各位小伙伴，新年快乐呀！
这几天，不少外地的小伙伴告诉楼市君：今年我也在广州过年了！
楼市君意识到，一年到头，只有这个时候的人气，才是一个小区最真实的底色。
还有粉丝问，黄埔不同板块的居住氛围到底如何？亮灯率，成为鉴别一个区域繁华与否的重要指标之一。
根据贝壳数据显示，在刚过去的2021年，黄埔区的一手二手住宅都是卖的，不仅卖的多，而且卖得快！
从某种意义上来说，亮灯的户数越多，说明小区的入住率越高，新年也更有年味。
为了揭示黄埔最真实的“年味”，楼市君蹲点对几个重点板块项目进行了抽样调查。
可在一定程度上，客观反映出黄埔各个板块的人居成熟度。
首先，来看看科学城板东片，这里聚集了多个网红刚需大盘，也是科学城整体入住率的住宅区。
作为科学城的“拓荒盘”，中海誉城和万科金色梦想早于2014年就开始交楼，入住情况相当理想，目测至少有6-7成的亮灯率。
业主朋友告诉楼市君，很多人已经回了老家，平时更旺，入住率起码到九成。
到了傍晚时分，小区对出的开创大道、开源大道的车流量还是挺大的。
周边商业颇为丰富，在居住气氛旺盛的同时，这里也有很多大盘的通病，被主干道包围，难免会有一点噪音影响。
区府片区的年味要更足一些，虽然大盘并没有东片多，但浓厚的商业气氛还是吸引了很多人留在这里过年。
比如萝岗敏捷广场附近的科城山庄，目前已开发10年，分三期开发，其中二期、三期的入住率，达五成左右。
还有巨无霸大盘——保利罗兰国际，可以算得上是目前还在在售楼盘的性价比“战斗机”。
项目总户数4500户，目前已开发的二期入住率大约五成。而三期大多数业主未入住，亮灯率并不高，只有三成左右。
像敏捷广场隔壁的萝岗和苑小区，亮灯率约40％，过年氛围还挺浓郁。
但由于小区性质是保障性住房项目，不能代表整个片区。
种种迹象来看，小区亮灯率基本达到五成以上，科学城的生活气息已经成型。
有人说，新区夜晚虽美丽，但是缺乏一些热闹。知识城却打破了这种刻板印象。
作为新区楼盘，万科幸福誉在知识城的夜色中格外亮眼，三四期随着楼龄越年轻而递减。
晚上8点到9点，亮灯率有50％以上，楼市君从远处望过去，小区密集的灯光撑起了一片光亮。
与万科幸福誉首期同期开发的时代天韵和绿地城，入住率表现不一。
虽然一路之隔，但时代天韵的入住率明显低于幸福誉，绿地城的入住率也与之相当，有大概30％。
楼市君的业主朋友告诉楼市君，这几个盘虽然入住率不算低，但出租比例还是挺高，目前很多租户已经回老家了。
东面的腾飞园中新里，白天的人口聚集度相对大些。同样是晚上9点到10点，腾飞园亮灯率基本可以接近40％左右。
同样的时间点，招商雍景湾、合景天骏等盘，亮灯率只有30％左右，入住率并不太高。
但由于长岭居未通地铁，交通便捷度不高，像龙湖揽境、天健天玺等大盘尚未交楼，居住人气暂时比不上黄埔其他板块。
片区开发的楼盘奥园春晓，于2013年开盘，目前入住率只有四至五成。
同年开盘的保利越秀岭南林语，总户数接近三千户，入住率与一路之隔的奥园春晓相差不大。
楼市君踩盘发现，长岭居的商业依旧较为欠缺，出行并不算便捷，一路上人烟稀少，整体还是冷清。
观测到最真实的小区入住率，意义何在呢？
对于黄埔而言，既能吸引人，也必须得留住人。
最重要的原因，是要将流入人口转化为城市势能。简单点说，在抬升城市势能时，区域的城建、产业、公共设施能否能更得上。
而这才是一个新城的长远留住人的根本，或者说是房价真正基石。
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来源：黄埔住建
楼市君觉得，要买黄埔，居住氛围是不得不考虑的因素。
只有一个小区有真实流量作为托底，生活配套才能发展并且维持。
我们可以看到，对于黄埔几个片区而言，其实有一个非常清晰的发展线条：
从区府到知识城，再到长岭居，可以发现，黄埔业主入住率的都遵循着黄埔的发展轨迹递增。
新年是一个观察条件，加上反向春运的趋势，越来越多人选择留在广州。黄埔作为一个新广主导的区域，我们可以看出每个板块的人流、居住者的认可度。
这种来自真实住户的认可度，最直接的体现是上文的亮灯率：
晚上8点，区府的大部分楼盘亮灯率已高达五成，代表黄埔的价值标杆；知识城更有楼盘内灯火通明，代表产业的力量。
两者说明的是科学城、知识城楼市的健康水平，以及潜藏的向上购买力！
老黄埔呢，人气不少但城市容貌还有很大提升空间，代表了政策利好的倾斜。
长岭居城市面貌不错，但产业基本没有，人气要聚集还有很大提升空间，它代表了居住形态的一股新势力。
今年房企的压力依然不小，部分楼盘为了达成目标，大概率会降价走量，看到合适的楼盘，建议大家可以赶紧拿下。
别忘记，还是得多留个心眼在周围多转转，晚上看看周边几个小区的亮灯率怎么样，是投资客多还是自住客多，判断房子在未来二手市场的叫价能力。
2022，祝各位都能在自己心仪的小区，点亮一盏属于自己的光！
广州楼市发布2022-02-02 15:02:35
