楼市再变，有些板块对购房者始终有稳定的吸引力。
典型例子就是增城朱村，在有些人眼中它是“21号线带不动的板块”，不少买家直言“看不上”。
但，从数据上看，朱村又在最近五年连续进入全市新房成交5榜单。
究竟是哪些购房者，在背后撑朱村呢？
朱村让人看不上的原因，其实也不难猜测。
一方面，从数据来看，该板块近三年房价表现不如新塘，甚至跑输增城大盘。
有分析认为，包括21号线开通在内的多项利好，在2018年之前就已被提前透支。
另一方面，朱村楼盘扎堆，有天量二手供应“压顶”，未来房价整体上涨的概率并不大。
同时，这里多年来始终缺乏拿得出手的商业配套，也被不少新老业主诟病。
尽管有这些问题持续存在，却仍有不少买家在撑朱村。
广州中原研究发展部数据显示，2021年广州卖房的五个板块分别是永和、香雪、朱村、石滩和新塘。
其中，朱村位列第三，也是自2017年开始，广州从未跌出过全市5热门的板块。
这个刚需买家持续关注的明星板块，过去五年共卖出超2.73万套新房，“市场号召力”位列全市。
朱村楼市之所以常年进入全市5，离不开增城楼市超强的“稳定性”。
尤其是2021年，增城虽然先后经历4.21政策洗礼，部分楼盘降价等一系列变动，但成交量却创下新高。
广州中原研究发展部统计显示，去年增城新房总计成交2.72万套，同比上涨8％。
这个数字超越2017年，是该区域近五年的成交新高。增城也借此斩获广州“十连冠”。
此项数据也从一定程度说明，增城房价回落的同时，有更多买家出来“挺”增城。
至于是谁一直在撑增城楼市，答案也很简单，购房预算200万以内的买家。
从最近五年的数据来看，这批买家在广州市场贡献了44％的成交，分量可谓举足轻重。
对这个以上车为主的刚需购房群体而言，增城无疑是头号选择。
统计显示，单单增城一个区的成交份额就占到全市的48％，比黄埔、南沙、从化、花都四个区加起来还高。
更重要的是，这个购房群体未来将成为增城楼市最稳固的“基本盘”。
广州中原研究发展部数据显示，2021年增城一手套均成交总价为201万，是2018年以年来的新低。
和南沙、黄埔、番禺三区相比，增城新房套均总价呈下跌趋势，并且与其他三区之间的差距越来越明显。
这个变化也意味着，其他区域“抛弃”刚需之际，增城却把大门开得更开。
对于买房预算200万上下的买家而言，增城只会是越来越躲不开的选择。
各路开发商“内卷”
朱村低门槛凸显性价比
问题来了，整个增城都在主打总价200万以内的新房，为何朱村的市场占有率？
依靠着21号线直通天河的优势，朱村对黄埔、天河等区域上班的购房者天然有吸引力。
配套方面，朱村的各项短板在持续补强。
尤其是教育配套，执信中学增城实验学校小学部和初中部均已开始招生，其他项目配建学校未来也将陆续投入使用。
执信中学增城实验学校（小学部），广州楼市发布摄
商业配套虽说暂时没有质变，但朱村山田站上盖的四方天地已动工，将打造超17万平综合体，成为附近业主期待的“救兵”。
综合体效果图
其二，朱村楼盘非常集中，综合性价比较高。
和新塘、荔城、永和等增城其他板块不同，朱村的新老楼盘都是沿着21号线分布的。
对刚需购房者而言，可选择范围很大，同时“买错”踩坑的风险也相对较小。
比较典型的就是中建宏泰学府悦城和徐福上坤云境风华，分别推出65平和75平小三房，拉低总价门槛。
至于价格，朱村经过一轮内卷，整体房价略低于新塘、荔城，跟缺少地铁的永和持平。
在这里，购房预算已降至150万以内，对预算有限的买家相对友好，性价比肉眼可见。
其三，从2020年开始，朱村板块新房供应开始有减少趋势。
进入2022年，据相关机构预测，增城预计有2.5万-2.6万套新货入市，与往年基本持平。
其中，全新盘多达26个，位于朱村的只有5个，少于新塘、永和。
截至目前，朱村共有在售及待售项目17个。看似很多，但大部分其实都已处在尾货阶段。
真正货量较为充足的项目不足10个，少于新塘跟永和，并且未来还会持续减少。
这也侧面说明，经过五六年的开发，朱村最靠近地铁沿线的地段将开始进入尾声。
透过以上分析不难看出，现在的朱村时隔优缺点都非常明显的地方。
对自住刚需而言，这里是性价比不错的选择；站在投资客的角度，朱村房价涨不动，进场会被套住。
关于朱村楼市未来的变化，你有何看法？
如果预算有限，你会不会选朱村呢？
评论区见～
广州楼市发布2022-01-09 21:02:39
