文｜邓浩志
11月5日，广东省人民政府办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》，明确广州、深圳、珠海、汕头、佛山、惠州、东莞、中山、江门和湛江市是发展保障性租赁住房的重点城市。
当天，佛山就发布一则关于征求《关于非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的指导意见（征求意见稿）》。《意见》提出：单套不超70平，商办可改租赁住房。《意见》还提出，本次改建范围涵盖本市行政区域内权属清晰的商业办公、酒店旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿等前提下，可申请改建为保障性租赁住房。
改建后的保障性租赁住房由运营机构长期运营、只租不售，其单套建筑面积一般不超过70平方米，以30~45平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，主要缓解符合条件的新市民、青年人等群体住房困难问题。该《意见》对大湾区乃至的公寓产品的定性，以及后续经营都具有进步意义：
1、等于为公寓产品的“正名”。
佛山公寓产品自被央视曝光万科金域XX项目之后，一直是市场的敏感擦边球产品。时而禁，时而放，这种情况不单佛山，各地都十分类似。但这类型产品又是市场的客观存在，持有的企业、个人数量也非常庞大，不能视而不见，也不好朝令夕改。此次《意见》等于正式允许商、办类物业可以有居住功能（用于出租经营），这个为合法合规管理这类型物业提供了统一的尺度。
2、为商办类物业找出路。
商业及办公类物业在国内几乎所有城市都有过剩的情况，总体表现为空置率高（图：写字楼），水平低等问题。这也产生了商办物业转做公寓产品的一个趋势。商办类物业的大规模空置，既规划过度供应的问题，也有商业办公形式改变趋势的影响，但无论如何，商办类型物业的空置对城市资源是一种浪费。让空置的商办类物业做成公寓产品，然后出租。既然可以盘活空置的物业，也可以增加租赁物业的供应总量，缓解大城市新市民的居住压力问题。
3、增加租赁住房供应，稳租金。
国内绝大多数城市住宅市场的问题刚好和商办物业的情况相反。住宅是供不应求，所以才有房价持续上涨，租金也总体高企。如果大量商办物业改成租赁物业入市，等于把过剩的一方转移给不足一方。于租赁市场而言，可以起到增加供应、稳定租金的效果。一举两得。
以上思路已经有部分城市开始尝试，希望能够摸索出一条有效的路径并在推行。最终能同时解决国内房地产市场的两大难题。
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邓浩志2021-11-15 12:15:50
