3月31日，广州官方释出2022年批供地，18宗合计占地面积129.1万m²，总起拍价为368亿。与2021年二批大量增城等外围区供地“充数”的情况有别，本轮供地走“精品路线”；
▲2015年至今广州商住地供应面积一览 单位（万m²）其中，中心六区地块有11宗，占总供地宗数的6成。从供地总量来看，本次官方亦带有一定市场“试温”性质；由于去年第二、三批供地远郊地块大面积流拍给市场造成不良影响，因此本次供地趋于谨慎。另外，为刺激开发商拿地积极性，带动二、三级市场买家信心重建，本次供地不乏海珠、荔湾等核心城区靓地。批供地热点分析01.房贷现松绑信号但开发商、买家信心仍需继续重建3月广州新房网签6343宗，比去年同期成交下跌35%。受整体经济环境影响，虽然从春节后起广州房贷日趋“松绑”、花都疑似放宽人才购房政策；但对一手成交带动作用依然相对有限，买家信心仍需继续重建。
开发商推货方面，今年以来，广州整体项目开/推盘去化率维持30%以下低位，对比去年四季度近乎“腰斩”。
▲近2年广州新房推售去化情况一览不少非热点区新盘，收筹情况不理想，即使开发商坚持开盘，成交去化表现亦“乏善可陈”；因此开发商计划推迟入市速度，待更多利好消息落地后再计划推售。因此广州中原研究发展部认为，2022年批供地，除为市场提供新“面粉”以外，更重要的意义在于提振市场信心；尤其出让截止日选定于五一假期之后（5月5日），将对“红五月”乃至6-8月市场氛围起到重要作用。02.集中供地后，首次出现中心区供应大于外围区回顾2021年至今4次集中供地，本轮为次中心区供地宗数占比大于外围区。11宗来自中心六区，7宗来自外围五区。
▲2022年批供地各区供应情况一览供应面积方面，中心六区合计75.2万m²，外围区53.9万m²，面积占比分别为58%、42%。广州中原研究发展部认为，官方本轮力推中心区靓地，带有一定提振市场信心的作用；同时能够尽量避免去年二、三批供地大面积流拍的尴尬情况，为2022年商住地供应营造“开门红”。
▲2022年批供地各区供应面积结构 单位（万m²）但从供地面积对比来看，今年一季度商住地供地量比去年同期减少70%。目前仅南沙区高于去年同期水平。
▲2022/2021年季度各区商住地供应面积对比单位（万m²）此外，在近2年供地计划中均有推地预告的天河区，实际已“断供”超1年，市场对“宇宙中心”靓地依旧“千呼万唤不出来”。从另一角度看，2017年以来广州商住地供应已持续5年“节节攀升”；过去严重供不应求的区域亦得到适当的新货补充。在目前市场回归理性，市场供求关系相对缓和的“新常态”之下，广州商住地供应思路是否将借本次供地“精品路线”的思路，从“重数量”向“重质量”的方向发展，同样值得关注。毕竟截至3月末，花都、南沙、从化、增城4区新房狭义库存周期已超过15个月；
▲截至2022年3月末广州各区新房库存如何有效拉动成交吸引人才安居置业并减低库存周期，将成为普遍外围区所面临的一个问题。03.海珠、荔湾、白云“明星”靓地，有望吸引开发商积极竞价本轮挂牌的18宗商住地，广州中原研发部认为下列8宗地块具有明显市场稀缺性及重要价值，预计将会存在一定溢价空间：
其中如海珠区石榴岗AH032318地块，临近海珠湖公园，周边环境、通勤条件比去年第三批供地保利以44372元/平夺得的天斯地块更佳；且目前起拍价相对处于“低位”，预计将会得到不少房企关注。又如荔湾陆居路地块，位于地铁1号线芳村站500米范围内，周边有新隆沙、白鹅潭商务区两大产业发展区。
▲《2022供地蓝皮书》陆居路地块示意图同时由于拆迁改造，芳村地铁口周边积累了一批资金充足，希望原地置换改善的买家；近年芳村地铁站周边少一手新房供应，原计划今年一季度入市的华夏幸福项目，又因房企爆雷一拖再拖，芳村老城区新房需求一直未能得到满足。04.后市分析：流拍率将下降，靓地将以合理溢价“出嫁”，利于市场信心恢复根据媒体消息报道，“国家队”已对部分地块进行兜底；因此出现去年二、三批供地大面积流拍的可能性较低，因此整体流拍率将会降低。除此以外，如荔湾、海珠、白云等区域靓地，将会成为各路房企争抢的“香饽饽”。尤其各大民企开发商，需要考虑“屯面粉”。毕竟去年大部分出让的商住地由国家队夺得；
▲2021年第二、三批供地，民企近乎缺席加上去年旧改“刹车调整”之后，如今旧改将采取“国企主导，社会参与”的方式开发。
▲白云旧改动态，基本由区属四大国企接手因此公开“招拍挂”将会重新成为各大民企获取地块的重要方式。综合以上情况，中原研究发展部认为，本轮部分优质热门地块有望出现10-15%的溢价幅度；开发商竞拍热情将较2021年二、三批高，对于一二手楼市而言，将会起到一定积极作用。附表：2022年批18宗商住用地明细
广州中原研究发展部2022-03-31 16:23:04
