在杭州首轮土拍中,按照原计划,宋都本来是想拿三块地,那是他们最舒适的状态。但因为杭州是热点城市,争抢的房企太多,宋都一激动就拿了五块地。因为开发商们的哄抢,杭州也成为22城首轮集中供地的赢家,两天揽金1197亿。集中拍地过后的2个月零12天,宋都发布了放弃竞得土地使用权的公告:关于宋都退地,官方给的解释很简单:审慎考虑市场风险因素,基于公司稳健发展谨慎作出的决策。结合几个月前轰轰烈烈的杭州土拍,宋都退地其实只是首轮集中土拍后遗症在杭州爆发,折射的是开发商普遍面临的盈利难题。杭州首批集中供地的57宗地块中,有41宗地块拍至封顶,进入“火拼”自持比例的阶段,其中12宗自持比例超过20%。此前有媒体计算过,在杭州首轮集中出让中,由于“双限”+高自持,挤压了开发商的利润空间,57宗地块中能盈利的寥寥无几。尤其是建发竞得的主城区祥符东商住地块,自持高达38%,扣除商业建面比率和自持比例,可售住宅建面仅在11%左右,已经相当于拿地自己住自己玩了。住宅产品售价是已知答案,自持部分不能出售,说白了就是长期租赁。如何经营,怎么盈利,一直是让开发商头疼的问题。滨江是杭州的老牌房企,以产品品质见长,在市场上享受高端溢价。连戚金兴都说“争取做到1%-2%的利润”,更别提其他本土中小房企了,还有那些对市场不熟悉的外来房企了。宋都退掉的这块位于杭州拱墅区的地,楼面价20962元/平方米,溢价率29.86%,自持21%。对比29500元/平方米的商品房限价,利润空间难言可观。如果不退,拿下开发具体有多少盈利?答案可能只有宋都知道。但问题是,7月份中旬,杭州出台了一个新的“限商墅令”。该通知主要针对杭州市场上住宅项目中商铺改建商墅的行为,覆盖杭州十个区。商墅,简而言之就是商铺改建成的有40年产权的别墅。是在限墅令加码,以及住宅限价后,开发商利用商业产品不限价的优势,把他们打磨成高溢价产品,从而提高整盘的货值和利润。这类商墅产品因为拥有小区的景观和位置,往往能卖出比商铺更高的价格。同时因为不限购,面向的客群更广,也更有价格提升的空间。虽然官方没有正式出台文件,但已经有开发商的商墅规划更改后重新公示了。限商墅令出来后,有人发现融信此前公示的萧政储出【2021】34号地块住宅项目规划设计方案已经更改了。独立布置的商墅将被底商取代,意味着房企想以独栋商墅的形式变相拉高货值的“小心思”完全被堵死。在此情况下,宋都一定是算出了项目开发的损失一定是比5000万多很多,才会选择退地这一“破财消灾”的方式。不赚钱是杭州拍地房企普遍面临的困境,但杭州开发商还存在着回款难的问题。去年,为了谨防出现“万人摇”,政府在批预售证时做了排期,有意让一批红盘同时入市,通过分流来抑制楼市热度过剩。这个政策,导致很多项目明明已经达到预售条件了,预售证却动辄被卡上几个月,开不了盘,回款就有问题。比如滨江,去年销售额是1350亿,回款约510亿,这个数字本来可以更高,但因为有的项目取证目取证困难,到今年才开盘,影响了当年的结算情况。本来拿地快速开发,这些房企本来可以在多长时间内回款实现资金的再利用,但现在大环境不好,再加上预售证被卡,现金流吃紧,他们的处境更加岌岌可危。另外就是,今年以来各地的银行基本上都掀起了一股“房贷荒”的现象。杭州也不例外,有的银行直接不受理房贷业务,有的虽然受理,但放款期限被大大的延长。而那些卖得动的,明明卖了那么多房子,应该有那么多资金,回款却被延迟了。并且这种政策是不可控的,开发商可以发挥的空间也极其有限。基于上述的市场因素,不少开发商想利用合作开发这条路也开始被堵死。
杭州很多企业虽然在公开市场单独拿地,但实际上后续都会引入合作方进行合作开发,典型如滨江,基本合作开发项目居多。