会议精神：没提房地产税，来了“保租房”

文｜邓浩志

今年政府工作报告提到房地产问题上有如下表述：

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。

解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

今年和过去几年关于房地产内容有什么差别呢？请看下图：

今年两会关于房地产内容总体可以概括几点：

1、继续强调房住不炒，大思路没变；

2、楼市问题已不再普遍，下一步重点解决大城市住房问题。

中国商品房市场，保障性住房系统经过了近20年发展，目前人均居住面积超过了30平米。从宏观上看，已经解决了绝大多数人口的居住问题。房地产调控也使得8、9成以上城市的房价基本保持了稳定。但问题是中国人口仍然持续流向以长三角、珠三角为代表的城市群，部分特大型城市人口仍在持续增加，住房压力不降反升，房价也持续攀升。所以目前楼市问题并不是普遍问题，而只集中在大城市。未来也将着力解决大城市住房问题，大城市房价稳定问题。这次还非常具有针对性地提出“尽努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难”，这一批人其实是有房的群体，只是因为工作原因导致了“移民”，从而产生了新的购房需求。而这些问题也集中在若干大城市群和大城市中，所以就有了“解决好大城市住房突出问题”的表述。

3、中央给大城市住房问题开了两剂药——保障性租赁住房和共有产权住房。

由此可看出对问题的判断和下一步工作的重点。大城市房价高是全球“通病”，是经济快速发展，人口快速聚集的必然结果，所以大城市很难像中小城市那样实现几乎人人都能买房。解决大城市居住问题更实际的办法就是发展租赁，今年开出的药方：一是长租市场的发展和租金的稳定；二是保障性租赁住房的建设。

“保障性租赁住房”这是一个全新的概念。以往有廉租房、公租房，廉租房是针对低收入家庭的，公租房是针对普通家庭的，而“保租房” 按字面意思理解应该是介于两者之间的产品。即比廉租房租金稍高一点，但供应量更大，覆盖人群更广的一种更普惠的公共产品。

除此以外，对于更有消费力的又想获得自有产权物业的但尚不足以买商品房的群体，国家依然主推共有产权房。不过共有产权房有个大问题，就是没有获得感！住得再好，也感觉和别人“穿同一条裤子”。拼单到五星级酒店自拍都是要藏着掖着的，共有产权房感觉就是每天都在“拼单”。所以多数人宁愿租房，或者宁愿买套小的全属于自己的。 这也导致过去两年，各地试点的共有产权房项目销售情况都不怎么理想。所以未来这种产品或需要调整。

4、房地产税问题只字未提，而且是连续两年只字未提。

去年是疫情的大背景，今年是经济复苏的大背景，也不提，所以也就不用解读了，今年注定是不会有什么动静的。需要补充一下，过去几年房地产税炒得最热的时候我已经反复强调不可能近期推出（请在我的自媒体号搜索相关关键字）。虽然十四五规划中提到推进房地产税立法，但大家可以回查一下，十三五规划也是同样提法，而房地产税在十二五期间已经提出了，实际进展有目共睹。因为这是一个极为复杂的大工程，涉及法律、执行，影响人群极广。几年时间过去了，至今几乎没有任何进展。5、6年前我说过10年内都不可能开征。5、6年过去了，我还是那个预测，10年内都无法开征。例如遗产税，全球都在说，实际开征的国家仍是少数。房地产税注定还有漫漫长路，出空置税可能还会相对简单。

（本文图片来自网络）