文/邓浩志 

房价便宜的地方没有前途，人口流出

最新统计数据显示，全国各城市房价下跌速度最快的城市，是东部的牡丹江。目前牡丹江一套房子便宜的仅4.8万元，市内人均两套以上房（注意，是人均，是不是家庭）

东北的城市房子几万元一套，已经不单牡丹江一家了，之前更便宜的鹤岗，才2万一套。这次牡丹江上榜，是下跌速度快。而这些城市，清一色人口流出的四线城市。哪怕是鼓励炒房，这些城市的房价也一定炒不起来。你说这些城市房价这么便宜，年轻人生活会非常轻松吗？企业成本低也很轻松吗？答案也是否定的。

我说过无数次：房价是供求关系决定的，而不是由炒家决定的。企业和个人的发展，是自身能力决定的，而不是房价决定的。凡事都抱怨价格的人，仍然是计划经济思维，希望所有东西都给你安排好，没安排好就是别人的责任。

强刺激没有需求的市场，强压制需求旺盛的市场，就是一种扭曲。市场在资源配置中起决定性作用，这才是最高效的办法。管理方，只需要指引方向和兜底民生即可。

商业地产没有前途，规划太多

近几年，国内大小城市都冒出一大批的大型商场，但几乎没几家能火起来的，多半人气不足，搞什么都不行。唯一能支撑场面的就剩美食城这个主题了，但凡吃饭的地方，总归还是有人，但凡商场，总是配置了大量的餐饮企业。商场的传统业态为什么会如此“落寞”？为什么只能做餐饮？除了这两年的疫情，还有电商持续的冲击外。很重要的一点是各地每年成倍开业的新商场。逛商场的人本来就在减少，但商场反而越开越多，这本身就很反常识。但我想说，这并不是房企傻，明知南墙也要去撞。而是规划定了要开发这么多商业项目，开发商必须配建。至于规划部门为什么要大批大批地要求建商业？我也专门问了不同的人，他们也没有合理的解释。过去几年，我也在多个场合也呼吁在规划上要减少强制商业的比例。但，丝毫没有改变的迹象。所以，商业少碰为妙。

旅游地产没有前途，不是第一居所

三亚最著名的楼盘——凤凰岛，近期宣布破产重组。这个楼盘房价从当年的高位每平15万元，跌到如今的4.2万元/m²。我之前就说过，能住的房子才值得投资，所谓“住”，讲的是能成为第一居所，也就是每天使用的那种类型。而度假型物业，显然不属于这种类型。

除了产品性质不适合投资外，疫情的影响也不可忽视，它可是压垮骆驼的另一座大山。当然，还少不了海南壮士断臂式斩断度假购房需求。这也是一座大山。不过话说，海南去地产化之后，也不见什么产业开始异军突起。来来去去还是老三样。

酒店没有前途，不是现金“奶牛”

统计显示，最近包括富力、世茂、绿地、融创、碧桂园、阳光城等一大批房企都在出售手上的酒店物业。其中，富力出售此前收购王健林手中的73家万达酒店最引人关注。当年富力买入的价格，相比最初万达计划将酒店卖给融创的价格，打了7折。但2017-2020年，富力的酒店板块亏损额分别为1.46亿元、4.59亿元、10.08亿元、10亿元。更别说被疫情影响的2021、2022了。最近据说有机构开了价给富力，比当年买入的价格还要低一大截。太惨了，当年以为捡了便宜，现在才发现捡了烫手山芋。其他房企情况也差不多，酒店根本就不是现金奶牛，反而是一个资金“黑洞”。目前中国不动产市场中的商业、办公、酒店，似乎全面“过剩”。