文｜邓浩志
接昨日，继续简析一下《广州市住房发展“十四五”规划》的通知。
广州可能长期实施限价销售政策
相关表述已经写在“十四五”规划里面了，所以“限价”很可能是一个长期政策，而非短期。这可能导致几个结果：
1、出让“限房价”的地块已经没有太多意义了，就算不是限房价的地块一样要限价。这似乎有点说不过去，特别是对之前卖地的房企而言。但就这么着了，还能怎样？
2、一手限价政策如果长期常态化执行，很可能出现一二手倒挂的情况，很可能出现一手排队打新的情况。类似情况，在深圳、南京等城市都出现过，而且部分城市一直维持了这种状况。毕竟大城市的房价理论上还是有较大上涨动能的。至于最终会不会招致二手房也限价？这个之前我谈过，二手指导价有可能出现，但未必会像深圳执行得这么野蛮；
3、限价政策对开发商未必是坏事。广州目前已经配套了“限地价”政策，双限的结果是为开发商留了一点点利润，这是非常难得的举措。对房企而言，这比不限地价但限房价要好很多，因为过去不少竞拍的地王最终都出现亏损销售的情况。房价地价双线限广州应该是在开了先河，改善了以往“限房价、竞地价”的弊端。其他城市应该学习，不能只顾完成任务而采用行政手段强迫企业损失的办法。所以广州的房企应该感谢广州的管理层。
天量住房供应，如何完成才是问题
按照公布的广州十四五住房规划，未来5年广州计划建设和筹集131万套住房，其中60万套“保租房”。这是一个天天天大的量。广州过去每年新增商品住房约8~10万套，而按新计划平均每年要新增27万套左右，多了接近3倍。
举个更具体的例子，比如越秀区，“十四五”计划建22100套房子。可目前在售一手房源，估计只有221套（没仔细统计过，就下表那几个）。
而越秀新增的宅地，过去9年仅入市一宗。所以要完成十四五这个目标，无论是土地收储，财政投入，人手安排都必将是颠覆性的。过去从来没有做成过的，未来五年如何？只能还是内句：拭目以待吧。
旧改强制配置小户型的疑问
旧改方面，规划提及未来的旧改商品房户型配置中，需配置一定比例的90平与60平户型。其中配置比例按照广州三个圈层变化，圈层中，旧改配置90平与60平的比例分别为40%与15%。第二圈层中，旧改配置90平与60平的比例分别为30%与10%。第三圈层中，旧改配置90平与60平的比例分别为25%与5%。
该措施在6月份时就出台过意见稿，官方解释： 增加更多小户型的配置，避免租赁房源短缺、平抑租金上涨。我认为这个构思是不符合市场需求的。目前市场上的新房多是自住为主，尤其老城市的新房，妥妥的都是改善型买家占主导。因为老城区房价高，初次置业买不起，一定是改善买家占主导。而改善型买家通常是以小换大，以差换好的需求，开发小户型产品是不符合他们的需求的。一般情况下，只要有新房入市，改善买家购买后就会把原来房源放入二手交易或者租赁市场。只要梯队式的换房展开，最终绝大多数的旧的、小的房源最终都会进入到租赁市场。
但如果刻意安排新房小户型进入市场，一则浪费了优质的老城区资源，不能实现新房价值化；二则小户型只能卖给投资客，背离了住房居住先于投资的基本理念；三则如果强制小户型进入租赁市场，则新房租金太高，不符合市场最基层的普遍需求，反而抬升了租金的平均水平。
通知还涉及各区的规划内容，各区相关点评明天待续。
邓浩志2021-08-31 00:14:08
