文｜邓浩志
广州第二次集中供地具体要求细节流出了
有以下重点：
1、所有住宅地块成交楼面地价（包括溢价和配建后的折算）均不高于该区域去年第四季度住宅出让成交楼面地价。
2、黄埔、南沙区地块全部采用“限房价、竞地价”模式出让，限制房屋销售价格原则上不超过地块所在区域2021年一季度一手住宅成交均价上浮5%。
3、海珠、天河、黄埔、南沙区住宅用地出让公告及土地出让合同中注明：相关地块完成开发对外销售时，无房家庭或个人购房套数与新建商品住房规划总套数的占比不低于 50%。
4、禁止开发商“马甲”参与拍地。
简 评
1、“限地价”意味着接下来广州不会再出现D王，也不会出现区域性的D王了。
这次新政明确规定了“包括溢价和配建后的折算”都不能高于去年的价格，所以任何形式的D王都肯定不会再出现了。这对引导市场舆论会起到一定作用，毕竟过去每次出现高价地都会刺激一下市场。由于地价封了顶，所以热点区域的土拍出现摇号的情况肯定也会增加。以广州轮集中土拍为例，金沙洲地块4.2万/平的成交价这种情况未来就不可能再出现，这类型地块可能早早就进入了摇号程序。下一轮广州土拍，热点区域、核心城区可能会出现更多的摇号定归属的情况。
2、房价地价各种限制，一手房进入全面计划时代。
黄埔、南沙两区学习深圳采取“限房价、竞地价”模式出让。同时黄埔、南沙规定了地价竞拍不得超上限，于是两区的一手房地产市场将进入准“计划”时代，从土地到销售的各个环节都有政府指导的影子。不过由于二手房价暂时不受限制，所以未来会不会出现一二手价格倒挂的情况十分值得关注。如果一二手房价格出现倒挂，买一手房就有利可图，以上区域就有很大可能出现“打新”的情况。就目前我的有限的观察，包括黄埔在内的核心城区出现一二手倒挂情况的可能性还是比较大的。毕竟核心城区库存更低，需求更大，过去半年房价上涨得也较多。而南沙等外围区域的情况可能会稍有不同，外围区域二手次新房市场价格一直都有一定的折让，所以不太可能在近期出现明显一二手价格倒挂的情况。至于同时限房价，也限地价倒有利于房企。一般情况下，这种操作等于锁定了项目的成本、售价还有利润。房企可以专心压成本，最终可以避免出现亏损销售，确保轻微有盈利。
3、协助无房家庭“上车”是好事，但目前这个方案考虑或欠周到。
新政规定海珠、天河、黄埔、南沙四区新项目必须有50%以上房源卖给无房家庭或个人购买。其目的十分明确，就是要帮助无房一族购房。但这里有几个疑问：1）为什么就以上四个区域而其他区域不实施这个政策？白云、番禺刚需无需上车吗？增城、花都不是更多无房的新广州人吗？所以这个界定很难理解；2）天河、海珠两区是的老城区，市场当中改善型买家是的主力，只有50%不到的房源给改善型买家，明显是不足的。而且目前天河、海珠新房动辄10万8万每平，初次置业者的经济实力多数是够不着这两个区域的。哪怕是黄埔，现在新房也4、5万每平是主流，多数初次置业者也是无法承受。为什么这个政策不考虑放在房价便宜的外围区域呢？
4、禁止马甲公司参与土拍，给了中小房企一次难得的机会。
目前越来越多的城市正在禁止马甲公司参与土地拍卖，据澎湃新闻统计，目前已有5个城市为打击开发商采用多个马甲公司土拍抢地而出台政策。拥有多个马甲的房企肯定是资金雄厚的大房企，如果一家房企一个号，则小房企的中签机会会大大提升。而需要“摇号”定归属的地块，基本等于政府协助控制了成本，风险相对较小。谁能摇到，就等于中了一个“小奖”。
邓浩志2021-06-21 21:36:22
