8月二手住宅:市场基本面向好,二手成交上涨6.0%

2022年8月，据中介协会数据显示，广州市二手住宅成交量（自助网签+中介网签）为7890宗；

环比2022年7月同期（7441宗）环比微涨6.0%，同比大减7.6%。整体来看，本月二手成交虽略有提升，但整体仍处相对低位，成交未能突破8000宗大关。

价格方面，本月二手网签均价为26843元/平，环比上月微跌1.5%。

广州中原研究发展部认为，8月二手市场主要有以下几方面特征：

（1）客户观望情绪持续，看房积极性未见明显好转。

目前客户对市场预期信心依然不足，加上暑假及高温因素影响，买家看房积极性一般，总体看房量虽较七月有微幅上调，但整体仍处近几年的低位水平。

（2）业主心理价位下调，市场笋货涌现。

据监测显示，8月业主报价指数插水下滑，整体跌至23.39%的历史最低位。

不少二手热点板块如东风东板块、珠江新城板块议价空间也能够去到3%以上。因此，市场购房空窗期渐现，不少“捡漏”的买家也开始陆续进入市场。

从化、增城成交涨幅明显，海珠稳居各区榜首

从各区成交情况来看，各区二手成交均有不同程度的回升。

其中，从化、增城两区整体涨幅最为明显。本月分别成交351宗、783宗，环比分别上涨19.8%、14.6%。

另外，本月海珠区成交继续霸占各区榜首，整体成交量（1133宗）超越番禺（1118宗）。

1、天河区：天河北需求下滑，买家观望情绪浓厚

2022年8月，天河区共成交（自助网签+中介网签）为857宗，环比微升0.2%。

而二手住宅网签均价为54595元/平。

据监测发现，本月天河公园板块、东圃板块成交相对活跃，8月成交均价分别为75381元/平、59911元/平。

其中，天河公园主要成交支撑楼盘为华景新城，本月成交均价为71738元/平。

另外，据广州中原研究发展部调研了解，本月天河北板块需求持续回落，部分楼盘仅零星成交，二手带看量环比7月下跌2成左右。

广州中原研究发展部认为，近段时间，天河北板块楼盘成交止步不前主要有两方面原因：

一方面，近两个月为学位房需求淡季，加上前段时间成交活跃，已消化了大批笋盘和优质客源，促使近期成交合理回落，预计进入金九银十后，成交或会微幅回升；

另一方面，整体市场氛围降温严重，后市走势未明，买家观望情绪浓。加上客户买涨不买跌心理作祟，促使板块二手成交表现低迷。

2、越秀区：东风东业主心理价位松动，报价下调

2022年8月，越秀区共成交（自助网签+中介网签）为749宗，环比上涨5.6%。

而二手住宅网签均价为46970元/平。目前区域活跃板块以东风东板块、北京路两大板块为主。

板块8月成交均价分别为78340元/平、57758元/平。

其中，北京路板块活跃楼盘为海印花园及花园新村，成交均价分别为66164元/平、26137元/平。

另外，据了解到，本月东风东板块业主整体心态偏弱，心理价位开始出现松动；

不少优质盘源下调报价，议价空间较前段时间明显扩大，多个盘源让利幅度基本可达3%-5%左右。

板块散盘跌幅可以去到十几万，小区大盘甚至可以去到50万以上。

比如东风广场有一122平放盘，原放盘价为1600万元，而目前报价仅1450万元，降价幅度达150万元，从而吸引了不少想“捡漏”的买家看房。

由此可见，在目前市场交投活跃度较低的大环境下，业主若想快速出售自身房源，可以通过让利加快房源出售，报高价只会使得业客双方处于长时间的僵持状态。

3、海珠区：海珠西业主报价合理，需求稳定活跃

8月份，海珠区二手住宅网签宗数为（自助网签+中介网签）1133宗，环比上月上涨7.1%，二手住宅网签均价为40089元/平。

根据中原成交大数据显示，本月海珠区江南大道南板块成交表现尚可，其成交均价分别为39788元/㎡。

而本月江南大道南板块成交最为活跃楼盘为保利红棉花园、金碧花园，其成交均价分别为36227元/㎡、44423元/㎡。

另外，据监测显示，本月海珠西板块需求活跃度较高，为区域重要成交支撑板块。

其中，海珠西板块上门看房客、新增客户数量环比7月同期微幅增加1-2成。本月板块活跃楼盘主要以光大花园、怡雅苑为主，其成交均价为76321元/㎡、44435元/㎡。

