“金九”落幕，去化超7成仅12%！市区改善盘赢麻了

最近，超10盘集中开闸，金九越到尾声越精彩。

说来也魔幻，在本月“推新潮”中，各大新盘促销比往年招式更多、力度更大。

但不同的是，有盘能乘风破浪，首开去化超70%；有盘却在浪潮中悄然隐匿......

趁“金九”落幕之际，楼市君复盘发现：当下市场正回归主城，改善盘成了大赢家！

示意图，广州楼市发布 摄

01

金九“决赛圈”正式收官

去化超7成仅约12%，改善碾压刚需

9月以来，在楼市礼包的轰炸下，开发商和买家纷纷动了起来。

据不完全统计，本月广州约42盘有开盘或加推的动作，推动市场回温。

但买家并没有全盘接收，出现两点显著分化。

其一，9月去化超7成的新盘仅占约12%，以核心区改善盘为主。

2个月前，我们曾讨论过，在当下市场新盘去化能超40%，都算是“优等生”。

9月市场明显有些好转，有约12%新盘实现去化超7成。其中八成是中心区改善盘，能走出独立行情，大家也知道含金量有多高。

其二，中心区新盘价格企稳，改善盘稳中有涨，降价集中在外围区。

很多买家总有个错觉，盼着市区热盘降价，幻想郊区盘涨价。

但这不现实，9月市区热盘价格坚挺，喊涨的改善盘不下10个，反观降价的多是远郊刚需盘。

其离不开外围区激烈竞争与同质化，楼盘可替代性太高。如果买家看到价格战频现，很可能会怕买亏而选择观望。

示意图，图源：微信公共图库

综上，我们不难看出：当下市场回归主城区，改善碾压刚需，成为“金九”大赢家。

这不是口说无凭，时间线再拉长来看，也能进一步印证。

据中指院数据统计，自去年以来，中心区新房110-144㎡改善住宅成交约6522套，反超70-90㎡刚需面积段。

尽管中心区改善需求旺盛，但动辄5万+/平的高门槛，仍是不少人面临的难题。

好在，“金九”为数不多的佼佼者中，黄埔有低密改善大盘出手，为市场提供更好的解决方案。

它，就是知识城·悦辰壹号。

继9月中首开15分钟热销5.6亿后，日前项目顺势加推A10栋部分优质单位，再现“买家跑步进场”的名场面，延续一贯的热度。

知识城·悦辰壹号开盘现场图

那么，悦辰壹号究竟有何魅力，能持续获得市场青睐？

复盘下来，必然绕不开其三大完胜他人的核心优势，值得我们细究。

02

知识城稀缺地段+友好门槛

为核心区改善客打开一扇窗

市场分化的时代，悦辰壹号首开打败近80%对手，市场认可度不言而喻。

这也源于项目第一个核心优势：既有核心地段的不可替代性，又愿意为买家打开一道口，很难让人不爱。

知识城航拍图，广州楼市发布 摄

先说地缘优势，悦辰壹号脚下的土地，连接着知识城现在与未来高度聚合的资源集群。

其地处凤凰湖与九龙湖的核心交叠区，一面是知识城最成熟板块，宜居感强；另一面是下个十年的产业重心，定位为环九龙湖总部核心经济带。

双湖联动，自然担得起更多期许。悦辰壹号拥抱板块发展红利，不过是水道渠成。

知识城核心区航拍图

像知识城核心区低密改善大盘的“主角剧本”，以后或很难有项目与悦辰壹号抢。

毕竟，经过近12年发展，知识城核心区规划用地大多已开发完毕或建设中，日后像悦辰壹号这样体量约80万㎡的大型社区，出现的概率很低。

这种无法复制的核心地段与稀缺性，正是项目向买家亮出的底牌，其他新盘难以比拟。

基于核心地段的禀赋，悦辰壹号在开盘前夕，有业内人士猜测其将是板块标杆之一，售价至少3-4万/平。

但谁都想不到，项目首次开盘均价仅“2”字头起，这是什么概念？

要知道，中心区改善产品均价普遍5万/平起，而知识城有盘备案价高达6字头。

相比之下，悦辰壹号的友好门槛，无异于给买家打开一道口，受市场青睐自然是顺理成章。

03

All In One的大城配套

高确定性的低密生活，让买家更安心

按理说，有如此核心地段+友好门槛，不用花心思都躺赢，但悦辰壹号没有停步。

我们可以看到，项目第二个“人无我有、人有我优”的核心优势，就是将生活的各个环节，“装”进这座约80万㎡低密大城中。

如果你看过项目，大概会和楼市君一样，对居住价值的理解有更深刻的感受。

知识城·悦辰壹号效果图

先是约15万㎡国际艺术园林，在追逐利润的行业环境下，鲜有项目能像悦辰壹号，敢拿出如此大面积来做公共空间。

这样的体量，相当于将约20个标准足球场“搬进”小区，是中心区多数新盘想都不敢想的。

往后，你下楼即到归家广场、花园会所、中心庭院及儿童乐园等，无论是露营热，还是飞盘运动，都能轻松满足。

宅不下去的运动达人，还可挑战园林内约1850米MINI马拉松跑道，保证直呼上头。

项目园林实景图

当然了，能拥有大规模园林，也源自悦辰壹号容积率仅2.27，是中心区罕见的低密改善大盘。

纵观近年中心区热门板块出让宅地，容积率破4.2是家常便饭，最高已达8.38，像项目这样的低密舒适度，无疑是“买少见少”。

