豪宅、大户型成交比例创新高，住房消费升级趋势明显

文｜邓浩志

下面讨论的是住房消费的趋势，和楼市短期走势无关。

先说说户型。一二线城市目前三房产品成交占比大概在55%左右，既是市场的主角，其占比也在继续提高（每年约1%）。四房一线城市成交占比约12%，二线城市成交占比约22%。四房成交占比最近这5年提升速度较快，5年内大约提升了7.5%，而过去5年是二孩政策实施的五年，说明政策对住房需求的改变是比较明显的。

其次是豪宅。今年上半年，一线城市豪宅成交显著放量，总价1000万元以上豪宅成交同比增长71%，较2019年同期增长97%。而总价3000万元以上顶豪成交同样明显放量，同比增长超100%。

1、三四房大户型占比持续提高，说明住房消费升级趋势明显。

全面进入商品房时代大概是2000年前后，至今21年。很多当年的初次置业者现在已经成为改善型买家，改善型买家都是由小换大，由差换好。这是促使大单位成交比例提升的根本原因，也是大城市一手房市场能够持续发展的根本原因。这种住房消费升级需求趋势明显，供给侧应该主动迎合，而非往回引导，硬性配建更多中小户型。部分城市在这方面的主动引导政策值得商榷。

2、大城市大户型成交占比增加也和限购政策有关。

目前，多数大城市户籍家庭只能买两套房，外地户籍缴纳规定年限的社保也仅能买一套住房。由于购房指标有限，所以迫使更多家庭在购房上选择“一步到位”。这也在一定程度上促使三房成交占比提高，而更偏过渡型的一房、两房小户型产品成交占比则不断下滑。另一方面随着人均收入水平的不断提升，居民消费力也在不断提升，加上“卖一买一”，所以住房升级的需求和能力都是非常强劲的。这也提示房地产政策，既要实现房价“稳”的目标，也要充分释放市场改善型的刚性需求。

3、放开生育政策的影响可见。

我印象5年前四房单位在市场成交占比还非常低，而且过去20年一直都很低。也就是最近这5年时间，四房成交占比出现了快速攀升的情况。说明生育政策的调整对住房产品需求的改变还是明显可见的。三孩政策之后，未来会有五口的家庭，所以五房的比例也会有所增加。至于增速，未来我持续和大家分享。政策也应该注意到这种潜在的趋势上的变化方向。

4、房价上涨推动豪宅占比提高。

之所以1000万以上产品成交大幅提升，这和过去一年房价上涨速度较快有密切关系，比如去年800万左右的房源，现在已经超过1000万了，所以“被豪宅”的情况在过去一年比较常见。

但也应该注意到，3000万以上房源成交量也大幅攀升，这个价位的并不存在“被豪宅”的问题。所以只能解释有钱人多，且还在不断增多，他们购房的意愿也很旺盛。而购买力提升这种现象似乎也并不局限于所谓的有钱人。中低端的刚需类型物业同样在提升，其实整个社会的消费力都在提升。尽管我们从来没有停止过吐槽，但钱的确比以前多了。