楼市新现象，大平层公寓不断出现

文/邓浩志 

这类产品最标杆的，莫过于大家都知道的，珠江新城的天銮了。可自这个项目之后，就一直没有类似的公寓产品。市场一直都是些3、50平的投资型产品占主导。实际大平层公寓也不是没有试过，早几年，某些房企也搞过一些，但因为滞销，于是就都不搞了。市场也就更加集中往小面积方向发展。最终是越来越多的复式。后来到双钥匙，四钥匙产品不断卷。无论主城区，还是郊区，还是周边城市，都一样。

但最近这一年多，大平层公寓悄悄多了起来，目前广州在售的大平层公寓项目就有好几个之多。而且就我所知，部分大型公寓项目，后续还计划推出大平层。所谓大平层，基本是每套160平左右起步的，大的200平一套都有。这类项目基本一个特征，就是都有较好的景观，多数望江。产品定位也是主打高端改善型客户。

从目前楼市政策看，大致把买房分三类进行差别化对待。一类初次置业，政策极为支持，首付低，贷款利息低，税费低。第二类是换房需求，政策不是特别支持，也不打压，各方面政策都比较正常。但由于当前市场不好，二手房难卖，所以这些“卖一买一”的需求很难释放。还有第三种需求，就是高端改善型需求，都是社会高净值人群，需要继续升级自己的住房。政策对这类需求不但不支持，甚至有一定的压制。比如户籍家庭在核心城区限购两套房，限制第三套需求的释放；比如第三套不能贷款等等。所以，高端需求一直被压制，这些买家真要改善，也要“卖一买一”。两种“卖一买一”的区别在于，前一种是腾资金，后一种是腾指标。

最近出现的若干大平层公寓项目，算是为这部分又有改善住房需求，又缺购房指标的高端客户量身定做的（商办物业不限购）。从网签情况看，这几个大平层公寓卖得不咋地，但也不会完全滞销。卖得不快其实不奇怪，因为当前楼市不好，普通住宅都难买。不会完全滞销，说明它的确是有一定的市场的。

为什么开始有市场了？可能有以下几点原因：

1、公寓禁售政策彻底放开，可以允许个人买。以前是只能企业法人买的。这是一切的基础。

2、高端改善需求累积了一段时间，有了一定规模。不卖也能买的产品，契合了部分市场需求。

3、产品完全针对高端改善，契合他们的需求，而且价格不高，比同区域住宅便宜很多，好像挺有性价比的。只要没有学位要求的家庭，都可以接受。至于水电费贵一点，高净值家庭并不关注这些。

4、住房价格不涨了，大家对房价升值的关注度和预期都有所降低，也就降低了“非住宅不买”的预设条件。公寓作为纯粹使用便宜，有些家庭也是可以接受的。

5、小户型公寓竞争太激烈。一方面是产品降价，滞销情况比住宅更为严重。二是租金水平下滑，空置率上升，客户投资意愿也大幅降低。也迫使开发商在产品定位和实际上另谋出路，作出了新的尝试。而初步的效果，也不算特别差。 

情况大致如上，总的来说，大平层公寓的持续出现，说明市场供需两端都看到了些希望，都是继续试探中。至于这类产品值不值得买，关键还是看你的用途和目标。