文｜邓浩志
2020年佛山全年一手房成交117061套，比去年111855套增加了五千余套，成交面积达1308.45万㎡，同比2019年1253.79万㎡微涨了4%。从历年成交来看，该成绩为近十二年第四高，低于2015年（129964套）、2016年（173297套）、2018年（164778套），远不及2016-2017年的量价高峰。二手方面，佛山全年成交6600余套，略高于去年，但也远不及2这三年。
分区数据看成交量，禅城成交面积同比大涨23%，南海紧随其后，成交面积同比上涨了14%，顺德微涨6%。今年佛山楼市远不及2016—2018这三年，很重要的原因是今年三水、高明这两个区拖后腿了，两区成交面积分别下跌12%，7%。而这已经是两区连续2年成交量同比下跌。
简 评
1、佛山楼市呈现东部热，中部暖，西部冷的格局。
佛山一个二线城市，目前同时兼有一二三线城市楼市的特征。佛山东部跟随广州楼市升温，非常具有一线城市的特征，以三龙湾为首的广佛交界板块已经是“量升价涨”，不少楼盘下半年涨幅超过了10%。而佛山中部的禅城，以及不限购与限购交汇处的若干板块，整体呈现了“量涨价稳”的态势，更像一个标准的二线城市，销售速度2020年下半年开始明显提速，但仍处于去库存阶段，房价上涨总体不算太明显。至于三水、高明，我在N年前已经说过，本来就是两个三线城市，划入佛山成为区后，无论是人口还是经济，本质上都不会有太大改变，房住不炒政策对这些区域打击。所以今年这两个区多数楼盘仍然采取“弃价保量”的策略，但实际上仍然是“量价齐跌”的局面。从长远角度看，佛山楼市东西分化的格局仍然会延续，而东部机遇应该也会远远大于西部。
2、警惕，佛山购买力部分被广州“吸”走了。
从全年总量上看，佛山仍以全年成交11.7万套略高于广州的10万套，但从2020年11月、12月的表现看，佛山月成交量竟然连续两个月被广州超越了（佛山11月1.1万套，12月1.3万套，广州11月1.3万套，12月1.7万套）。这种情况非常罕见，可能说明了两个问题：
一是大湾区楼市的轮动效应越来越明显，从深圳到东莞，从东莞到广州，从广州最后到佛山，这需要一个时间过程，佛山很可能在轮动梯队中属于最后或者接近最后一个梯队，但佛山的经济底子，新增人口数量都非常可观，所以佛山肯定不会缺席这里楼市行情。往好的方面想，现在佛山楼市才刚刚启动，现在出手时机刚刚好。
二是广州各个郊区自从放松人才政策后，对楼市的拉动作用是巨大的，这也使得以前外溢到佛山的购房需求逐渐回流广州本地的郊区。佛山楼市的竞争力出现了一定程度的下滑。如果广州人才政策及购房政策继续保持宽松，反而有可能有更多的佛山购买力被吸引到广州的郊区。比如门槛低，热点足的南沙。
展望2021年，佛山楼市量价齐涨仍是大概率事件，总体仍然会呈现东强西弱的格局。不排除佛山东部可能比广州的西部更强。而佛山西部则有可能在2021年下半年逐步“被轮动”到，当然，轮动到这里，楼市的这轮行情可能也已经接近尾声了。
邓浩志2021-01-04 13:13:00
