2022年1-6月，广州累计成交新房39618宗，同比下跌35%；近5年中排名第三，低于2019、2021年同期水平。虽然高层表态支持刚需置业，2022年房贷环境趋松；
▲近五年上下半年一手住宅成交宗数对比 单位（宗）但由于广州未有实质性出台楼市松绑措施，因此整体市场仍处于2021年政策消化期。01.刚需信心不足，新房成交同比跌35%，近5年同期排名第三 市场较大占比的“刚需客”购房信心仍处于重建阶段。从目前广州部分推新项目去化情况来看，整体成交表现仍有较大上升空间；尤其增城、南沙、花都、从化等外围区域刚需盘，部分楼盘来访去化数据不理想，可见在经济下行压力加剧的环境下，买家信心仍处于重建阶段；
▲2019-2022年H1广州新房成交走势此外，东莞、佛山、中山等大湾区城市以及苏州、杭州等“强二线”城市相继为楼市“松绑”；市场预料广州近期将有重磅松绑政策出台，但上半年已经过去了，广州市场依旧“只闻楼梯响”，一定程度影响了买家入市欲望。另外由于中山、东莞楼市松绑，部分原本属于南沙、增城的市场份额外溢至大湾区市场。
▲最新湾区9城政策地图02.四大一线城市表现同比均出现成交下降迹象，广州总量保持第一根据广州中原研究发展部监控显示，2021年1-6月广州累计成交426.5万㎡一手单位，居四大城市总量之首。但受疫情反复、经济下行影响，四大城市同比均出现较明显的成交下降迹象。
▲四大一线城市近三年1-6月成交面积对比03.全市新房均价为38737元/m²套均价为417万元其中，海珠、黄埔两区价格同比分别为33%、22%，为增幅较大的两个区域；
海珠区单价提升主要原因为近年地价提高，成交项目又以琶洲、创新湾等优质望江资源项目为主，因此单价较高；黄埔区价格上涨则由于成交结构原因，由于上半年旧黄埔板块的城光、富颐等项目多次加推，成交占比较大，从而拉升了区域均价；花都、增城、天河3区价格轻微下调，其中花都、增城价格回落一方面由于非热点板块新盘低价入市，另一方面则是热点板块亦采取积极促销活动带动成交。天河成交均价微跌则主要由于上半年以刚改项目保利天汇成交为主，另外成交比重较大的合景臻颐府5-6月亦有下调价格动作。04.2022年上半年新房市场3大特征分析特征一：1-6月呈现“L”型走势，6月唯一超过去年同期从每月情况来看，2022年上半年一手市场走势可分为3个阶段，分别为1月，2-5月， 6月。 第一阶段1月，得益于2021年11、12月房企打折促销，带动了一波成交。2021年观望买家加快入市步伐，优质项目轮番开盘、加推。如供应体量较大的珠江花城、保利天汇、亚运城、星汇城等项目均为2021年12月以来有大规模推售的优质物业；加上房贷审批速度加快，LPR下调，买家购置需求被激发。第二阶段为2-5月，2021年压抑的购房需求在1月得到释放；2-5月广州客观上遭遇了疫情反复带来的影响，此外经济大环境变化导致部分刚需买家暂缓购房计划；
除市场信心原因以外，今年2-5月其中一个显著特征为买家回流优质二手；根据中原成交显示，上半年东风东、华景、天河公园、华南等优质板块二手房成交热度明显提高；部分买家由于担心新房开发商“爆雷”，转投至二手市场，带动逐渐回暖；广州二手住宅3月更是创下了超8千宗的年内最高位，这一定程度分化了一手成交。
第三阶段为6月，广州新房网签7776宗，环比增加26%，比去年同期成交增加10%。为2022年上半年唯一成交量超过去年同期的月份；同时六月成交超过传统旺季“红五月”亦是近年少见的现象，说明广州市场正逐步走出2021年调控政策消化期；中心区改善型置业+外围区“洼地价”项目正逐步将广州市场带出“阴霾”，开发商推货、客户态度比2-5月变得积极。特征二：上半年供货36434套保持高位，黄埔、荔湾迎来“新货潮”上半年黄埔、天河、荔湾三区供应同比增加；
