置业的需求。随着东莞南部九镇在今年宣布“融入”深圳，广佛，深莞，深惠等多条城轨的开建。未来这个趋势将进一步强化。
最后是大城市购房门槛高，迫使部分新进入的人口被迫分流到周边城市。深圳目前的限购政策全世界最严，广州购房政策严厉城市在国内也排在梯队。5年以上社保，本地户籍，本科以上学历等等，在广深是比较普遍购房门槛，较高的门槛会让一些新进入这些城市的产业人口暂时不具备购房资格，所以这些购买力只能被迫分流到周边限购政策较为宽松的城市。
2、跨城不动产投资要抓紧，尤其广佛区域。
这是个投资意识问题。广深两地虽然相近，但地域文化差异极大。就我个人感受，深圳买家投资意识极强，对房产投资甚至到了崇拜的地步。为求“入场”可谓各种想方设法。这也造成了环深不动产投资更加的充分。而对于生活悠闲，以广府文化为核心的广州人而言，跨城购房只能算从容不迫的选择之一。这也造成了多数广州买家并没有抓住大湾区城市一体化所带来的资产价格上涨的红利。
过去几年，佛山临广多个板块房价有超200%的涨幅，多数广州买家并没有抓住这个机会。去年开始，在大湾区建设规划的推动下，同城建设再次全面提速，在这种大背景下，跨城置业再现窗口期。目前广佛两地间房价仍有相对不合理的“落差”，比如佛山东部，基本是城市面貌，产业布局，人才聚集的高地，个别区域在各方面都比临近的广州一侧要优胜许多，但仍有不少老广比较藐视佛山这另一个城市，抱着广州房产“出生证”的思维，宁愿多花50%价格，选择处于广州西片区城乡结合部的位置。从自用角度看，各有各的偏好，这无可厚非，但从投资角度看，这并非理性行为。但是随着同城化的深入，城市间的差异逐渐减少，这个差异将会逐渐缩小，最终也会体现在房价上。
邓浩志2020-12-24 13:35:22
