东莞调控升级，房价涨幅或明显回落，但市场趋势不改

文｜邓浩志

27日凌晨，东莞楼市突然调控宣布升级，政策大致有：

1、非本市户籍居民家庭在本市购买第二套商品住房（新建商品住房或二手商品住房），须在购房之日前四年内在本市逐月连续缴纳社保满三年。（此前的要求为两年社保）

2、夫妻离异的，任何一方自离异之日起两年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。（堵住假离婚的漏洞）

3、新入户居民家庭购买套新建商品住房的，须在本市落户满半年、且在购房前两年内逐月连续缴纳社保满半年。（此前无社保要求）

4、在本市无住房且无住房贷款记录的，购买普通住房首付款比例不低于30%，购买非普通住房首付款比例不低于40%。

5、在本市无住房但有已结清的住房贷款记录，或在本市拥有1套住房且住房贷款已结清的，购买普通住房首付款比例不低于40%，购买非普通住房首付款比例不低于60%。

6、拥有1套住房且住房贷款未结清的，购买普通住房首付款比例不低于50%，购买非普通住房首付款比例不低于60%。（之前拥有1套住房且住房贷款未结清的，购买普通住房首付款比例为40%）

简 评

1、 东莞这次全面调控升级是继去年8、9月份轮调控升级之后的第二轮。

之所以有第二轮调控，就是因为在轮调控之后东莞楼市并没有明显降温，目前东莞楼市仍然保持量价齐升的局面。今年一月份，东莞全一手房成交量接近8000套，刷新了同比的历史记录，而过去几年，东莞市全年一手房成交量也仅4到5万套。单月近8000套是非常夸张的数字。至于东莞楼市为什么这么火爆？一是深圳楼市仍然持续高热不退，大量热钱继续分流到环深区域的楼市。二是东莞受益于华为的引进，强力地带动了楼市的各种需求，包括自住、投资……

2、此次新政或能为市场降温，但依旧改变不了上行的大趋势。

这轮新政虽说是面面俱到，覆盖了限购、融资、堵漏洞等等方面，但也就是在原政策上继续加码而已。这种情况和之前深圳相似，百上加斤，再加点而已。市场似乎已经习惯了在这种重压之下前行，重压似乎也改变不了市场继续前行的趋势。问题的本质还是我之前反复强调过的，宽松货币政策不结束，资产价格上涨趋势不停止。人口流入趋势继续，房价一定还能稳中有涨。

3、后市预期，东莞房价涨幅或明显回落。

之前一年时间，东莞房价上涨速度较快，月度涨幅在2%~3%左右。由于过去一年半东莞累积涨幅已经较大（全市超过40%，个别热点区域超过100%），市场也有消化涨幅的需要。再加上这次新政力度较大，所以市场降温是在所难免。预计全市平均月度涨幅将逐渐回落到1%左右。

（本文图片来自网络）