广州地块位于南沙规划发展的“C位”片区，官方对该南沙金融岛片区在招商引资、经济发展前景等各个方面情况均较为重视。同时地块亦为首宗通过“限房价+限地价+竞自持+摇号”的竞拍方式出让的地块。这宗地块的具体情况如何、开发商接受度如何、周边配套及前景如何？下面广州中原研究发展部将为你详细介绍横沥岛会议中心西侧地块。01.限售价37896元/平起拍价对比此前地块有所回调南沙区横沥岛会议中心西侧地块地处南沙金融岛；共占地5.46万㎡，容积率为4.7～6.9，计容建面为31.56万㎡，起拍楼面地价12323元/㎡。其起拍楼面价较2018年美的拍下横沥岛13587元/㎡的楼面价低。
需要特别指出的是，为保证房地产的健康发展，抑制房价快速上涨，落实“房住不炒”的基本原则。本次地块首次采用“限房价+限地价+竞自持+摇号”的出让方式。本宗地块房屋销售价格不得超过37896元/平（目前横沥岛一手限价36000元/平）；而且首套住房购房家庭（或个人）购房总套数占新建商品住房规划总套数的比例不低于50%。02.地处横沥岛尖位置，东侧为IFF会址南沙区横沥岛会议中心西侧地块位于南沙横沥岛尖位置。广州中原研究发展部实地调研了解，地块周边处于建设起步阶段，周边环境相对“荒芜”，来往车辆以大货车居多。东侧为建设中的国际金融论坛会议中心。而南部则紧挨着下横沥水道，未来项目可以享受一线江景资源。
目前，南沙区横沥岛会议中心西侧地块正在由中国交建进行土地平整和基础整理工作。从南沙金融岛内部情况来看，目前基础设施暂尚未完善，生活、商业配套缺失；大部分的道路网络处于未完工状态，除施工人员外基本无外来人流。
03.距横沥地铁站2.5公里周边配套完善需要较长时间交通方面，横沥岛会议中心西侧地块所在区域道路交通网络尚可，外出自驾出行主要依托凤凰桥、南沙港快速、广澳高速三条主干道；公共交通方面，地块距离横沥站（预计2021年9月月底落成）约2.5公里；未来可以通过公交接驳地铁40天河、海珠等中心区域，为南沙金融岛片区的发展大大增加筹码。
生活配套方面，目前片区配套基本处于空白状态；片区或至少5年建设时间配套才能基本成型，未来项目业主需依托自身18万平方米的商业商务配套满足生活需求。04.地块整体市场价值分析1.重点一手门户，南沙承接中心区外溢需求从近两次的集中供地情况来看，越秀、天河两区2021年至今供地依旧“挂零”。而一向作为“供地大户”的南沙在批高位供应的基础上，本轮继续猛增，共供应6宗累计36.9万m²，比次供地增加132%；由此可见，未来南沙依旧是广州疏散中心区人口压力的重点板块。
广州中原研究发展部认为，近期南沙虽因政策调整，楼市略有“降温”。但从建设广州副中心、大湾区几何中心的思路，以及承接供应特征，南沙依然需要积极的“引流”措施。待南沙市场“回归理性”，未来将有更加合理、更加贴合首置、人才购房的优化政策或将落地。2.南沙未来“杀手锏”，金融岛片区前景可期南沙金融岛为未来南沙的“杀手锏”板块。根据规划显示，未来片区将定位为国际金融岛，规划用地面积扩大至10.31平方公里，规划人口9.1万。片区将规划有金融博览园以及艺术中心等。并会有中山大学附属医院、中山大学附属（南沙）口腔医以及5所学校、7所幼儿园等进驻。
同时，IFF会址项目已经落址地块东侧，该项目建成后，国际金融论坛全球年会将稳定在此举办。未来，南沙将携手国际金融论坛合作推进南沙国际金融岛项目建设，金融岛总投资额不低于1000亿元。届时，片区将以IFF会址为核心，逐步引入全球金融高端要素资源。因此，地块项目未来楼市前景巨大，项目产品或可以承接全球高素质金融型人才的购房需求。05.地块未来风险分析1．首批试水“限售价”地块，市场走势待考察横沥岛会议中心西侧地块为实行“定向限售，限售价”方式。其中，“限售价”将限制覆盖整个开发-销售周期，因此未来1-2年，项目楼价将被“牢牢摁住”。但地块位置相对于同片区其它楼盘而言不具备竞争优势，若片区楼盘都按37896元/平的价格出售，产品单单凭借IFF会议中心的优势，可能难以在日后脱颖而出。
另外，“定向限售”亦给项目带来较大挑战，该地块受IFF会议中心影响带动，旨在吸引高素质人才，且片区规划定位亦不属于刚需宜居板块。因此，实际首次套购房家庭能否占半数仍是未知之数，这将十分考验开发商的产品设计、精准定位、销售策略等能力。2.南沙人才政策调整，市场成交遇冷2021年8月，南沙政府正式发文调整关于人才购房的政策，只有持有南沙人才卡A卡、B卡的持卡人才的前提下在我区范围内购买住房。由此可见，投资客有意通过人才政策购房的口子已被“堵上”;官方已自上而下层层释放出“严管房地产”的信号，南沙市场成交亦从前段时间的“火热”已慢慢降温。
据监测中原数据显示，2020年8-12月南沙人才政策落地后，成交冲高基本保持在2000宗以上。而今年1-8月，调控逐步收紧和人才政策的调整,南沙累计成交甚至跌至千宗以下。因此，不难看出，人才购房确实给曾经的南沙部分楼盘带来不少的外地投机客。而受到调控的趋紧，市场投机客逐渐退出市场，南沙重新回归刚需。未来南沙成交可能有所回落，但随着产业、旧改的不断推进，整体购房需求依然强大。
3.同质竞争严重，项目地理优势不突出 目前横沥金融岛片区在售楼盘主要为美的江上沄启、旭辉耀玥湾、湾区金融城三大项目，均价基本在36000元/平上下波动。其中，湾区金融城优势在于邻近横沥地铁站，来往天河、海珠等中心区域只要40；而其它在售项目同样具备一线江景资源的优势。因此，横沥岛会议中心西侧地块除自身商业配建和IFF会议中心外，竞争优势并不突出。此外，在第二轮集中供地计划中，横沥岛片区更是今年供地大户，共计4宗商住地块相继出让。预计未来项目产品面世时将面临多个楼盘项目同时销售，市场竞争将更加剧烈。
另外，据广州中原研究发展部调研了解，目前横沥岛片区在售楼盘的客户主要占两大部分，一部分的客群来源南沙本地客；另一部分客群来源天河、海珠，由于中心区价格过高以及缺乏选择空间，通过地铁18号线引流，转至南沙横沥金融岛的买家。06.地块SWOT:18号线“保驾护航”，产业发展决定未来价值基于上述分析，广州中原研究发展部对横沥岛会议中心西侧地块的SWOT分析如下:
综上所述，本次出让的横沥岛会议中心西侧地块对外交通网络相对发达，自驾车出行便利；自然景观优美，坐享天然滨江海岸线。但是内部配套、基础设施建设需要加快完善，同时交通粉尘、噪音问题也有待解决。另外，官方对南沙金融岛在招商引资、经济发展前景等各个方面情况均较为重视。未来知名企业的进驻、大批人口的流入和地铁18号线的开通等因素推动，将为整个南沙金融岛片区楼市的发展在一定程度上“保驾护航”。
广州中原研究发展部2021-09-26 17:56:12