广州中原研究发展部认为，本月海珠西需求活跃主要原因在于：

一、板块业主报价合理，议价空间增大，幅度可以基本在3%以上。

比如7月份挂牌的一套105平光大花园盘源，原放盘价为800万元，而目前下调至770万元，促使客户接受意愿增高。

二、贷款利率的再度下调，有效降低买家置业成本，对置换买家的购房信心、楼市预期有较好的增强作用，从而本月不少卖一买一客户开始陆续入市。

4、荔湾区：散盘需求回落，刚性需求待激活

8月，荔湾区阳光家缘二手住宅网签宗数（自助网签+中介网签）为584宗，环比上涨2.5%，而二手住宅网签均价为33351元/平。

根据中原成交数据显示，本月荔湾区中山八路板块需求为区域相对活跃的板块，板块明星盘“富力广场”成交活较为活跃，本月成交均价为46948元/㎡。

但是，据调研了解，本月区域交投氛围未见明显好转，客户入市热情普遍偏低，成交盘源主要以小区盘居多，且客户为80后居多。

而散盘本月成交反而略显萎缩。

主要由于本月散盘业主叫价相对强硬，议价空间不及小区盘源（议价幅度多集中在3%以上）。

加上经济环境原因影响，刚需客户“手头”紧张，市场购买力下降，导致近期散盘成交活跃度明显下降。

5、白云区：罗冲围持续活跃，机场路客户观望情绪浓

8月份，白云区二手住宅网签宗数（自助网签+中介网签）为799宗，环比微升0.5%。

据监测显示，本月白云区罗冲围板块需求相对稳定、活跃，2022年8月罗冲围板块中原成交均价为35128元/㎡。

在罗冲围板块中，富力桃园成交最为活跃，本月中原成交价均为34550元/㎡。

同时，从近几月的成交来看，罗冲围板块整体成交基本稳定在市区成交前十位，市场交投氛围相对活跃。

但是，据调研了解，8月机场路板块成交略有萎缩，成交周期较过去相比有所延长，客户入市热情不高。

据监测显示，8月份板块二手带看量、新增客户数量同比去年有不同程度的下降，跌幅在2成以上。广州中原研究发展部认为，本月机场路板块客户减少主要两方面原因：

一方面，在整体大环境价格处于下行的情况下，机场路板块业主叫价持续保持强硬，议价空间较窄，客户接受意愿较低，入市热情不高。

另一方面，目前市场经济大环境不佳，首改客户观望情绪尤其严重，不少客户担心后市走势及月供问题，从而暂缓购房置业计划。

6、番禺区：钟村成交活跃稳定，业主报价相对合理 

2022年8月，番禺区共成交（自助网签+中介网签）为1118宗，环比回升6.8%。

据广州中原研究发展部监测发现，本月洛溪板块需求相对稳定，板块明星盘主要以时代外滩为主，其中原成交均价分别为61988元/平。

另外，需要指出的是，本月钟村板块市场需求持续活跃，主要凭借板块“明星盘”祈福新村成交贡献，其成交均价为27446元/平，成交客户多以80、90后为主，户型多为2房的刚需户型。

另外，据广州中原研究发展部调研了解，本月钟村板块成交之所以持续活跃，主要得益于两方面原因：

一方面，业主供应积极，市场上新增盘源明显增多，祈福新村表现尤其明显，从而客户的可选择户型、盘源增多，入市步伐明显加快；

另一方面，业主叫价相对合理，同时存在一定的议价空间，幅度大概在3-5%左右，导致客户接受意愿增加，成交回升。

三、预测：“金九”传统购房旺季，成交量或将小幅提升

7、8月是楼市成交的传统淡季，整体交投氛围相对平淡，上门看房客数量基本维持在低位徘徊。

而金九银十是传统的购房旺季，客户大多会选择在此刻购房。

加上，目前时多个民企爆雷时间频繁发生，客户对一手房源的购房信心不足，入市热情可能有所下降。因此，不少购房客户仍然会选择购买二手房。

同时，值得一提的是，8月22日，央行调息信号再度释出，1年期LPR从3.7%下调至3.65%，为近10年以内的最低位，置业成本明显降低。

种种信号表明，二手市场基本面正趋好，客户观望情绪有所好转。

因此，广州中原研究发展部预计，在“金九”传统购房旺季下，9月二手住宅成交量或将小幅提升，月度成交量继续保持或能突破8000宗水平。

而价格方面，二手住宅网签均价会出现微幅下滑的态势。