最近，“翻红”成为一个热词。像刘畊宏、王心凌、周杰伦这样有实力的“集体回忆”再次活跃在网络热搜。其实近期广州亦有“翻红”的“楼市明星”——朱村在增城整体楼市仍处于相对胶着的状态下，朱村板块的保利水木芳华、中奥方直明日公元、金科景业雍景园、荔湖湖畔等以“内卷价”，让朱村板块成为端午以来广州市场“zui靓的仔”之一；
▲端午水木芳华首开/加推，买家连夜排队刷卡图片来源：网络除了价格之外，朱村“翻红”还有哪些爆点？当前是否入手朱村的好时机？小研君将为大家探探路。01.朱村2014年横空出世，保利、万科、碧桂园入局近两年供应减少增城朱村板块发展起步于2014年，当时朱村作为全新“科教生活区”概念供应商住用地；朱村主打“21号线（快线）+教育城+科技小镇”概念，碧桂园、中铁建等品牌房企为首批“入局者”。
▲早年增城人口引入规划图从早年增城规划图来看，以朱村为圆心的“科教生活区”计划吸纳55万人口；可见，对比新塘、荔城两个发展历史较长的板块，朱村吸引产业、人口流入力度更大。2016-2019年，得益于17年330新政后增城不限购+产业引进迅猛等优势，保利、华润、招商、万科等优质房企加码布局朱村；其中2018年保利、招商联合体以总价14.9亿，折合楼面价15134元/m²夺得凤岗村A17025地块，作为朱村强势崛起的标志。
▲朱村标杆地凤岗村A17025地块出让四至情况截至目前为止，凤岗村A17025地块（保利东湾项目）仍为目前朱村楼面价标杆地。
▲2016-2021朱村板块供求情况一览（单位：套）从新房市场情况来看：2016-2019年间，朱村基本保持“供不应求”态势，维持6000宗成交水平，长期盘踞年度全市成交量TOP5板块。而2020-2021年，前有黄埔供应增加、放开人才购房门槛虹吸需求，后有21年调控新政收紧楼市；加上朱村本身供地量减少，新盘入市量大幅下降，导致朱村市场进入青黄不接的“淡静期”。02.2022朱村“翻红”复盘增城整体去化仍不佳众新盘入市“平地一声雷”虽然今年1-5月广州楼市调控氛围趋于放松，但增城市场成交依旧相对沉寂；1-5月增城累计成交新房6557宗，同比“腰斩”。
▲2021至今增城新房成交走势（单位：套）而增城今年1-5月推盘首日去化率，平均仅20%，比去年同期下跌30%。
▲2021至今增城新房首日去化率“刚需不入市，项目卖不动”，是目前政策绝大部分项目面临的困境。这一种窘况直至端午期间（6.3-6.5），保利水木芳华“闪电开盘”被打破；该盘以1.6-1.7万/m²的“内卷价”，总价115万，首付30余万即可上车，“活生生”将朱村楼价带回3年前根据小研君了解，该盘在端午期间“梅开二度”，开盘之后因成交火爆而再次加推，累计推出300余套单位。
▲朱村项目现场座无虚席截至目前为止，保利水木芳华去化率超80%。该盘直接带动了朱村板块在端午后“内卷”，纵观整个科教城生活区；中奥方直明日公元16000元起、金科景业雍景园16200元起；大华东郡、大国璟、保利东湾亦计划推出特价单位抢客。预期未来一段时间将有更多项目参与到这场“价格战”当中。
▲水木芳华就像一条“鲶鱼”，激活了朱村众开发商的斗志另外，水木芳华“闪电开盘”，同时打破了过去相当长时间全新盘“蓄客-认筹-冻资-开盘”的长战线模式；可见对于当前市场而言，“价格到位”或许比一味耗时间造势蓄客更管用。03.朱村“翻红”探因价格之外，还有硬实力要知道目前购房客都是相当精明，光靠“底价”仍不足以吸客；那么，除了“内卷价”，朱村板块打闪电战的“底气”还在哪里？小研君认为，朱村交通通勤与规划利好同样可圈可点。对于天河上班族刚需买家而言，朱村板块通过21号线快线，可30分钟抵达智慧城，40分钟抵达天河公园；对于科学城上班族而言，20分钟可抵达苏元；
▲21号线快线时刻表 图片来源：网络对比同样耗时板块，置业成本至少高一倍。
▲东部主要新房板块往科学城、珠江新城通勤时间统计另外，朱村教育城等重磅规划亦有条不紊地推进，将给朱村板块带来更多人流量，完善其外部配套。广州科教城规划于2012年提出，选址增城区朱村街，拟引入24所职业院校，以改善广州职业教育教学条件。根据规划，科教城分一期、二期和远期建设，一期包括13所职业学校及1处技能人才公共实训鉴定基地。 
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▲朱村教育城控规图 来源：广州市规划和自然资源局04.朱村内卷价格战打响买家可捡笋货根据媒体报道，水木芳华下一波推货价格将上调至18000元/m²以上，可见项目笋价不常有；另一方面，朱村优质项目众多，价格战才刚刚打响，买家可把握时机“捡笋货”。那么，朱村板块楼盘“花多眼乱”，应该怎么挑？对于通勤需求较强的买家，可优先选择凤岗地铁站（21号线快线停靠点）周边1公里的楼盘，包括有中奥方直明日公元、保利东湾、金科景业雍景园；
▲朱村板块优质项目林立对学位需求较强的买家，可以优先选择大华东郡、大国璟；其中大华东郡兼具“学位+地铁”优势，15年一站式教育，同时距离朱村站C出口100米。大国璟为增城执信学校，且计划今年内可交楼。对图中朱村项目感兴趣的买家，都可以加小研君进行咨询；小研君将会为你的需求提供一对一服务，并为您推荐专业的房产规划师；对朱村项目感兴趣的粉丝，不宜过分等待，广州2022年第二批集中供地将至，预计各区为支持楼市健康发展，大概率会推出多宗“明星地块”以提高市场热度。政策面方面，目前大湾区中中山、佛山、东莞等周边城市已“出招”稳定房地产市场；广州“大招”亦在计划内，因此买家不宜过分观望，错过最佳入市时机。另外，部分买家担心一手房开发商“爆雷”，延缓交付以及担心建筑质量，就目前朱村布局房企来看，保利为实力雄厚的国企；此外，景业、大华、广铝、方直深耕广州多年，地胆优势明显，在广州已有多个成熟项目，买家大可安心入手。项目咨询/购房服务请加广州中原研究发展部小研君客服号
广州中原研究发展部2022-06-10 10:57:26
