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2020佛山楼市回暖,却挡不住广州人才新政抢客

邓浩志 2021-01-04 13:13:00

文|邓浩志

2020年佛山全年一手房成交117061套,比去年111855套增加了五千余套,成交面积达1308.45万㎡,同比2019年1253.79万㎡微涨了4%。从历年成交来看,该成绩为近十二年第四高,低于2015年(129964套)、2016年(173297套)、2018年(164778套),远不及2016-2017年的量价高峰。二手方面,佛山全年成交6600余套,略高于去年,但也远不及2这三年。

分区数据看成交量,禅城成交面积同比大涨23%,南海紧随其后,成交面积同比上涨了14%,顺德微涨6%。今年佛山楼市远不及2016—2018这三年,很重要的原因是今年三水、高明这两个区拖后腿了,两区成交面积分别下跌12%,7%。而这已经是两区连续2年成交量同比下跌。


简 评


1、佛山楼市呈现东部热,中部暖,西部冷的格局。

佛山一个二线城市,目前同时兼有一二三线城市楼市的特征。佛山东部跟随广州楼市升温,非常具有一线城市的特征,以三龙湾为首的广佛交界板块已经是“量升价涨”,不少楼盘下半年涨幅超过了10%。而佛山中部的禅城,以及不限购与限购交汇处的若干板块,整体呈现了“量涨价稳”的态势,更像一个标准的二线城市,销售速度2020年下半年开始明显提速,但仍处于去库存阶段,房价上涨总体不算太明显。至于三水、高明,我在N年前已经说过,本来就是两个三线城市,划入佛山成为区后,无论是人口还是经济,本质上都不会有太大改变,房住不炒政策对这些区域打击最大。所以今年这两个区多数楼盘仍然采取“弃价保量”的策略,但实际上仍然是“量价齐跌”的局面。从长远角度看,佛山楼市东西分化的格局仍然会延续,而东部机遇应该也会远远大于西部。


2、警惕,佛山购买力部分被广州“吸”走了。

从全年总量上看,佛山仍以全年成交11.7万套略高于广州的10万套,但从2020年11月、12月的表现看,佛山月成交量竟然连续两个月被广州超越了(佛山11月1.1万套,12月1.3万套,广州11月1.3万套,12月1.7万套)。这种情况非常罕见,可能说明了两个问题:

一是大湾区楼市的轮动效应越来越明显,从深圳到东莞,从东莞到广州,从广州最后到佛山,这需要一个时间过程,佛山很可能在轮动梯队中属于最后或者接近最后一个梯队,但佛山的经济底子,新增人口数量都非常可观,所以佛山肯定不会缺席这里楼市行情。往好的方面想,现在佛山楼市才刚刚启动,现在出手时机刚刚好。

二是广州各个郊区自从放松人才政策后,对楼市的拉动作用是巨大的,这也使得以前外溢到佛山的购房需求逐渐回流广州本地的郊区。佛山楼市的竞争力出现了一定程度的下滑。如果广州人才政策及购房政策继续保持宽松,反而有可能有更多的佛山购买力被吸引到广州的郊区。比如门槛低,热点足的南沙。

展望2021年,佛山楼市量价齐涨仍是大概率事件,总体仍然会呈现东强西弱的格局。不排除佛山东部可能比广州的西部更强。而佛山西部则有可能在2021年下半年逐步“被轮动”到,当然,轮动到这里,楼市的这轮行情可能也已经接近尾声了。

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