楼市长期前景，广佛深莞全国最看好

文｜邓浩志

人口增长速度最快，收入，住房需求最旺盛。

根据第七次人口普查，广东各城市情况：

1、过去10年时间，深圳增加了超过700万人口，年增量超70万；广州新增了600万人口，每年60万左右。两市人口增速傲视，人口增量堪比浙江、江苏这些省。而江苏、浙江又已经是人口增速第二、三快的省份了。可见大湾区对人民的吸引力，尤其是广深两地。如果这两个地方房价都不涨，那才是违背经济规律的事情。

2、东莞人口首次突破1000万，年增速超20万。有趣的是，佛山GDP前年就破万亿了，东莞只有9650亿。但从统计数据上看，东莞人口、人均收入都比佛山高，但GDP却比佛山低，问题到底出在哪儿？

3、收入水平广深是档，莞、佛、珠、中是第二档，其余笼统归为第三档吧。其中二档全部是大湾区内的城市。整个广东省分为两部分，珠三角和珠三角以外，按照这个指标肇庆为什么是大湾区城市呢？

人口结构优，年轻人占比大，市场有长期保障

考察一地的房地产前景，除了大家都知道的关注人口流入数据，增长速度外，人口年龄结构也是非常重要的，比如老龄化这个问题。一般情况下，老龄人口占比越大，购房的需求也越小。一则老人家庭多少本身就有住房，没有多少刚需购房的问题存在；二则多数已经进入退休阶段的人士，其收入水平明显会比在职的年轻人要低，再加上医疗等问题的考虑，老年人消费会更趋谨慎，尤其是购房这种大额项目。市场的实际情况也支持这种看法，从我近年看到的多地多个楼盘客户成交统计数据，50岁以上购房占比就会出现明显下降，60岁以上购房就更是凤毛麟角了。

老龄化最突出的东三省，60岁以上人口占比黑吉辽都在国内名列前茅，再加上其经济增速缓慢，双重不利因素之下，东三省的房地产市场长期偏弱，很多地区房价是持续一跌再跌。

同样老龄化比较严重的上海为什么房价这么高呢？这是因为上海经济强势的缘故，而且上海不但60岁以上人口占比高，15—59岁人口占比也高，这说明上海购房的主力群体也非常强大。

广东不得了，除了西部边远地区，广东老龄人口。15~59岁的购房主力群体更是大幅超过平均水平。而0—14岁占比也超过平均水平。从人口年龄结构上看，广东无论是短期还是长期，其对住房的需求一定是旺盛的，很可能是最旺盛的。

广深高学历占比高，消费力强

广、深本科以上学历人口比例极高，高学历对应的是高收入，高附加值产业，还有高消费力。所以单从消费力的角度考量，广深房价也有强劲支撑

不过年轻人如果是大专甚至职中学历，找工作是异常困难的。年龄上同样，劳动力市场对35岁以上的求职者极不友好，40岁以上失业的基本就只能在家呆着了。所以高房价把人压得喘不过气这种表述片面了，在大城市生存压力是无所不在的，是全方位的。不过反过来想，为什么还有这么多人愿意不断涌入大城市？