新盘要卖65个月!越秀老破小,劝你快点跑...

因为“去库存”，地产人又聚焦起来了。

四月最后一天，自然资源部出台了一项重磅政策。其中最引入瞩目的，莫过于官方发话：

“商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让。”

这下子，哪怕地方上的供地计划“看上去再美”，也得按规矩，老老实实靠后！

36个月，就好比一条库存红线，成为每个区域头上的达摩克利斯之剑。

在广州几个主城区中，越秀区的楼市，是最平淡、最缺乏刺激的。

之前行情好，房价上涨时因为缺乏宅地，越秀区没有品尝过炒房客带来“日进斗金”的快乐。

现在呢，市场行情淡了，越秀区也躲不过楼市下行的影响。

二手方面，越秀区目前挂盘量超过1.1万套，月均成交不到1000套。

新房呢，2023年可售套数约832套，但一年下来去化只有158套。（来源：中指院）

可见，越秀区的新房库存去化之缓慢，远远超过想象。

有人会说，那是因为越秀区的新房少啊！

此言差矣！我们直接拉出最近几年，越秀区的新房供求比看看：

越秀区的“稀缺高峰”在2021年，当年全区可售卖新房只有303套，网签套数高达684套。

超低货量加上市场景气，这就导致当时的越秀区，可以吊高高高高高价卖，成交均价超8.8万／平。

今时不同往日，眼看着市场不明朗，今年冒出了不少存量盘，在售盘接近10个。

目前全区的可售套数（已拿预售证），是两年前的2.5倍，成交热度则低得多。去年价格更是跌到了近5年来的最低点，约8万／平。

但今年1月至今，越秀区网签量只有50套，创下了近十年同期的历史新低！

显然，要去库存，要促成交，最好的方式就是降价。

今年，300万起步的荔湾花地湾、350万起步的天河东、总价4字头的海珠西...不少盘都通过开出更理性的价格，更合理的调价，促进一手成交。

如今的越秀区，也开始有这个苗头。

比如4月底开盘的公园前·君熙府，卖6.4万／平起，瞬间卖爆了。

要知道，北京路板块的二手，像文星阁、中曦大厦等楼龄超20年，挂牌均价也要6字头。

这样的价格，在越秀区可以说相当炸裂！

相反，越秀区有个别新盘，因为卖近12万／平的高价，开盘接近一年网签的房源只有个位数，被买家打上“卖不动”的标签。

不愿降价的房子，越来越不好卖，确实显而易见了。

最受影响的，莫过于越秀区的老破小。

一方面是一手房的挤压，另一方面小区自身的楼龄、产品摆在那里，竞争力大大下降。

比如，天河引入清华附中创办湾区学校、天河外国语学校，黄埔引入湖师大、华师、广外等优质教育。

近几年，越秀老牌名校也在不断地进行外区办校，家长的注意力不再一味集中在越秀。

因此，我们可以发现，今年越秀区无论哪个梯队的学位房均价，几乎全部下滑，回调到2020年的水平。

刚刚过去的4月份，广州二手住宅网签超9000套，但其中越秀区成交降幅靠前，下降幅度达17.13％。（来源：广州市房地产中介协会）

最重要的是，随着越来越多新盘抛出低价，越秀老破小在居住体验上优势并不明显。

拿几个越秀学位指标盘来看：东风东学位对口的东风广场，一房单位在550万左右。铁一学位对口的富力东堤湾，目前一房是450-560万。

500万左右的入门槛，对很多普通人来说，这是买房的天花板了。

在广州，500多万预算买家属于刚改，完全能够在天河东、广钢、海珠西、白云、番禺万博买套小三房，满足一家几口的需求。

这个预算放在越秀区，根本不够看。对口铁一的小东园，500万也只能买个70平，它大概长这样：

对口育才的福今路大院，也是买个80多方。大概长这样：

这些饱经风霜的老房子，难免面临外墙脱落、烟囱乱排、没有楼道防护、没有物业保洁、停车难等等问题。

当下新房不断迭代升级，大园林、户型使用率超100％越来越多，这是老破旧无法比拟的。

当然无可否认，越秀区学位房有独一档的优势。

那就是越秀区的初高中梯队足够完整，没有特别掉链子的，学位充足、最差的高中都称得上是外围区的龙头。

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