其中黄埔主要得益于近年旧改推进转化新房，中央城、城光、富颐华庭三个典型项目缓解了各自板块“供不应求”情况；
▲2022年上半年1-6月广州新房供应走势（单位：套）另外荔湾“多点开花”，除广钢以外，广船、花地湾、鹤洞等板块均有新货供应。
▲上半年热点区域供应表现分析特征三：整体去化率低迷，仅个别“网红盘”突围而出根据我部监控数据显示，2022年上半年广州累计有112个（次）项目开盘/加推；总推售货量为14852套，首日去化成交4533套，平均去化率为31%，对比去年同期呈现出相对低迷状态。
▲2021年至今广州新房推售首日去化情况从实际推盘情况来看，今年总推售量比去年同期（14270套）多；尤其增城、南沙、花都等区库存量较大，楼盘之间促销“内卷”严重；
▲近一年库存及消化周期变动因此在成交下行压力加大的情况下，意向买家花费更多时间用于选择、对比，导致整体去化表现不理想。
▲2022年H1部分热点区首日去化情况成功“突围”网红盘分析05.上半年各区成交普降天河、番禺相对稳定2022年上半年受调控等综合因素影响，同比2021年同期“成交高峰”存在明显落差。相比起部分区域超40%的下跌幅度，上半年番禺、天河成交表现“可圈可点”。
▲2022年上半年广州各区一手住宅供求量价情况
其中番禺北部成交气氛比较活跃，和樾府、越大星、星汇文玺、星瀚TOD等项目强力支撑成交。
虽然目前占广州市场绝大部分比例的刚需客有待重建信心；但对于购置10万+/平、千万以上豪宅成交表现却可圈可点；如3月加推的天河汇景台，单价12-14万/平，在开盘不足一个月内再次加推，首日去化近7成；又如白云东平板块的华远云和墅（最低价1600万元/套起），第二季度初推出18套叠墅单位，当日即成交16套，可见高端产品客户已经提前布局，把握投资先机。另外，从二季度开始，广州改善型、“卖一买一”客户回流速度提高；随着房贷环境趋于宽松，不少优质项目亦选择在3-6月入市；
其中包括荔湾广钢中海保利朗阅、珠江花城、富颐华庭、星樾TOD、珠江铂世湾等，由于目前房贷审批速度大幅提高；去年积压的“卖一买一”需求持续释放，买家资金周转更加顺畅，从而带动起总价500万以上改善型置业需求。06.各区库存：成交放缓，消化周期超20个月的区域亟需积极措施“去库存”全市十一区库存量均环比上涨，消化周期超过12个月的区域有6个；其中南沙、增城、从化、花都四区库存消化周期超过20个月；我部认为上述四区需要积极的措施“因区施策”以保持“供求平衡”。
07.十大热点板块成交：黄埔、番禺热点板块“强势占位”增城、南沙热度稍降
08.2022年上半年五大值得关注“个性化板块”从2020年起，市场TOP10板块的“集聚能力”出现明显下滑；截至2022年上半年，十大板块成交占比仅37%，对比2019年下跌17个百分点。我部认为，由于各区“一呼百应”的巨型社区盘减少，各板块成交趋于平均，买家购置需求亦越来越多样化。
09.十大成交热盘：黄埔、天河、荔湾改善盘上榜
10.下半年市场逐步走出低迷刚需客入市速度将加快下半年广州出台放松政策可能性不高；但随着经济面转好，官方优化对房地产市场的管理，预期买家将加速回流，带动市场走出低迷状态；
目前广州改善型、中高端需求已逐渐回温，刚需客上半年因期盼“政策松绑”而过度观望，预计下半年将会重新抓紧入市时间。
广州中原研究发展部2022-07-04 10:17:54