再到“装备”齐全的社区配套，家门口的优质教育、高端商业......应有尽有，呈现更好的居住体验。

据了解，悦辰壹号社区配建有20班公立幼儿园和30班公立小学，目前已基本完工。

其“目送式”教育，让家长省心省力，孩子每天也能比别人多睡半小时，保障充足睡眠。

项目配建学校效果图

项目咫尺之距，还有广州实验中学，配有30班初中、60班高中，目前初中部已开学。（注：入读政策以当年教育局最新信息为准）

其既按照国家级示范性高中标准打造，又是一所少有的研究型中学，师资力量强大，在整个大湾区是数一数二的。（来源：广州实验中学官微）

届时，孩子将能在名师指导下成长，还有机会接触各类高尖技术，学习视野更加广阔。

广州实验中学，来源：中新广州知识城在线发布

本以为学校已足够出彩，没想到商业同样是大手笔。

约6500㎡商业街区（建设中）+约27万㎡超级邻里中心（规划中），将构成业主的社交生活主场。

无论是亲友聚餐，还是买菜购物，下楼就能轻松解决。即使你加班到深夜，归家后依然能call到暖心外卖。

项目商业规划效果图

更让人惊喜的是，与项目一路之隔就是约27万㎡超级邻里中心（规划中），体量超越天河城（约20万㎡），预计今年年底动工。

作为知识城高规格配套，超级邻里中心将由知识城集团建设和运营，参照新加坡淡滨尼天地模式打造有机生活体，业态相当丰富。

例如，当你想放松运动，这里有足球场、羽毛球场、游泳馆等等，让你挥洒汗水，享受燃烧卡路里的乐趣。

购物中心、下沉式广场及亲子乐园等业态同样一应俱全，无论是亲友聚会，还是亲子时光，统统在家门口就能实现。

超级邻里中心规划效果图

可以说，超级邻里中心几乎覆盖所有居住维度，为你带来全新的生活模式，又何必去羡慕别人的朋友圈？

这还不是全部，当你踏出社区多走几步，成熟生活圈亦精彩不断。

既有绿地缤纷城、城南邻里中心、合景悠方购物中心等商圈，又有静谧舒适的凤凰湖公园、九龙湖公园，妥善照顾到生活的方方面面。

居住于此，你定会感慨，原来繁忙的都市生活，也可以有“AB面”。

04

产品力武装到细节

国庆黄金周即将加推！

最后，悦辰壹号被买家认可的第三个核心优势，便是足够硬核的产品力。

一来，全社区通过南低北高、单排点式排布，不是山湖美景就是园林景观。

二来，从多维度升级产品，既以绿建二星标准打造，节能、环境等硬指标领先多数盘，又糅合丰富产品线，匹配买家不同阶段需求。

项目建筑效果图

楼市君打听到，由于前期开盘与加推时，不少买家与项目失之交臂，难免留有遗憾。

为此，悦辰壹号特意在国庆黄金周加推建面约89-168㎡高层洋房，产品线相当丰富，可满足家庭不同阶段的居住需求。

让我们来细看，建面约107㎡三房为经典竖厅结构，方正实用且为南向，各项硬件指标都不错。

约4.2米大开间客厅+约6.6米景观阳台，这样的尺度组合，在市场同面积段产品中基本上找不到对手。

进门处的入户花园，则可以做成收纳空间，日常放雨伞、鞋子都颇为方便。

建面约128㎡四房，则是前者“进阶版”，在空间感上可媲美市面上约140㎡产品。

这款四房做到五开间朝南且南北对流，无论是二胎家庭或三代同堂，都可跨越长长一段人生。

楼市君还了解到，其还能在约6.7米宽阔阳台，南望帽峰山一线山景，视野相当广阔。

建面约143㎡四房户型，采用霸气大横厅设计，在面积段设计上颇具巧思。

既打破改善非180㎡大平层不可的固有认知，又巧妙地避免144㎡豪宅税，为买家保持友好门槛。

关键是，双主套的设计，即使是三代同堂，让父母和你都拥有足够的私人空间，让家人生活互不打扰。

全屋每个房间还配有赠送景观飘窗，形成大尺度采光面。就是这样的点睛之笔，让所有空间都活了。

让楼市君都忍不住称赞的，还是建面约168㎡五房。

这款户型在板块内供应紧缺，也是所有户型设计中的“集大成者”。

四开间朝南、全屋卧室带飘窗、双套房设计、大尺度阔景阳台......亮点数不完，舒适性和尊贵感十足。

还有通风式L型厨房，既有效提高利用率，也让你洗切煮炒一气呵成，动线合理不拥挤，让做饭真正成为一件享受的事。

对了，对于预算紧张的买家，悦辰壹号还留有一扇窗：建面约89㎡三房。

其方正实用、功能区齐全，约5.8米景观阳台连通次卧和客厅，舒适度远胜同面积段竞品，适合新婚小年轻或三口之家。

更何况，通过建面约89㎡三房的低总价门槛，就能入住知识城核心低密大城，性价比有多高，相信买家们再清楚不过。

至于追求生活全面进阶的买家，接下来项目还将推出中心区罕见的建面约159-163㎡创意叠院，有天有地、独梯独户，不妨让我们拭目以待。

创意叠拼效果图

总的来说，现阶段买房，无论挑地段、户型还是价格，选择高热度的项目总不会错。

像悦辰壹号这种，不仅是核心区买少见少的低密改善大盘，又兼具多维度过硬的舒适指标，更是难得。

恰逢国庆黄金周，项目准备加推新品，各位不妨到现场了解更多~